CComprar es solo el primer hecho fiscal. Cuando ya eres propietario de una vivienda en España empieza una serie de impuestos anuales, y algunos se aplican aunque nunca alquiles la propiedad. Esta guía recoge los impuestos que paga un propietario extranjero mientras tiene la vivienda, mientras la alquila y cuando la vende. Los impuestos que se pagan en el momento de la compra están en los impuestos al comprar una vivienda en España.
Los tipos de abajo son los estándar y pueden cambiar. Tu situación (país de residencia, uso de la vivienda, quién es el titular) modifica el resultado. Toma esta guía como un mapa y pide a un asesor fiscal español que confirme las cifras y los plazos de tu caso. Soy agente inmobiliaria, no asesora fiscal.
¿Qué impuestos paga un propietario extranjero en España?
Los principales son:
- El impuesto local sobre la propiedad (IBI) y la tasa de basuras, que se pagan al ayuntamiento.
- El impuesto de la renta de no residentes sobre la renta imputada, si no alquilas la vivienda.
- El impuesto de la renta de no residentes sobre los ingresos del alquiler, si la alquilas.
- El impuesto sobre el patrimonio, en algunos casos.
- El impuesto sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal, cuando vendes.
- El impuesto de sucesiones o donaciones, cuando la propiedad pasa a otra persona.
IBI y tasas locales
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual sobre la propiedad. Lo cobra el ayuntamiento sobre el valor catastral, que suele ser bastante inferior al valor de mercado, y cada municipio fija el tipo. No hay una cifra única para la Costa del Sol, así que pide al vendedor o al promotor el último recibo. La tasa de basuras se factura aparte en la mayoría de municipios. Las cuotas de comunidad no son un impuesto, pero van en el mismo presupuesto. Cubro todos los gastos de mantenimiento en el coste de tener una propiedad en España.
Renta imputada: el impuesto que se olvida
Si tienes una vivienda en España y no la alquilas, un no residente sigue presentando una declaración anual. España trata la propiedad como si generara ingresos. La renta imputada es un porcentaje del valor catastral: el 1,1% cuando los valores catastrales se han revisado en los últimos años, y el 2% en el resto de los casos.
Esa renta tributa al 19% para propietarios residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y al 24% para los residentes en otros países, incluido el Reino Unido. Como ejemplo, una vivienda con valor catastral de 200.000 € y el tipo del 1,1% tiene una renta imputada de 2.200 €. El impuesto es de unos 418 € al 19% o de unos 528 € al 24%.
La declaración se presenta en el modelo 210, normalmente antes del 31 de diciembre del año siguiente. Cada copropietario declara su parte. Olvidarla es un error frecuente y evitable, así que apúntala en tu agenda.
Impuesto sobre los ingresos del alquiler
Si alquilas la vivienda, declaras los ingresos en España. Los tipos son del 19% para propietarios residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, que pueden deducir ciertos gastos, y del 24% para propietarios residentes en otros países, que tributan sobre el ingreso bruto sin deducciones. Las declaraciones se presentan normalmente cada trimestre en el modelo 210. La renta imputada puede seguir aplicándose los meses en que la vivienda no está alquilada.
El impuesto es solo una parte del alquiler. El alquiler vacacional necesita además la licencia autonómica adecuada, y los estatutos de tu comunidad pueden restringirlo. No gestiono alquileres, así que te diré con claridad cuando una promoción no encaje con el alquiler vacacional, en lugar de venderte una rentabilidad que puede no existir. Mi visión del alquiler en obra nueva está en potencial de alquiler de la obra nueva en España.
Impuesto sobre el patrimonio
España tiene un impuesto sobre el patrimonio neto que supera un mínimo exento, que es de 700.000 € en la norma estatal. La escala estatal va del 0,2% hasta el 3,5% en los tramos más altos. En la práctica, el resultado depende de la normativa autonómica. Andalucía aplica una bonificación del 100% a los residentes en la región. Que un no residente pueda aprovechar una bonificación autonómica depende de los detalles de su patrimonio, así que es un punto para tu asesor fiscal. Existe además un impuesto estatal de solidaridad sobre las grandes fortunas, que afecta a patrimonios muy altos. Si estás cerca de alguno de estos umbrales, estructura la compra con asesoramiento antes de firmar.
Cuando vendes: ganancia patrimonial y plusvalía
Cuando vende un no residente, la ganancia patrimonial tributa sobre el beneficio al 19% para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y al 24% para los demás. En una reventa, el comprador retiene normalmente el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de ese impuesto. La plusvalía municipal es un impuesto local aparte sobre el aumento de valor del suelo, y la explico en plusvalía municipal explicada.
Sucesiones y donaciones
Un no residente que tiene una propiedad en España puede dejarla a sus herederos, y estos pueden tener que pagar el impuesto de sucesiones español. El importe depende del parentesco, de la región y del valor. Andalucía ofrece reducciones importantes para la familia cercana. Como las reglas son distintas para residentes y no residentes, conviene hablarlo con un asesor fiscal español y, idealmente, revisar tu testamento.
Doble imposición con el Reino Unido y otros países
Pagar impuestos en España no significa siempre pagarlos dos veces. España tiene convenios de doble imposición con muchos países. Si vives en el Reino Unido, lee el convenio de doble imposición entre España y el Reino Unido.
Un calendario práctico
- Cada año: recibos de IBI y basuras del ayuntamiento. Renta imputada en el modelo 210 si la vivienda no está alquilada.
- Cada trimestre: modelo 210 por los ingresos del alquiler, si alquilas.
- Cuando corresponda: impuesto sobre el patrimonio, si superas el mínimo exento.
- Al vender o heredar: ganancia patrimonial, plusvalía e impuesto de sucesiones o donaciones.
Muchos propietarios nombran a un asesor fiscal español o a un gestor de la propiedad para que presente las declaraciones. Suele ser la forma más barata de evitar sanciones.
¿Piensas comprar en la Costa del Sol?
Puedo ayudarte a entender el coste total de tener una promoción concreta antes de reservar, incluidas las cuotas de comunidad y los impuestos anuales. Para el asesoramiento fiscal en sí, te pondré en contacto con un asesor independiente. Escríbeme y cuéntame qué tienes en mente.
