Si estás pensando en comprar una vivienda en Andalucía para destinarla al alquiler vacacional, probablemente una de las primeras dudas que te surjan sea cómo conseguir la licencia turística. Es una pregunta especialmente importante en la Costa del Sol, donde muchos compradores contemplan combinar el uso personal de una segunda residencia con su alquiler durante determinados periodos.
Antes de comprar pensando en la rentabilidad turística hay algo que considero fundamental: comprobar primero si esa vivienda concreta puede destinarse legalmente a ese uso. Después de más de quince años trabajando en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, tengo claro que una propiedad atractiva y bien ubicada no es necesariamente la inversión adecuada para todos los objetivos. La normativa, la comunidad de propietarios y las características del inmueble también forman parte de la decisión.
Veamos qué necesitas saber y qué deberías comprobar antes incluso de comprar.
¿Qué es la licencia turística en Andalucía?
Aunque coloquialmente hablamos de «licencia turística», el procedimiento de las viviendas de uso turístico (VUT) en Andalucía se articula mediante una declaración responsable presentada electrónicamente ante la Consejería competente en turismo. No hay una licencia que alguien te conceda: tú declaras que cumples los requisitos, y la Administración comprueba después.
La normativa andaluza considera viviendas de uso turístico aquellas viviendas equipadas para su uso inmediato en las que se ofrece, a cambio de un precio y de forma habitual, un servicio de alojamiento con finalidad turística. Se presume esa finalidad cuando la vivienda se comercializa o promociona mediante canales de oferta turística que permiten reservar el alojamiento.
Un apunte terminológico que confunde a muchos compradores: hasta 2024 la figura se llamaba «vivienda con fines turísticos» (VFT). El Decreto 31/2024 cambió la denominación a «vivienda de uso turístico» (VUT). Si ves las siglas VFT en un anuncio, una escritura o un certificado antiguo, se refiere a lo mismo.
¿Qué normativa regula las viviendas turísticas en Andalucía?
La referencia fundamental es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, modificado de forma importante por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, y por el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.
Los cambios han reforzado la compatibilidad urbanística, las condiciones de habitabilidad, las obligaciones frente a la comunidad de propietarios y el régimen sancionador, que el Decreto-ley 1/2025 endureció considerablemente.
A esto se suma una capa municipal cada vez más relevante: varios ayuntamientos están limitando o suspendiendo nuevas altas. Málaga capital suspendió la concesión de nuevas licencias en todo el término municipal, y lo desarrollo en mi artículo sobre la congelación de licencias turísticas en Málaga.
Pero no hace falta irse a la capital. En la Costa del Sol occidental, Manilva tiene restricciones municipales en vigor sobre las nuevas altas de vivienda de uso turístico. No es un caso menor: según los datos de la Delegación Territorial de Turismo que el propio Ayuntamiento manejó al abordar su regulación, en Manilva hay inscritas 2.394 viviendas de uso turístico con 12.686 plazas, una densidad que explica la decisión.
Si estás valorando una compra en Manilva con intención de alquilar, confirma el alcance exacto y la vigencia de la restricción con el Ayuntamiento antes de firmar nada. Lo detallo en mi artículo sobre las licencias de alquiler turístico en Manilva.
Esto tiene una consecuencia directa para un comprador: dos apartamentos casi idénticos, uno en Manilva y otro a diez minutos en Casares, pueden tener un futuro completamente distinto como inversión turística. Y el anuncio no te lo va a decir.
Para un comprador, el resumen es este: no des por hecho que una vivienda puede utilizarse como alojamiento turístico simplemente porque otras propiedades de la misma localidad se alquilen así. El municipio, el edificio y la propia vivienda importan, y la fecha en que se dio de alta la vecina también.
Requisitos para una vivienda turística en Andalucía
Antes de presentar la declaración responsable hay que comprobar que la propiedad reúne las condiciones exigidas.
Entre los requisitos actuales está el cumplimiento de la normativa urbanística municipal. La vivienda debe disponer, con carácter general, de una superficie mínima construida de uso principal de 25 m² y de al menos 14 m² construidos por plaza. También existen requisitos relativos al número de baños según la capacidad, ventilación de dormitorios y salones, sistemas de oscurecimiento, mobiliario, equipamiento, suministros y todos los elementos necesarios para que la vivienda pueda utilizarse de forma inmediata.
