La mayoría de los compradores que me preguntan por la vivienda sobre plano no preguntan realmente por el edificio. Preguntan algo más sencillo: si pago ahora por una vivienda que todavía no existe, ¿qué pasa con mi dinero si algo sale mal?
Este artículo responde solo a esa pregunta. Si quieres el proceso de compra completo, desde la búsqueda hasta las llaves, lo explico en mi guía para comprar nuevas promociones en la Costa del Sol, y las ventajas de comprar obra nueva están en por qué comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol. Aquí me quedo con los pagos y la protección, de Sotogrande a Estepona y Manilva, porque es donde las compras sobre plano se ganan o se pierden.
Última revisión: octubre de 2026. Las normas, los tipos impositivos y la jurisprudencia cambian, así que pide a tu abogado que confirme los puntos que afectan a tu compra.
Cómo suelen funcionar los pagos en la compra sobre plano
La estructura cambia de un promotor a otro, pero el patrón es conocido. Pagas una reserva para retirar la vivienda del mercado. Después firmas un contrato privado de compraventa y abonas un primer depósito. Durante la construcción pagas nuevas cuotas según el calendario recogido en el contrato. El resto se paga en la notaría, cuando se firma la escritura pública y se entrega la vivienda.
Es habitual que una parte importante del precio, a menudo entre el 30% y el 40%, se pague antes de la finalización. Es un patrón general, no una regla, así que pide el calendario exacto por escrito y comprueba que coincide con el contrato.
Recuerda que las viviendas nuevas llevan IVA (10%) y, en Andalucía, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, 1,2%), en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se aplica a la reventa. Explico cómo se suma todo en qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España y en AJD en Andalucía: cuándo se paga y cómo calcularlo.
Las tres capas de protección de la ley española
Las normas sobre el dinero entregado a cuenta en una vivienda en construcción están en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), modificada por la Ley 20/2015. En la práctica funcionan como tres capas.
1. Primero, la licencia de obras
La obligación del promotor de garantizar tu dinero empieza cuando se ha concedido la licencia de edificación. Mi consejo es sencillo: mientras la licencia no exista, limita cualquier pago a una reserva pequeña y pide a tu abogado que confirme por escrito cómo y cuándo se devuelve.
2. Una garantía para el dinero que adelantas
El promotor debe garantizar la devolución de las cantidades que entregas, más el interés legal, si las obras no se inician o no se terminan en el plazo acordado. La garantía adopta una de dos formas: un aval solidario emitido por una entidad de crédito o un seguro de caución de una aseguradora autorizada. Ambos son válidos. Lo importante es que la entidad esté autorizada en España y que la garantía esté documentada correctamente.
3. Una cuenta especial
Tus pagos deben recibirse a través de un banco y depositarse en una cuenta especial del proyecto, separada del resto del dinero del promotor. Es la capa que los compradores olvidan, y la que hace que las otras dos funcionen.
Qué cubre la garantía y cuándo termina
La garantía debe cubrir las cantidades que adelantas, incluidos los impuestos que pagas, más el interés legal desde la fecha de cada pago hasta la fecha de entrega acordada. El tipo de interés se fija cada año, así que pregunta a tu abogado la cifra vigente en lugar de fiarte de una antigua.
Si las obras no se inician o la vivienda no se entrega, la ley te da a elegir: resolver el contrato y recuperar lo pagado, o conceder una prórroga al promotor. La garantía se cancela cuando la vivienda cuenta con la documentación de habitabilidad (el proceso de la licencia de primera ocupación) y se acredita la entrega al comprador. Es decir, protege la fase de construcción. No es una garantía para toda la vida.
Cómo comprobar que tu dinero está realmente protegido
Yo no pagaría una cuota hasta confirmar cada uno de estos puntos, idealmente con tu propio abogado:
- Un documento de garantía a tu nombre. El promotor debe entregarte un documento que acredite la garantía y que se refiera específicamente a las cantidades que vas a adelantar.
- El contrato nombra al garante. Debe indicar qué banco o aseguradora emite la garantía.
- El garante está autorizado en España. Tu abogado puede comprobarlo en los registros oficiales.
- Los pagos van a la cuenta especial. Paga únicamente a la cuenta del proyecto en el banco indicado en el contrato, nunca a otra empresa ni a otra cuenta.
