Cuando compras una vivienda en España, «impuestos de transferencia» es el nombre general de los impuestos que se generan al cambiar la propiedad de manos. Cuál pagas depende de una sola pregunta: ¿compras una vivienda de segunda mano a un particular, o una vivienda nueva a un promotor? Lo explico aquí para Andalucía, donde compran la mayoría de los clientes de la Costa del Sol.
Vivienda de segunda mano: el ITP
Cuando compras una vivienda usada a un particular, el impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía el tipo general es actualmente del 7% del valor sujeto a impuesto. Se aplica en Marbella, Estepona, Casares, Manilva, Benahavís y Sotogrande. El valor sujeto a impuesto no siempre es el precio que pactaste: Hacienda puede aplicar el valor de referencia oficial de la vivienda si es mayor, así que pide a tu abogado que lo compruebe antes de comprometerte.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Cuando un promotor vende una vivienda nueva por primera vez, pagas IVA al 10% en lugar de ITP, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía es actualmente del 1,2%. Son alrededor del 11,2% en total. En una compra sobre plano, el IVA se suele cobrar en cada plazo y no solo en la firma de la escritura.
Un ejemplo con una vivienda de 500.000 euros
- Obra nueva: IVA de 50.000 euros más AJD de 6.000 euros, unos 56.000 euros en total.
- Segunda mano: ITP al 7%, unos 35.000 euros.
La factura fiscal es mayor en obra nueva, pero eso no hace mejor a la segunda mano por sí sola, porque cambian también el precio, el estado, las garantías y los costes de mantenimiento. Compara las viviendas por su coste total.
Quién paga qué
El comprador paga el ITP, o el IVA y el AJD. El vendedor suele pagar la plusvalía municipal, salvo que el contrato diga otra cosa, así que revisa ese punto en el contrato. Los gastos de notaría, registro y abogado van aparte de los impuestos de transferencia y hay que sumarlos al presupuesto.
Los tipos cambian: confirma antes de firmar
Cada comunidad fija sus tipos y pueden cambiar, y tu caso puede ser distinto, por ejemplo si compras un solar o a través de una sociedad. Toma esto como un mapa y pide a tu abogado que confirme las cifras. Mi guía completa sobre los impuestos que se pagan al comprar una vivienda en España profundiza más, y si estás comparando vías, lee obra nueva o reventa.
Habla conmigo antes de fijar tu presupuesto
Ayudo a los compradores a calcular el coste real de una compra antes de reservar. Si quieres repasar tus números, escríbeme aquí.
