Casares: Guía del Mercado Inmobiliario y de las Zonas

Introducción a Casares

Casares es un municipio pequeño con un casco histórico en la sierra y una franja de costa, y son dos lugares muy distintos. El pueblo es blanco y se asienta en la ladera, con calles estrechas y empedradas, mientras que Casares Costa es una franja de urbanizaciones junto al mar con un centro comercial de bares y restaurantes.

El pueblo está a unos 15 km de la costa, unos 20 a 25 minutos en coche por una carretera de montaña con curvas y vistas al Mediterráneo y, en un día despejado, a la costa africana. Desde el pueblo, Estepona y Sotogrande quedan cada una a unos 30 minutos. Desde la costa, Gibraltar está a unos 35 minutos y el aeropuerto de Málaga a una hora aproximadamente.

Casares limita con Manilva al este y con Estepona al oeste. El clima es mediterráneo, con inviernos suaves y veranos calurosos y secos.

Naturaleza y senderismo en Casares

El castillo de Casares visto desde lejos

Casares es bonito de una forma sencilla y sin pretensiones, y el campo que rodea el pueblo es un contraste agradable con la costa, mucho más concurrida. Es un lugar para los amantes del aire libre y para quienes buscan una España más tradicional.

El paisaje incluye la Sierra Crestellina y la zona de Los Reales de Sierra Bermeja, muy cerca. En las montañas es frecuente ver aves rapaces, y la zona está en una ruta de migración de muchas aves que cruzan hacia África.

Justo al otro lado del límite, en Manilva, están los Baños Romanos de la Hedionda, que describimos en nuestra guía de Manilva.

El mercado inmobiliario de Casares

Casares es un municipio con dos mercados muy distintos, y lo primero es decidir cuál de los dos buscas realmente.

El pueblo y el campo

El casco histórico y el terreno que lo rodea ofrecen casas andaluzas, fincas y cortijos. La rotación es baja, casi todo es reventa y muchas propiedades necesitan reforma. En nuestra experiencia, quien compra aquí sabe lo que busca y está dispuesto a esperar, y el pueblo encaja con quienes valoran el carácter y el espacio por encima de la comodidad, porque se va en coche a casi todo.

Las afueras del pueblo

Muchos compradores extranjeros eligen el campo de las afueras en lugar del pueblo. Ofrece más espacio, privacidad y vistas, con propiedades que van desde fincas y cortijos hasta villas de lujo.

Casares Costa

La franja costera concentra la mayor parte de las nuevas promociones del municipio. El producto habitual es el apartamento o adosado en una urbanización cerrada con piscina y jardines, a menudo cerca de la playa o de un campo de golf, con villas en la gama alta. Obra nueva, sobre plano y reventa conviven, así que casi siempre hay algo disponible. En nuestra experiencia, es la parte de Casares que mejor funciona como segunda residencia, y es donde se concentra la mayor parte de nuestro trabajo.

La gama alta

Alrededor de Finca Cortesín, las parcelas grandes y las villas independientes forman un segmento más reducido y exclusivo, con un nivel de servicio distinto al del resto del municipio.

Consulta todas las propiedades disponibles en Casares o ponte en contacto con nosotros y te ayudamos a elegir entre pueblo y costa.

Golf en Casares

Campo de golf de Finca Cortesín

Casares cuenta con tres campos de golf de carácter muy distinto, desde uno de los más conocidos de la Costa del Sol hasta un campo corto y llano para una vuelta rápida.

Finca Cortesín

Diseñado por Cabell B. Robinson, Finca Cortesín es un campo de par 72 sobre terreno ondulado, con vistas hacia las montañas de Estepona. Fue sede de la Solheim Cup en 2023. El campo pertenece al resort Finca Cortesín y los visitantes pueden jugar con reserva previa.

Doña Julia Golf

Doña Julia es un campo consolidado de 18 hoyos y par 72, junto a la A-7, con vistas al Mediterráneo y a las montañas. En nuestra experiencia, es una buena opción para quienes viven en Casares Costa.

Casares Costa Golf

Casares Costa Golf es un campo de 9 hoyos y par 68, trazado sobre terreno llano en un valle. Va bien para rondas rápidas y para practicar, y tiene campo de prácticas.

Si el golf es una prioridad, muchas de las propiedades de Casares están cerca de alguno de estos campos.

Playas de Casares

Playa de Casares

El pueblo está en el interior, así que no hay playas en el casco histórico. Las playas están en Casares Costa, a unos 20 a 25 minutos en coche del pueblo, y continúan el litoral de Manilva por el este hasta llegar al límite con Estepona por el oeste.

Playa de la Sal

Una cala más pequeña y tranquila junto a la Torre de la Sal, una torre vigía del siglo XVI. El chiringuito La Sal queda cerca.

Playa Piedra Paloma

Una playa más larga de arena oscura y grava que llega hasta el límite con Estepona, donde continúa como Playa Galera. Tiene varios chiringuitos.

El resort Finca Cortesín también tiene un beach club en este tramo de costa, para sus clientes.

