Como agente inmobiliaria que trabaja con compradores británicos en el sur de España, hay una pregunta que me hacen más que ninguna otra: «¿Voy a tener que pagar impuestos dos veces?»
La respuesta corta es que no. España y Reino Unido tienen un convenio para evitar la doble imposición pensado precisamente para eso. La respuesta larga es que el convenio no funciona igual para todos los tipos de renta, y es justo en esas diferencias donde la gente se lleva sorpresas.
En esta guía explico qué cubre el convenio, cómo trata las pensiones, las rentas de alquiler y las ganancias patrimoniales, y qué conviene saber antes de comprar una vivienda o trasladarse a España a tiempo parcial.
Entender el convenio de doble imposición España–Reino Unido
¿Qué es un convenio de doble imposición?
Un convenio de doble imposición es un tratado entre dos países que determina cuál de los dos tiene derecho a gravar cada tipo de renta y cómo se aplica la deducción cuando ambos tienen una reclamación legítima. No evita que tengas que declarar una renta en dos sitios. Lo que evita es que pagues impuestos dos veces por el mismo dinero.
¿Desde cuándo está en vigor el convenio actual?
El convenio vigente se firmó en Londres el 14 de marzo de 2013 y entró en vigor el 12 de junio de 2014, sustituyendo al convenio anterior firmado en 1975. Las fechas de efecto varían según el impuesto, y aquí es donde se equivocan la mayoría de los resúmenes que circulan:
- Retenciones en origen: desde el 12 de junio de 2014, en ambos países.
- En España, para el resto de impuestos sobre la renta: desde el 1 de enero de 2015.
- En Reino Unido, para el income tax y el capital gains tax: desde el 6 de abril de 2015. Para el corporation tax: desde el 1 de abril de 2015.
El Brexit no afectó al convenio. Es un acuerdo bilateral anterior a la salida de la UE, y tanto HMRC como la Agencia Tributaria lo siguen aplicando. El texto completo está publicado en gov.uk.
¿Qué tipos de renta cubre?
- Pensiones y prestaciones públicas
- Rentas de alquiler de inmuebles británicos o españoles
- Intereses y dividendos
- Ganancias patrimoniales
- Rendimientos del trabajo
Cada categoría tiene su propia regla, y esa regla depende de tu residencia fiscal.
Cómo afecta el convenio a los británicos residentes en España
Pensiones: la excepción que pilla a mucha gente
Si estás jubilado en España y cobras una pensión pública británica, una pensión privada o una de empleo, por regla general tributas en España, tu país de residencia, y no en Reino Unido.
Pero existe una excepción importante que afecta a bastantes residentes británicos de la Costa del Sol. Las pensiones derivadas de empleo público, que normalmente incluyen funcionarios, fuerzas armadas, policía y algunos docentes, siguen tributando únicamente en Reino Unido. La excepción decae si el perceptor es nacional español, en cuyo caso la pensión tributa en España.
Esto importa porque no siempre es evidente en qué categoría encaja una pensión, y alguien que cobre a la vez una pensión pública y una privada puede encontrarse con que cada una tributa en un país distinto. Conviene aclararlo antes de dar nada por hecho.
Rentas de alquiler de inmuebles en Reino Unido
Aquí es donde no se aplica la regla general de «tributas donde vives».
Las rentas derivadas de bienes inmuebles pueden gravarse en el país donde está situado el inmueble. Es decir, si eres residente fiscal en España y alquilas un piso en Reino Unido, Reino Unido conserva el primer derecho a gravar esa renta. Después declaras esa misma renta en tu declaración española y España te aplica una deducción por el impuesto británico ya pagado.
El efecto práctico es que no pagas dos veces, pero normalmente acabas pagando el más alto de los dos tipos y presentando declaración en ambos países. A varios clientes míos les ha sorprendido, porque daban por hecho que hacerse residente en España trasladaba todo a España.
Intereses, dividendos y ganancias patrimoniales
Los intereses y dividendos tributan por regla general en el país de residencia, aunque el convenio permite una retención limitada en origen sobre los dividendos.