La capacidad tampoco es ilimitada. En el alquiler de la vivienda completa no puede superar las quince plazas; en la modalidad por habitaciones el máximo general es de seis, sin superar cuatro plazas por habitación.
No se trata, por tanto, de amueblar un apartamento y anunciarlo en una plataforma.
La comunidad de propietarios: el punto que más compras bloquea
Este es el aspecto que revisaría antes de comprar, no después, y el que más ha cambiado.
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformado por la Ley Orgánica 1/2025, exige la aprobación expresa de la junta de propietarios para destinar una vivienda al uso turístico. Y no vale una mayoría simple: hace falta el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En paralelo, la normativa andaluza exige que en la declaración responsable se manifieste que la vivienda no tiene prohibido el uso turístico en el título constitutivo o los estatutos y que cuenta con esa autorización. Entre la documentación que actualmente especifica la Junta se encuentra una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y un certificado de la Secretaría o Administración de la comunidad que recoja la aprobación expresa y vigente.
Esto cambia bastante la forma en que debería plantearse una compra destinada al alquiler vacacional. Un tres quintos no se consigue en una junta cualquiera, y en comunidades con muchos propietarios residentes es habitual que no salga. Si el alquiler turístico forma parte esencial de tu estrategia, no compres primero y preguntes después.
Una duda frecuente: si la vivienda ya está inscrita y operando desde antes de abril de 2025, la situación no es la misma que la de un alta nueva. Es un punto que conviene confirmar caso por caso con el administrador de la comunidad y un abogado antes de asumir nada, porque las interpretaciones no son uniformes.
He detallado las comprobaciones previas en mi guía sobre alquiler turístico en Andalucía: qué revisar antes de invertir.
El registro nacional: qué pasó con el NRUA
Merece la pena aclararlo porque durante más de un año se dio por obligatorio.
El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos y un número de registro (NRUA o NRA) que las plataformas debían mostrar y verificar desde el 1 de julio de 2025. El Tribunal Supremo anuló ese procedimiento en mayo de 2026 por entender que el Estado carecía de competencia para crear un registro nacional superpuesto a los autonómicos.
En la práctica: el registro que importa en Andalucía es el autonómico, el Registro de Turismo de Andalucía. Si en su día tramitaste el NRUA y asumiste gastos por ello, conviene que lo consultes con tu asesor. Y como esta materia se ha movido mucho en poco tiempo, comprueba siempre el estado actual antes de tomar una decisión de compra.
Cómo obtener la licencia turística paso a paso
1. Comprobar la viabilidad de la vivienda
El proceso empieza antes de presentar ningún formulario. Hay que confirmar que el inmueble cumple la normativa aplicable y que el uso turístico es compatible urbanísticamente, además de revisar la situación registral y las condiciones de la comunidad de propietarios.
Esta comprobación previa es especialmente importante cuando todavía no has comprado. Si estás buscando propiedad con un objetivo de inversión, mi análisis sobre el nuevo marco legal de los alquileres turísticos en España explica el contexto general.
2. Preparar la documentación
Dependerá de cada situación, pero la Junta identifica actualmente, entre otros documentos, la nota simple actualizada y el certificado de la comunidad. Si quien explota la vivienda no es su propietario, deberá acreditarse el título jurídico que permite esa explotación. Existen además documentos específicos para casos de copropiedad, representación o alquiler por habitaciones.
3. Presentar la declaración responsable
Para iniciar la prestación del alojamiento debe presentarse electrónicamente la declaración responsable. En ella se incluyen la identificación y referencia catastral de la vivienda, la capacidad máxima, la persona o entidad explotadora, el propietario cuando sea distinto, la compatibilidad urbanística, la situación respecto de la comunidad de propietarios y los periodos durante los cuales se prestará el servicio.
4. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
La declaración responsable está vinculada a la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. La Junta dispone de un buscador público que permite localizar las viviendas registradas, algo útil también para comprobar la situación real de una propiedad que estés valorando comprar.
Que la información declarada sea correcta no es un detalle menor. Una falsedad o inexactitud esencial, dejar de cumplir las condiciones exigidas o carecer de determinadas autorizaciones puede provocar la cancelación de la inscripción tras el correspondiente procedimiento.
¿Puedo comprar cualquier vivienda de la Costa del Sol para alquilarla a turistas?