Gastronomía en Casares

Cena en un restaurante de Casares

La cocina es típicamente andaluza, con carne a la brasa, arroces y pescado, y el pueblo tiene tabernas en sus plazas y restaurantes con vistas al valle.

Sarmiento, Brasa Andaluza

En la ladera sobre el pueblo, Sarmiento cocina platos andaluces a la brasa con producto local de temporada y vistas panorámicas del campo. El restaurante figura en la Guía Michelin. En nuestra experiencia, conviene reservar con antelación.

Kabuki Raw, Finca Cortesín

Kabuki Raw es el restaurante insignia del resort Finca Cortesín, con cocina de inspiración japonesa y toques mediterráneos. También está incluido en la Guía Michelin y es necesario reservar.

Fiestas y eventos locales en Casares

El municipio tiene tres núcleos de población, el pueblo histórico, Secadero y Casares Costa, y sus principales celebraciones se reparten entre los tres.

Semana Santa

La Semana Santa se celebra en el pueblo con procesiones por sus calles estrechas, en uno de los escenarios más especiales de la zona.

Feria de Agosto

La feria de verano se celebra en torno al primer fin de semana de agosto, con el casco antiguo engalanado con farolillos. Hay música en directo, bailes en las plazas del pueblo y una programación de conciertos y actividades en los tres núcleos.

Fiestas patronales

El pueblo celebra también sus fiestas patronales en honor a la Virgen del Rosario del Campo, con actos religiosos y populares.

Las fechas exactas cambian cada año, por lo que recomendamos consultar el calendario municipal en la web del Ayuntamiento de Casares antes de planificar la visita.

Historia y lugares de interés

Castillo de Casares

Los orígenes de Casares se remontan a la época romana y, según la tradición local, Julio César se curó con las aguas de los Baños de la Hedionda y ordenó construir el pueblo en señal de agradecimiento. El pueblo tal como lo vemos hoy es de época árabe y, desde 1978, está protegido como Conjunto Histórico Artístico.

Castillo de Casares

Las ruinas del castillo árabe coronan lo alto del pueblo, y las calles de abajo crecieron a su alrededor. La subida es empinada y las vistas desde arriba están entre las mejores de la zona.

Iglesia de la Encarnación

La iglesia de Nuestra Señora de la Encarnación, del siglo XVII, se alza en la parte alta del pueblo y sigue en uso.

Fuente de Carlos III

La fuente del centro del pueblo es uno de sus lugares más conocidos y un rincón muy fotografiado.

Casa natal de Blas Infante

Casares es el lugar de nacimiento de Blas Infante, nacido aquí el 5 de julio de 1885 y conocido como el padre de la patria andaluza. Su casa de la calle Carrera tiene una exposición permanente sobre su vida y su obra, y funciona además como punto de información turística.

Las zonas de Casares

El pueblo blanco de Casares visto desde lejos

Casares no es un solo lugar sino varios, y cada uno encaja con un tipo de comprador distinto.

Pueblo de Casares

El pueblo en la ladera, con su castillo y sus casas andaluzas. La vivienda aquí es sobre todo reventa y con carácter, y es para quienes quieren vida de pueblo y no rutina de playa.

Casares Costa

La franja costera, donde se concentra la mayor parte de las promociones nuevas, cerca de la playa.

Doña Julia

Una zona residencial y de golf en Casares Costa, junto a Doña Julia Golf.

Casares del Sol

Una zona residencial en la costa, orientada al golf.

Torre de la Sal

El tramo de costa en torno a la torre vigía de la Sal, del siglo XVI, con urbanizaciones a pocos pasos del mar.

Finca Cortesín

La parte más exclusiva del municipio, construida en torno al resort y campo de golf de Finca Cortesín.

Secadero

Un pueblo costero con un carácter más local que las urbanizaciones de Casares Costa.

Preguntas frecuentes sobre Casares

A continuación respondemos a algunas de las preguntas más habituales sobre la zona de Casares. Si tienes cualquier otra duda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

¿Qué diferencia hay entre comprar en el pueblo de Casares y en Casares Costa?

Casares es un único municipio con dos núcleos muy distintos. Arriba, en la sierra, está el pueblo histórico y el campo que lo rodea: casas encaladas, casas andaluzas y fincas, con muy poca rotación. Salen pocas propiedades al año y la mayoría necesita reforma, así que quien acaba comprando aquí suele llegar sabiendo lo que quiere y dispuesto a esperar. Abajo, en la costa, es donde se levanta casi toda la obra nueva del municipio, con algo disponible en cualquier momento, terminado o en construcción. Los 15 km de carretera de montaña que los separan pesan más de lo que parece: condicionan desde dónde haces la compra hasta las veces que bajas realmente a la playa en agosto.

¿Qué tipo de propiedad se vende en Casares?

El producto dominante es el apartamento de dos o tres dormitorios en una urbanización cerrada, con piscina, jardines y, en las más recientes, gimnasio y zona social. Por encima vienen los adosados y las villas en primera línea de golf y, en la gama alta, las villas independientes en parcelas grandes alrededor de Finca Cortesín. Hay parcelas para construir, pero salen pocas. En el interior, el pueblo y sus alrededores ofrecen fincas y casas tradicionales: un mercado pequeño y casi todo de reventa.

