El precio de compra es solo el punto de partida. Tanto si eliges una villa contemporánea en Benahavís, un piso frente al mar en Estepona o una vivienda sobre plano cerca de Sotogrande, saber qué impuestos se pagan al comprar en España te permite calcular el coste real desde el principio.
Para quien compra en la Costa del Sol, la pregunta principal es sencilla: ¿la vivienda es de segunda mano o la vende por primera vez un promotor? La respuesta decide si pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), o bien IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD). Los detalles importan, sobre todo con pagos escalonados sobre plano, terrenos o un vendedor no residente.
Las normas y los tipos fiscales cambian, y tu situación puede ser distinta. Toma esta guía como un mapa y pide a tu abogado o asesor fiscal independiente que confirme las cifras de tu compra.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
La mayoría de compras residenciales en Andalucía siguen uno de dos caminos. Una vivienda de segunda mano suele tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP. Una vivienda nueva comprada directamente al promotor suele tributar por el IVA más el AJD.
Son impuestos de la compra. Son distintos de los honorarios profesionales y de los costes de tener la vivienda. Tu presupuesto final debe basarse en la vivienda concreta y en cómo se estructura la operación, no en un único porcentaje.
Vivienda de segunda mano: el ITP en Andalucía
Cuando compras una vivienda usada a un particular, el ITP suele ser el impuesto principal. En Andalucía el tipo general es actualmente del 7% del valor sujeto a impuesto. Se aplica en buena parte de la Costa del Sol, incluidas Marbella, Estepona, Casares, Manilva, Benahavís y Sotogrande.
La base imponible no siempre es el precio acordado. Hacienda puede aplicar el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia oficial de la vivienda, cuando existe. Esto importa en viviendas con un precio aparentemente atractivo, en transmisiones familiares y en propiedades que necesitan reforma. Antes de comprometerte, tu abogado debe revisar el valor de referencia y decirte qué base se está usando.
Normalmente el comprador paga el ITP después de la firma, a través del trámite tributario autonómico. Una firma bien gestionada incluye esa presentación y la inscripción de tu título, de modo que no queda nada pendiente cuando recibes las llaves.
Obra nueva y sobre plano: IVA y AJD
En una vivienda de nueva construcción vendida por un promotor, el comprador paga normalmente IVA al 10% en lugar de ITP. Además se paga el AJD. En Andalucía el tipo estándar del AJD es actualmente del 1,2%. Por tanto, conviene prever alrededor del 11,2% del precio en impuestos de la compra, antes de los costes profesionales y registrales. Explico el AJD en AJD en Andalucía, y por qué la obra nueva no está exenta de IVA en IVA en la obra nueva en España.
En la compra sobre plano, el IVA suele pagarse en cada plazo, no solo en la firma de la escritura. El promotor debe emitir una factura por cada pago, y cada pago debe constar en el contrato. El AJD se liquida normalmente al firmar la escritura pública ante notario.
El tipo reducido de IVA solo se aplica en casos muy concretos, como ciertas viviendas protegidas. No es lo habitual en el mercado de segunda residencia de gama alta. Pide un desglose completo de impuestos antes de reservar, en lugar de fiarte del precio de marketing. Si comparas ambas vías, las pongo una junto a otra en obra nueva o reventa en España.
Un ejemplo con una vivienda de 500.000 €
Las cifras siguientes son orientativas, con los tipos andaluces indicados arriba.
- Obra nueva: el IVA al 10% son unos 50.000 € y el AJD al 1,2% unos 6.000 €. En total, unos 56.000 € en impuestos de compra, alrededor del 11,2% del precio.
- Segunda mano: el ITP al 7% son 35.000 €, alrededor del 7% del precio.
En porcentaje, la factura fiscal de la obra nueva es mayor. Eso no hace que la segunda mano sea mejor por sí sola, porque cambian el precio, el estado, las garantías y los costes de mantenimiento. Lo que significa es que debes comparar viviendas por su coste total y no por el precio de partida.
