San Roque Club: Guía del Mercado Inmobiliario y de las Zonas

Introducción a San Roque Club

San Roque Club está junto a la A-7, a pocos minutos de Sotogrande y a unos 5 minutos en coche del pueblo de San Roque, un pueblo andaluz tradicional con calles empedradas y casas encaladas. En nuestra experiencia, el principal punto fuerte de la urbanización es su ubicación. Gibraltar y su aeropuerto están a unos 15 minutos, algo que importa si vuelas desde el Reino Unido o trabajas al otro lado de la frontera.

Es una comunidad cerrada con zonas comunes ajardinadas, rodeada de praderas y alcornocal, con vistas hacia el Mediterráneo. El bosque que la rodea tiene arroyos y senderos, y las viviendas son una mezcla de apartamentos, adosados y villas, desde promociones contemporáneas hasta casas de estilo español más tradicional.

La costa queda cerca. Sotogrande, Estepona, Manilva y La Duquesa están a poca distancia en coche. Puerto Banús queda a unos 35 minutos, Marbella a unos 45 y el aeropuerto de Málaga a algo más de una hora.

Las playas están a menos de unos pocos kilómetros, aunque la urbanización queda algo tierra adentro. No hay centro urbano dentro de la urbanización, porque el club de golf es el eje de la vida diaria.

El mercado inmobiliario de San Roque Club

Apartamento con vistas al golf en San Roque Club

San Roque Club es un mercado centrado en el golf, y lo que se compra aquí es sobre todo espacio y entorno.

Qué se encuentra

Apartamentos y áticos en promociones con zonas comunes, adosados y villas independientes en parcela propia, muchas de ellas frente al campo de golf. En nuestra experiencia, los interiores amplios y los espacios exteriores son el denominador común. La obra nueva y sobre plano conviven con la reventa, porque la urbanización se ha construido por fases desde principios de los noventa.

Quién compra aquí

Los compradores suelen pertenecer a tres grupos: golfistas que quieren vivir junto al campo, profesionales que trabajan en Gibraltar y viven en España, y compradores de segunda residencia que buscan un entorno tranquilo y verde y aceptan estar algo menos cerca del mar. La vida social gira en torno al club y sus restaurantes, así que encaja con quien prefiere un ritmo más pausado.

Cómo se compara

San Roque Club comparte municipio, fiscalidad y acceso por carretera con Sotogrande, pero responde a una decisión distinta. En nuestra experiencia, es la opción más compacta, más interior y más centrada en el golf de las dos, y los compradores suelen elegirla cuando quieren más espacio por su presupuesto que el que ofrece Sotogrande. Puedes compararla con Sotogrande y La Alcaidesa.

Qué comprobar antes de comprar

La cuota de comunidad es más alta que en una urbanización convencional, porque cubre zonas comunes ajardinadas y viales privados, y varía según la promoción. La cuota del club de golf es independiente de la compra y tiene sus propias tarifas, así que pregunta pronto, porque afecta al coste anual real. Y, como siempre, pide a tu propio abogado que compruebe la titularidad, las licencias y, en sobre plano, el aval bancario.

Puedes ver todo lo que hay disponible en viviendas en venta en San Roque Club.

Golf en San Roque Club

Campo de golf de San Roque Club

La urbanización se construyó en torno al San Roque Golf Club, que tiene dos campos.

El Old Course

Diseñado por Dave Thomas, el Old Course abrió a principios de los noventa. Según el club, las finales de la escuela de clasificación del Circuito Europeo se jugaron aquí de 1993 a 2003, y acogió el Open de España en 2005, que ganó Peter Hanson tras un desempate. El campo se ha renovado en los últimos años.

El New Course

El New Course lo diseñó Perry Dye y abrió en 2002, y también se atribuye el diseño a Severiano Ballesteros. Acogió el Open de España en 2006.

La Ryder Cup de 1997

Durante la Ryder Cup de 1997 en el vecino Valderrama, el club alojó a los equipos europeo y estadounidense y a sus familias, y todavía se conservan placas con los nombres de los jugadores junto a las suites que ocuparon.

La pertenencia al club es independiente de ser propietario aquí. Para los golfistas, la ubicación pone además a poca distancia en coche Valderrama, el Real Club de Golf Sotogrande, La Reserva, La Cañada y La Hacienda Alcaidesa. Si el golf es lo que impulsa tu búsqueda, lee cómo es en realidad vivir junto a un campo de golf y qué mirar al comprar un apartamento cerca del golf, o consulta los campos que merece la pena jugar en esta costa.