Las ganancias patrimoniales siguen una lógica parecida a la de los alquileres: las ganancias derivadas de bienes inmuebles pueden gravarse en el país donde está el inmueble. Un residente español que venda una propiedad en Reino Unido tributará normalmente por el capital gains tax británico y después declarará la ganancia en España aplicando la deducción correspondiente.
¿Qué declaraciones hay que presentar realmente?
Aquí es donde más confusión veo, así que merece la pena ser preciso con los modelos.
Si eres residente fiscal en España, presentas el Modelo 100, la declaración de la renta española, y declaras en ella tu renta mundial. Eso incluye pensiones británicas, alquileres británicos, intereses y dividendos. No hay un modelo aparte para las rentas de alquiler del extranjero: van dentro del Modelo 100.
Si no eres residente fiscal en España pero tienes una propiedad aquí, presentas el Modelo 210, el impuesto sobre la renta de no residentes. Se presenta alquiles o no la vivienda, porque España imputa una renta a las segundas residencias no alquiladas.
El Modelo 210 es el formulario de no residentes. Si eres residente, no te corresponde.
Si sigues siendo residente fiscal en Reino Unido, o eres residente en España pero mantienes rentas de origen británico con retención, es posible que además tengas que presentar la self-assessment ante HMRC.
Residencia fiscal y errores habituales
Pasar más de 183 días en España dentro de un año natural suele convertirte en residente fiscal español, pero los días no son el único criterio. España atiende también a dónde está el núcleo principal de tus intereses económicos y, en determinados casos, a dónde residen tu cónyuge y tus hijos menores.
El error más frecuente que escucho es pensar que la residencia va unida a la propiedad de la vivienda. No es así. Comprar una casa en España no te convierte en residente fiscal, y alquilar en lugar de comprar tampoco te protege de serlo. Depende del tiempo, de los vínculos y de las circunstancias, y por eso recomiendo asesorarse antes del traslado y no después de cerrar el primer ejercicio fiscal.
Dos obligaciones que muchos residentes británicos pasan por alto
Declarar bienes en el extranjero: Modelo 720 y 721
Si te conviertes en residente fiscal en España y mantienes bienes fuera, puede que tengas que presentar el Modelo 720, una declaración informativa de cuentas, valores e inmuebles situados en el extranjero. Se activa cuando cualquiera de las tres categorías de bienes supera los 50.000 euros y, una vez presentado, solo hay que repetirlo cuando una categoría experimenta un incremento relevante. El Modelo 721 cubre aparte las criptomonedas situadas en el extranjero.
El régimen sancionador asociado al Modelo 720 fue anulado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2022 por desproporcionado, y España lo revisó posteriormente. La obligación de declarar, sin embargo, sigue vigente. Para un comprador británico que conserva una vivienda en Reino Unido, una cartera de inversión y un plan de pensiones, esta suele ser la obligación que más se olvida.
Patrimonio e impuesto de solidaridad
Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio autonómico, y es una de las razones por las que la región atrae a compradores internacionales. Pero esa bonificación no lo cubre todo.
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, de ámbito estatal, grava los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros y la bonificación andaluza no lo neutraliza. Los no residentes tributan por sus bienes situados en España, con un mínimo exento de 700.000 euros. Existe además un umbral distinto a partir del cual hay que presentar declaración de patrimonio aunque la cuota resulte cero.
Para la mayoría de compradores esto es irrelevante. Para quien compra en la parte alta del mercado de la Costa del Sol, conviene calcularlo antes de comprometerse, porque la forma de estructurar la titularidad puede marcar diferencias.
Inmuebles y doble imposición: lo que debe saber un comprador
Comprar vivienda en España: qué declarar y dónde
Comprar no te convierte en residente por defecto, pero sí genera obligaciones. Los no residentes propietarios de un inmueble en España deben presentar anualmente el Modelo 210 aunque la vivienda nunca se alquile, porque España le imputa una renta teórica calculada sobre el valor catastral.