- Cada pago está cubierto. El importe garantizado debe crecer con lo que pagas. Pregunta por escrito si los extras y las mejoras están incluidos.
- Los plazos están claros. Revisa la fecha de entrega, la cláusula de retraso y el momento a partir del cual puedes resolver el contrato.
Señales de alerta
Considero cualquiera de estas un motivo para parar y hacer preguntas: «la garantía se emitirá más adelante», que te pidan pagar a otra cuenta, que te exijan un pago antes de la licencia más allá de una reserva pequeña, un contrato que no nombra al banco ni a la aseguradora, y la presión para pagar rápido y «asegurar el precio».
Qué significa para los inversores la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026
Esta es la novedad que la mayoría de los artículos sobre el tema todavía no recoge. Una sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026, recogida por idealista, subraya que la protección de las cantidades anticipadas no es automática por el simple hecho de haber comprado una vivienda en construcción. El tribunal examinó si la compra tenía realmente un destino residencial.
Según esa información, entre los factores que se valoraron estaban si el comprador ya era propietario de otros inmuebles, si el contrato permitía ceder la vivienda a terceros, las compras realizadas conjuntamente por personas que no comparten hogar, y si el comprador podía explicar para qué iba a usar la vivienda. Cuando hay indicios de finalidad inversora, el comprador puede tener que probar más.
No soy abogada y no he leído la sentencia completa, así que consulta con el tuyo cómo te afecta. Mis conclusiones prácticas son estas. Si compras como inversor, o a través de una sociedad o de una estructura compartida, no des por hecho que la garantía se comportará exactamente igual que para una familia que compra su vivienda. Pide a tu abogado que revise las cláusulas de cesión y cómo queda documentado tu propósito. Y elige al promotor con especial cuidado, porque la mejor protección es un proyecto que nunca necesita una reclamación. Lo explico en cómo comprobar la reputación de un promotor antes de comprar, y las preguntas específicas para inversores están en mis 10 preguntas esenciales al comprar propiedades de inversión sobre plano.
Si hay retraso, o el promotor falla
- Lee el contrato. Localiza la fecha de entrega, el retraso permitido y tus derechos de resolución.
- Actúa a través de tu abogado. Envía una notificación formal por escrito en lugar de fiarte de los mensajes del equipo comercial.
- Elige entre prórroga y resolución. No aceptes una nueva fecha sin entender a qué renuncias.
- Reclama al garante. Si el promotor no te devuelve el dinero, la garantía puede ejecutarse contra el banco o la aseguradora.
Si no había garantía ni cuenta especial, no está todo perdido. La jurisprudencia, incluida una sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2016, ha considerado responsables a los bancos que aceptaron los pagos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la cuenta especial y la garantía. Los despachos de abogados sitúan en cinco años el plazo general para estas reclamaciones, pero tu abogado debe confirmar cuál se aplica. No esperes.
Las preguntas que más me hacen
¿Es el seguro de caución tan seguro como el aval bancario?
La ley admite ambos. Lo importante es que el emisor esté autorizado y que el documento sea individual y correcto.
¿La garantía cubre el IVA que pago?
La garantía debe cubrir las cantidades que adelantas, incluidos los impuestos, más el interés legal. Confírmalo con tu abogado en tu contrato.
¿Es más seguro comprar una obra nueva ya terminada?
No hay riesgo de construcción ni pagos por fases que garantizar, pero pierdes la posibilidad de elegir vivienda y el calendario de pagos. Comparo ambas opciones en obra nueva vs segunda mano en la Costa del Sol, y puedes ver por dónde empezaría a buscar yo en las mejores zonas de obra nueva en la Costa del Sol.
Una reflexión final
La compra sobre plano no es arriesgada porque la vivienda todavía no exista. Es arriesgada cuando el dinero se mueve antes de que la protección esté en su sitio. Los compradores que duermen tranquilos durante la construcción son los que pidieron los documentos antes de la primera transferencia y los hicieron revisar a alguien que trabaja solo para ellos. Lleva unos días al principio y te ahorra la mayor parte de la preocupación después.
¿Estás estudiando una promoción sobre plano en la Costa del Sol?
Si estás comparando promociones y quieres una segunda opinión sobre cómo están estructurados los pagos, estaré encantada de revisarlo contigo. Contacta conmigo aquí, o consulta las propiedades disponibles en Estepona, Sotogrande, Manilva y La Duquesa.