Casos especiales que pueden cambiar los impuestos
La distinción entre segunda mano y obra nueva cubre la mayoría de compras, pero no todas. Los solares, los locales, las propiedades que están en una sociedad o las que vende un vendedor atípico pueden tener otro tratamiento de IVA o de ITP. Un terreno edificable que vende una empresa, por ejemplo, puede llevar IVA, mientras que otras operaciones sobre terrenos tributan por ITP.
Las propiedades que venden bancos, vehículos de inversión o promotores merecen una revisión más atenta. Que una vivienda no sea nueva no la convierte automáticamente en una reventa normal a efectos fiscales. Tu abogado debe comprobar la condición del vendedor, el historial de la vivienda y si hay alguna opción o exención de IVA aplicable antes de que firmes.
Para el comprador extranjero, la nacionalidad no cambia los tipos de los impuestos de compra. Los compradores británicos, europeos y de otros países pagan según las mismas reglas que los residentes españoles. La residencia pesa más en los impuestos anuales de la propiedad y en una venta futura.
Si compras a un vendedor no residente
Hay una obligación que sorprende a quien compra una vivienda de segunda mano. Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener en general el 3% del precio acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria. No es un impuesto adicional para ti. Es un pago a cuenta de la posible ganancia patrimonial del vendedor.
Esa cantidad se descuenta de lo que se paga al vendedor en la firma. Tu equipo legal debe encargarse de la presentación y conservar el justificante. Es un buen ejemplo de por qué una reventa aparentemente sencilla exige una coordinación cuidadosa.
Costes que no son impuestos pero entran en el presupuesto
Los impuestos se llevan la atención, pero los demás costes también afectan al dinero que necesitas. Los aranceles de notaría y registro están regulados y dependen de la escritura. Los honorarios legales varían según el trabajo: comprobaciones urbanísticas, coordinación de la hipoteca o asesoramiento cuidadoso del contrato sobre plano. Detallo los costes que no son impuestos en los gastos de compra de una vivienda en España.
Como rango de planificación para una compra al contado, cuenta con alrededor del 10% al 13% entre todos los impuestos y gastos habituales en una reventa en Andalucía, y alrededor del 12% al 14% en una obra nueva típica. Es un rango, no un presupuesto. Una villa de alto valor con un título complejo, o una compra con hipoteca, puede quedar fuera.
Si pides una hipoteca en España, el banco paga normalmente el AJD de la escritura de la hipoteca con la normativa actual. Es posible que aun así pagues la tasación, comisiones bancarias y tus propios gastos legales. Consulta las hipotecas para no residentes en España para saber qué esperar.
No confundas los impuestos de la compra con los impuestos anuales
Cuando ya eres propietario empiezan los cargos anuales. El IBI es el impuesto local sobre la propiedad, calculado a partir del valor catastral por el ayuntamiento. También hay tasas de basura y cuotas de comunidad. Los propietarios no residentes pueden tener que pagar impuesto sobre la renta en España aunque solo usen la vivienda personalmente, y otros impuestos si alquilan o venden. Lo explico en impuestos de la propiedad en España para extranjeros y los gastos de mantenimiento en el coste de tener una propiedad en España. Si vendes más adelante, la plusvalía municipal está en plusvalía municipal explicada.
Cómo planificar tu compra con claridad
Antes de hacer una oferta, pide que se separe el precio del mobiliario, el aparcamiento, el trastero y los extras opcionales. Confirma si el vendedor es un particular o un promotor, pide la estimación de impuestos y haz que un abogado independiente compruebe el valor de referencia, el título, la licencia y la situación de la comunidad. Explico cómo elegirlo en cómo elegir un abogado en España.
En la compra sobre plano, lee el calendario de pagos con tanto cuidado como el plano de la vivienda. Tus pagos escalonados deben estar protegidos por las garantías legales y facturados con IVA. Muestro cómo funciona esa protección en cómo se protege tu depósito al comprar sobre plano.
¿Quieres un desglose completo de costes antes de reservar?
Trabajo con vivienda de obra nueva y sobre plano en la Costa del Sol, así que puedo darte el coste total de una promoción concreta antes de que reserves, no solo el precio del folleto. Para el asesoramiento fiscal en sí, te pondré en contacto con un abogado o asesor fiscal independiente. Escríbeme y dime qué viviendas estás comparando.