La compra en sí lleva sus propios impuestos, distintos de todo lo que se explica en esta guía. Los detallo en mi artículo sobre qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en España y, si compras obra nueva, merece atención propia el AJD en Andalucía.
Si alquilas una propiedad española
Las rentas de alquiler de un inmueble situado en España tributan en España vivas donde vivas. Los residentes las declaran en el Modelo 100; los no residentes, en el Modelo 210, de presentación trimestral. Si eres residente en Reino Unido, declaras después esa misma renta ante HMRC y aplicas la deducción por el impuesto pagado en España.
Mi experiencia ayudando a clientes británicos
La mayoría de compradores británicos con los que trabajo llegan con una preocupación difusa sobre pagar dos veces y se marchan con las ideas claras en cuanto alguien se sienta con ellos y separa las categorías.
A una pareja que acompañé en Manilva le preocupaba que su pensión británica tributase en los dos países. Era una pensión privada, así que España tenía el derecho exclusivo de gravamen y la preocupación no tenía fundamento. Si hubiera sido una pensión de empleo público, la respuesta habría sido la contraria, y por eso no doy nunca esa respuesta de memoria y siempre remito a un asesor fiscal para confirmarla.
Cómo aplicar la deducción prevista en el convenio
El formulario DT-Individual
Si Reino Unido está practicando retención sobre una renta que según el convenio debe tributar en España, el formulario DT-Individual de HMRC es la vía para solicitar la exención a futuro o la devolución de lo ya retenido. Tendrás que acreditar la residencia fiscal española con la documentación correspondiente. HMRC publica las notas explicativas del formulario para España.
Qué documentación necesitas
- Certificado de residencia fiscal expedido por la Agencia Tributaria, concretamente el que indica que se emite a efectos del convenio con Reino Unido
- Tu NIE
- El formulario de HMRC cumplimentado
- Documentación de apoyo, como certificados de pensión o justificantes de la renta de la que se trate
El orden habitual es pasar primero por la Agencia Tributaria, para obtener el certificado de residencia, y después por HMRC. Que el certificado sea el correcto no es un detalle menor: el certificado genérico de residencia es otro documento distinto y lo rechazan.
Cuándo buscar asesoramiento profesional
Siempre, y preferiblemente antes del traslado y no después. Las normas fiscales cambian, la interpretación varía según el caso, y el coste del asesoramiento es pequeño comparado con el de un error evitable en una declaración. Trabajo con asesores fiscales locales habituados a los casos transfronterizos y presento a mis clientes a ellos de forma sistemática.
Reflexión final desde el mercado local
El convenio entre España y Reino Unido es un marco sólido y hace lo que tiene que hacer, siempre que se entienda qué regla se aplica a cada renta. Los problemas que veo rara vez los provoca el convenio en sí. Vienen de dar por supuesto que una sola regla lo cubre todo.
Mi consejo es sencillo: no esperes a la campaña de la renta para hacerte la pregunta. El momento de averiguar dónde van a tributar tu pensión, tus alquileres y tus ahorros es antes de comprar, no después, porque las respuestas pueden influir en qué compras y en cómo lo pones a tu nombre.
No soy asesora fiscal. Pero después de años trabajando con compradores británicos en esta costa, sé qué preguntas hay que hacer, qué documentación hay que reunir y a quién derivarte para obtener las respuestas. Comprar una casa en el extranjero debería ser ilusionante y no estresante, y buena parte del estrés viene de preguntas sin responder.
¿Buscas asesoramiento inmobiliario con la fiscalidad clara?
Si estás valorando un traslado o una inversión en el sur de España, puedes ver mi selección actual de propiedades en venta en Manilva, o consultar mis guías de zona de Estepona, Manilva y Sotogrande.
Si prefieres comentarlo antes, escríbeme. Te acompaño en cada paso, desde las comprobaciones legales hasta las preguntas que merece la pena plantearle a un asesor fiscal, para que compres con tranquilidad.