Qué hacer en San Roque Club

El golf es el gran reclamo, pero no el único.

Centro hípico

Doma en San Roque Club

La urbanización cuenta con un centro hípico, que ofrece paseos a caballo y rutas por los entornos naturales cercanos. Consulta con el centro las actividades vigentes antes de planificar nada en torno a ellas.

Más allá de la urbanización

A poca distancia en coche puedes hacer una excursión en barco por el Mediterráneo, pasar un día en un beach club, subir al Peñón de Gibraltar o hacer una excursión de un día a Ronda.

Playas de San Roque Club

La A-7 pone un buen número de playas a poca distancia en coche. La playa de La Alcaidesa es una playa ancha que se extiende hacia Gibraltar, con el Peñón como telón de fondo. Entre las opciones más tranquilas cercanas están la playa de Torrecarbonera y la playa de Guadalquitón, buenas si quieres evitar las aglomeraciones en pleno verano.

Más adelante en la costa, la playa de Torreguadiaro está junto a Sotogrande, frente al pueblo de Torreguadiaro. Hacia el oeste, la costa atlántica de Tarifa es más ventosa y fresca, y es conocida por los deportes de viento. Consulta nuestro artículo sobre los 5 mejores deportes extremos de Andalucía. Para conocer con más detalle la playa más cercana a la urbanización, consulta nuestra guía de La Alcaidesa.

Gastronomía en San Roque Club

Deliciosa pizza en San Roque Club

Buena parte de la vida social de San Roque Club gira en torno al club de golf, que tiene su propia oferta de restauración. A la entrada de la urbanización hay un restaurante italiano, Ristorante Bucintoro, conocido por su pizza. Comprueba los horarios antes de ir, porque algunos locales los ajustan según la temporada.

No hay centro urbano en la urbanización, pero a pocos minutos en coche hay tiendas, bares y restaurantes en el pueblo de San Roque, Sotogrande, Torreguadiaro y La Alcaidesa.

Historia de San Roque Club

Según el club, la finca fue la casa de la familia Domecq, de los jereces, y la casa de los Domecq sigue siendo su pieza central, en unas 340 acres de alcornocal. El club de golf abrió a principios de los noventa y la urbanización se ha ido construyendo por fases desde entonces, razón por la que hoy conviven obra nueva, sobre plano y reventa. La Ryder Cup de 1997 y el Open de España de 2005 y 2006 pusieron el nombre en el mapa internacional del golf.

Preguntas frecuentes sobre San Roque Club

A continuación respondemos a algunas de las preguntas más habituales sobre San Roque Club. Si tienes cualquier otra duda, ponte en contacto con nosotros.

¿San Roque Club y Sotogrande son lo mismo?

No, y la confusión es habitual porque comparten municipio, están a pocos minutos y son dos urbanizaciones privadas de golf. Sotogrande es mucho más grande, llega al mar, tiene un puerto deportivo, un club de polo y su propio colegio internacional, y en general tiene el precio de entrada más alto de la zona. San Roque Club es más compacta, está algo más tierra adentro y se articula en torno a sus dos campos, y no aspira a ser una localidad turística completa. Comparten fiscalidad, ayuntamiento y acceso por carretera, pero responden a decisiones y presupuestos distintos.

¿Dónde está exactamente San Roque Club?

En el municipio de San Roque, provincia de Cádiz, junto a la A-7 y a pocos minutos de Sotogrande. El pueblo de San Roque está a unos cinco minutos, así que los servicios del día a día quedan cerca. Gibraltar y su aeropuerto están a unos quince minutos, algo que importa si trabajas allí o vuelas con frecuencia al Reino Unido. Puerto Banús queda a unos treinta y cinco minutos, Marbella a cuarenta y cinco y el aeropuerto de Málaga a algo más de una hora. Las playas más cercanas son La Alcaidesa, Torrecarbonera, Guadalquitón y Torreguadiaro.

¿Qué tipo de propiedad se vende en San Roque Club?

Apartamentos y áticos en promociones con zonas comunes, adosados y villas independientes en parcela propia, muchas de ellas frente al golf. En nuestra experiencia, lo que caracteriza a la urbanización es el espacio: interiores amplios y mucho espacio exterior. La obra nueva activa convive con la reventa, porque la urbanización se ha construido por fases desde principios de los noventa.

¿Cómo son los campos de golf?