¿Qué zonas de Casares debería mirar?

Se reduce a tres opciones. La franja de Casares Costa y Doña Julia reúne la vivienda residencial cerca de la playa y del golf y, en nuestra experiencia, es la que mejor funciona como segunda residencia. La zona de Finca Cortesín concentra la gama alta, con parcelas más grandes y un nivel de servicio distinto. Y el pueblo y sus alrededores ofrecen carácter andaluz y más espacio por el mismo dinero, con la contrapartida de que se va en coche a todo. Puedes ver todas las propiedades disponibles en Casares filtradas por zona y tipo.

¿Qué servicios hay en la zona?

Casares Costa tiene supermercados, restaurantes y servicios básicos, y Estepona queda a unos 15 a 20 minutos para todo lo demás: hospital, centros comerciales y colegios internacionales. El aeropuerto de Málaga está a una hora por la AP-7 y Gibraltar a unos 35 minutos, algo que importa si viajas con frecuencia al Reino Unido.

¿Qué diferencia hay entre obra nueva, sobre plano y reventa?

Las tres conviven en Casares, y la elección cambia más de lo que parece. Comprar sobre plano te permite entrar al precio más bajo y repartir los pagos durante la construcción, pero entre la reserva y la entrega suelen pasar de dieciocho meses a dos años. La obra nueva terminada te ahorra esa espera, a un precio algo mayor y con menos margen para elegir orientación o planta. Y la reventa abre el pueblo y las urbanizaciones más antiguas de la costa, con la reforma como coste que hay que presupuestar. En impuestos, las dos primeras pagan IVA más Actos Jurídicos Documentados y la tercera el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Qué garantías tengo si compro sobre plano?

El promotor está obligado por ley a garantizar cada pago que hagas antes de la entrega mediante un aval bancario o un seguro, y a ingresar el dinero en una cuenta separada de la suya. Si la obra no se entrega o el promotor quiebra, recuperas tu dinero con intereses. Antes de firmar la reserva, comprueba que la garantía existe y está a tu nombre: es lo que más se pasa por alto y lo que más problemas causa. Además, la vivienda está cubierta por los plazos legales de garantía: un año para los acabados, tres para las instalaciones y diez para los elementos estructurales.

¿Qué impuestos y gastos hay que pagar?

La obra nueva paga un 10% de IVA más un 1,2% de Actos Jurídicos Documentados. La reventa paga un 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. A cualquiera de las dos hay que sumar notaría, registro y los honorarios de tu abogado, lo que sitúa los costes totales en torno al 12-14% en obra nueva y algo menos en reventa. Conviene saber que los tipos son autonómicos y no provinciales: se paga lo mismo en Casares, en Estepona o en Sotogrande, así que cruzar el límite provincial no cambia nada.

¿Qué gastos tiene la vivienda una vez comprada?

Tres recurrentes, y un cuarto que solo afecta a los no residentes. El IBI se paga una vez al año. La cuota de comunidad depende por completo de lo que ofrezca la urbanización: una con amplios jardines, varias piscinas y seguridad costará bastante más que un bloque sencillo, así que pídela por escrito antes de firmar. Los suministros, como en cualquier sitio. Y si no pagas impuestos en España, hay una declaración anual del Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la propiedad, la alquiles o no.

¿Puedo conseguir una hipoteca si no soy residente en España?

Sí. Los bancos españoles prestan a compradores no residentes con normalidad, aunque con un porcentaje de financiación menor que a los residentes y con más papeleo: justificantes de ingresos de tu país, historial bancario y, en algunos casos, traducciones juradas. El proceso es más largo que una hipoteca nacional, así que conviene iniciarlo a la vez que la reserva y no después. Podemos ponerte en contacto con entidades que trabajan habitualmente con compradores internacionales en la zona.

¿Qué necesito para comprar siendo extranjero?

Un NIE, el número de identificación de extranjero, sin el cual no puedes firmar la escritura ni pagar los impuestos. También una cuenta bancaria española, que en la práctica necesitarás para los suministros y el IBI. No hace falta vivir en España ni ser ciudadano de la UE para comprar. El proceso habitual es reserva, contrato privado de compraventa y después la escritura ante notario, con un abogado independiente que revise cada paso. Nosotros no actuamos como tu abogado: siempre recomendamos que nombres el tuyo.

¿Puedo alquilar la propiedad a turistas?

Depende de la comunidad antes que de la licencia. Desde el 3 de abril de 2025, la comunidad debe autorizar los nuevos alquileres turísticos por mayoría de tres quintos de los propietarios, mientras que los alquileres que ya funcionaban legalmente pueden continuar. Además, la vivienda debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía y contar con su licencia de alquiler turístico (VUT, antes conocida como VFT), cumpliendo los requisitos técnicos. En Casares Costa hay demanda real, gracias a la playa y a los campos de golf, aunque concentrada en temporada. Revisa los estatutos y las actas de las últimas juntas y, en promociones nuevas, pregunta al promotor qué dice el título de división horizontal. Las normas en esta materia cambian, así que confirma la situación actual con tu abogado antes de comprar.