Si piensas comprar una vivienda nueva en España, una de las primeras preguntas es si se paga IVA. La respuesta corta es que sí. A diferencia de las viviendas de segunda mano, que pagan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), las viviendas de obra nueva vendidas por un promotor pagan IVA. La obra nueva no está exenta de IVA, y darlo por hecho es uno de los errores de presupuesto más comunes que veo en compradores internacionales.
¿Cuánto IVA se paga en una vivienda de obra nueva?
El tipo de IVA estándar en una vivienda nueva es del 10%, cuando la vende por primera vez el promotor. En un apartamento de 300.000 € en Marbella, son 30.000 € de IVA que se suman al precio. Comprueba siempre si el precio que te dan incluye o no el IVA, porque los folletos no son coherentes. Pídelo por escrito.
En una compra sobre plano, el IVA se suele cobrar en cada plazo que pagas durante la construcción, no solo en la firma. El promotor debe emitir una factura por cada pago, y los importes deben reflejarse en el contrato. Explico cómo se protegen esos pagos en cómo se protege tu depósito al comprar sobre plano.
El IVA no es el único impuesto: el AJD
Además del IVA, el comprador de obra nueva paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al firmar la escritura. El tipo lo fija cada comunidad autónoma. En Andalucía el tipo estándar es actualmente del 1,2%, de modo que IVA y AJD suman alrededor del 11,2%. Repaso el cálculo en AJD en Andalucía.
Los gastos de notaría, registro y abogado son aparte de los impuestos y hay que sumarlos al presupuesto. El panorama completo, para obra nueva y segunda mano, está en los impuestos al comprar una vivienda en España.
IVA frente a ITP
La regla es sencilla. Las viviendas nuevas compradas al promotor pagan IVA. Las viviendas de segunda mano compradas a un particular pagan ITP. En Andalucía el ITP es actualmente del 7%. Por tanto, en porcentaje la factura fiscal es más alta en la obra nueva, pero el precio, el estado, las garantías y los costes de mantenimiento son distintos, así que compara el coste total. Mi comparación está en obra nueva o reventa en España.
Casos en que el tipo es distinto
- Vivienda protegida: algunas viviendas subvencionadas pueden tener un tipo reducido del 4%. Es raro en el mercado de la Costa del Sol y depende de calificaciones legales concretas.
- Garajes y trasteros: las plazas de aparcamiento y los trasteros vendidos con la vivienda se tratan normalmente como la vivienda. Los que se venden por separado pueden tributar al 21%. Pregunta cómo se aplica el impuesto en tu contrato.
- Inmuebles comerciales: oficinas, locales y otros inmuebles no residenciales pagan el 21% de IVA.
- Terrenos: un solar puede tener un tratamiento distinto según sea edificable y quién lo venda.
¿Puedo recuperar el IVA?
No lo des por hecho. Recuperar el IVA depende de que el comprador sea una empresa que use el inmueble para una actividad que lo permita, y las reglas son estrictas. El alquiler de una vivienda para uso residencial no suele permitirlo. Si piensas comprar a través de una sociedad, pide consejo a un asesor fiscal español antes de firmar, no después.
Lo que digo a los compradores
Conocí una vez a un comprador británico que pensaba que comprar sobre plano significaba evitar los impuestos por completo. Lo detectamos en la primera conversación, y le di un desglose completo de IVA, AJD y gastos legales para que pudiera fijar el presupuesto adecuado. Es el principio que sigo con todos mis clientes: todos los impuestos por escrito antes de pagar un depósito.
¿Quieres el coste completo de una promoción antes de reservar?
Trabajo con vivienda de obra nueva y sobre plano en la Costa del Sol, así que puedo darte el desglose de impuestos y costes de una promoción concreta antes de que reserves. Para el asesoramiento fiscal en sí, te pondré en contacto con un asesor independiente. Escríbeme y dime qué promoción estás viendo.