El club abrió a principios de los noventa con el Old Course, diseñado por Dave Thomas, y en 2002 se inauguró un segundo campo de dieciocho hoyos, el New Course, diseñado por Perry Dye. El Old Course acogió el Open de España en 2005 y el New Course en 2006, y el club alojó a los equipos europeo y estadounidense durante la Ryder Cup de 1997 en el cercano Valderrama. Para un comprador de golf, la ubicación aporta más: Valderrama, el Real Club de Golf Sotogrande, La Reserva, La Cañada y La Hacienda Alcaidesa están a poca distancia en coche.

¿Hace falta ser socio del club de golf para comprar?

No. Comprar una propiedad no concede automáticamente la condición de socio. El club tiene sus propias cuotas y condiciones de acceso, independientes de la compraventa. Si jugar es parte de por qué compras, infórmate de las opciones antes de decidir, porque influye directamente en el coste anual real de vivir aquí.

¿Qué diferencia hay entre obra nueva, sobre plano y reventa?

Sobre plano significa comprar antes o durante la construcción, con los pagos repartidos durante la obra y, normalmente, el precio de entrada más bajo. Obra nueva es una vivienda terminada y nunca habitada. Reventa es una vivienda de segunda mano, que tributa por transmisiones patrimoniales y no por IVA. Las tres existen dentro de la urbanización porque ha crecido por fases. En sobre plano, comprueba siempre que el promotor garantiza los pagos anticipados mediante aval bancario o seguro, y que la garantía está a tu nombre.

¿Qué impuestos y gastos hay que pagar?

La obra nueva paga un 10% de IVA más un 1,2% de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La reventa paga un 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Con notaría, registro y los honorarios de tu abogado, los costes se sitúan en torno al 12-14% en obra nueva y algo menos en reventa. Estar en la provincia de Cádiz no cambia nada en impuestos, porque los tipos son autonómicos (Andalucía) y se aplican igual que en Málaga. Lo que cambia es el registro de la propiedad y los trámites con el ayuntamiento de San Roque.

¿Qué gastos tiene la vivienda una vez comprada?

El IBI, la cuota de comunidad y los suministros, además de la declaración anual que corresponde a los no residentes. La cuota de comunidad es más alta que en una urbanización convencional, porque estás en una urbanización privada con zonas comunes ajardinadas y viales propios, y varía según la promoción. Si compras una villa en parcela propia, suma el mantenimiento del jardín y la piscina. Y la cuota del club de golf, si la quieres, es independiente de todo lo anterior y no está incluida en la compra. Pide siempre el desglose completo antes de firmar.

¿Puedo alquilar la propiedad a turistas?

Depende primero de la comunidad y después de la licencia. Desde el 3 de abril de 2025, los nuevos alquileres turísticos necesitan la autorización de la comunidad por mayoría de tres quintos de los propietarios, mientras que los que ya funcionaban legalmente pueden continuar. Además, la vivienda debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía y contar con su licencia de alquiler turístico (VUT, antes conocida como VFT), cumpliendo los requisitos técnicos. Revisa los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas juntas, y confirma las normas vigentes con tu abogado antes de comprar, porque cambian.

¿Se puede vivir en San Roque Club todo el año?

Sí, y buena parte de los residentes lo hace, en particular quienes trabajan en Gibraltar. Hay que asumir que no hay centro urbano dentro de la urbanización: la vida social gira en torno al club de golf, y las compras y servicios diarios se hacen en el pueblo de San Roque, en Sotogrande o en Torreguadiaro, todos a pocos minutos en coche. A cambio, tienes un entorno tranquilo y verde todo el año, sin la estacionalidad de la costa.

¿San Roque Club, Sotogrande o La Alcaidesa?

Las tres están cerca y comparten el acceso a la A-7. San Roque Club y Sotogrande están en el mismo municipio, mientras que La Alcaidesa se extiende a ambos lados del límite entre San Roque y La Línea de la Concepción. Responden a decisiones distintas. Sotogrande ofrece el ecosistema completo, con golf de primer nivel, puerto deportivo, polo y colegio internacional, al precio de entrada más alto de la zona. La Alcaidesa es una urbanización cerrada junto al mar, con la playa a pie desde su franja baja y precios intermedios. San Roque Club es la opción de interior, más compacta y centrada en el golf, y en nuestra experiencia ofrece más espacio por el dinero de las tres. Puedes compararlas en los listados de Sotogrande y La Alcaidesa.