No lo daría nunca por supuesto, y este es probablemente el consejo más importante de esta guía.
Si buscas una propiedad pensando específicamente en el alquiler vacacional, la posibilidad de explotarla turísticamente debería formar parte de la due diligence anterior a la compra. Hay que estudiar la vivienda, pero también la comunidad y las condiciones urbanísticas y administrativas.
Trabajo con compradores que buscan vivienda habitual, segunda residencia e inversión. Son tres objetivos diferentes que pueden conducir a propiedades completamente distintas. Lo mismo ocurre con la ubicación: Marbella, Estepona, Benahavís, Sotogrande, Casares o Manilva tienen mercados y perfiles de demanda distintos. Y como he explicado más arriba, en Manilva hay además restricciones municipales que conviene comprobar antes de comprar con intención de alquilar.
La licencia no es lo único que importa
Que una propiedad pueda utilizarse legalmente como vivienda turística no significa que sea una buena inversión. Son dos preguntas distintas: si puedes alquilarla legalmente, y si tiene sentido económico hacerlo.
Para la segunda hay que considerar el precio de compra, los gastos, la comunidad, el mantenimiento, la gestión, la fiscalidad, las temporadas de ocupación, la competencia existente y el perfil del visitante.
También conviene pensar en el futuro. Si dentro de cinco años decides dejar de alquilar, ¿seguiría siendo una buena segunda residencia? ¿Tendría demanda para una venta? La normativa ha cambiado tres veces en dos años y puede volver a hacerlo, así que la vivienda debería sostenerse también sin el ingreso del alquiler.
Antes de comprar, comprueba; después, decide
No compraría una propiedad basándome únicamente en que el agente, el propietario o el anuncio indiquen que es «ideal para alquiler turístico». Hay que verificarlo: comprobar la situación urbanística, revisar la nota simple, estudiar los estatutos y los acuerdos de la comunidad, y confirmar los requisitos turísticos antes de comprometer una inversión.
En mi forma de trabajar prefiero empezar siempre por el uso real que quieres dar a la vivienda y después buscar una propiedad que encaje con ese objetivo. Con la normativa actual, hacerlo al revés sale caro.
¿Buscas una propiedad en la Costa del Sol?
Si estás valorando una vivienda en Marbella, Estepona, Benahavís, Sotogrande, Casares, Manilva o La Alcaidesa como segunda residencia o inversión, cuéntame exactamente qué buscas. Puedo ayudarte a encontrar una propiedad que encaje con tu objetivo y coordinar el proceso con los profesionales jurídicos y fiscales correspondientes.
Preguntas frecuentes sobre la licencia turística en Andalucía
¿Es obligatorio tener licencia turística para alquilar en Andalucía?
Cuando una vivienda encaja en la definición de vivienda de uso turístico y se comercializa como tal, debe cumplir el régimen aplicable y presentarse la correspondiente declaración responsable para su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Dónde se solicita?
El trámite se realiza electrónicamente ante la Consejería competente en turismo de la Junta de Andalucía mediante declaración responsable. Los formularios y accesos están disponibles en el portal oficial de viviendas de uso turístico.
¿Qué mayoría necesito en la comunidad de propietarios?
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Es un requisito esencial que debe comprobarse antes de comprar.
¿Qué superficie mínima necesita una vivienda turística?
Con carácter general, un mínimo de 25 m² construidos de uso principal y 14 m² construidos por plaza, sin perjuicio de lo que determine el planeamiento urbanístico aplicable.
¿Sigue siendo obligatorio el NRUA?
No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el procedimiento de registro único de arrendamientos del Real Decreto 1312/2024. En Andalucía el registro aplicable es el autonómico.
¿Puedo dar de alta una vivienda turística en cualquier municipio?
No. Además de la normativa autonómica, algunos ayuntamientos han suspendido o restringido las nuevas altas: Málaga capital y Manilva son dos ejemplos, y la lista puede crecer. Comprobar la situación del municipio concreto es lo primero que haría antes de comprar con intención de alquilar.
¿Es buena idea comprar una vivienda para alquiler turístico en la Costa del Sol?
Puede serlo, pero la licencia es solo una parte del análisis. Antes de comprar hay que comprobar la viabilidad legal y estudiar precio, ubicación, demanda, gastos, competencia y potencial de la vivienda. La rentabilidad futura nunca debería darse por garantizada.
