Comprar sobre plano es comprometerte con una vivienda que todavía no está construida. Bien hecho, te da una casa moderna, la posibilidad de elegir unidad y un calendario de pagos repartido durante la obra. Mal hecho, puede acabar en una entrega con retraso, en una vivienda distinta de la que te enseñaron o en un depósito difícil de recuperar.
Estas son las diez preguntas que hago con cada cliente antes de reservar nada. Aquí las respuestas son breves porque casi todas tienen su propia guía, y las he enlazado para que profundices donde lo necesites. Trabajo casi exclusivamente con obra nueva y sobre plano en la Costa del Sol occidental, así que es la lista que mejor conozco.
1. ¿Qué significa realmente comprar sobre plano?
Firmas un contrato por una vivienda que aún se está construyendo o que todavía no ha empezado. Decides a partir de planos, una memoria de calidades y recreaciones, y pagas por fases hasta la entrega de llaves. Los precios en el lanzamiento de una fase suelen ser más bajos que en la última, y normalmente tienes la mayor variedad de unidades, orientaciones y acabados.
La otra cara es que compras una promesa. Todo lo que sigue en esta lista sirve para convertir esa promesa en algo en lo que puedas confiar. Si el concepto es nuevo para ti, lo explico paso a paso en qué son las propiedades sobre plano.
2. ¿Qué gano de verdad y qué no está garantizado?
Las ventajas reales son la posibilidad de elegir, una calidad actual, la normativa energética y constructiva vigente y un plan de pagos que no exige el precio completo desde el primer día. Quien compra pronto puede además quedarse con la mejor posición de la promoción, como una esquina, un último piso o un jardín más grande.
Lo que no está garantizado es la revalorización. Los precios en la Costa del Sol han subido con fuerza en los últimos años, pero nunca te prometeré una rentabilidad, y desconfía de quien lo haga. Que un proyecto gane valor depende de la ubicación, del precio que pagaste frente a viviendas comparables y de cómo esté el mercado en la entrega. Analizo las cifras en revalorización de la compra sobre plano en la Costa del Sol y los enfoques de inversión en estrategias de inversión sobre plano.
3. ¿Es la ubicación la adecuada para lo que busco?
No puedes pasear por la calle terminada, así que la ubicación tiene que convencerte sobre el papel. Piensa a quién venderás o alquilarás después, a qué distancia real están el aeropuerto, la playa, el colegio y las tiendas, y qué más se está construyendo alrededor. Un apartamento frente al mar en Estepona, un apartamento de golf en Sotogrande y un adosado en Casares se dirigen a compradores muy distintos.
Si quieres comparar zonas y ver qué promociones hay ahora en el mercado, empieza por nuevas promociones en la Costa del Sol.
4. ¿Quién es el promotor y ha entregado antes?
El promotor importa más que el folleto. Busca proyectos terminados que puedas visitar, pregunta a los propietarios cómo fueron la entrega y la postventa, y comprueba si las promociones anteriores llegaron en las fechas prometidas. Un lanzamiento brillante de una empresa sin trayectoria es un riesgo, por buenas que sean las recreaciones.
Explico qué comprobar en reputación del promotor antes de comprar y de qué debe responder legalmente el promotor una vez tienes las llaves en garantías del promotor y servicio postventa.
5. ¿Cómo está protegido mi dinero durante la obra?
Esta es la pregunta que más importa. Según la ley española, el promotor que recibe pagos a cuenta del comprador antes de terminar la vivienda debe garantizarlos con un aval bancario o un seguro, y debe ingresar ese dinero en una cuenta especial. Si la vivienda no se entrega, puedes reclamar lo pagado con cargo a esa garantía.
No pagues nunca un depósito sin pedir por escrito la garantía de ese pago concreto. La explicación completa, con cómo funciona la protección en la práctica, está en cómo se protege tu depósito al comprar sobre plano.
6. ¿Qué dice el contrato y quién lo está leyendo por mí?
Los contratos de reserva suelen ser cortos y el contrato de compraventa es largo. Donde los compradores se llevan sorpresas es en la fecha de entrega, las penalizaciones por retraso, qué pasa si cambian las calidades y cómo puedes desistir. Los folletos y las recreaciones no vinculan si el contrato no se remite a ellos.
Nombra a tu propio abogado independiente antes de reservar, no al abogado del promotor ni a alguien que te recomiende el vendedor. He escrito sobre cómo elegir un abogado para la compra de tu vivienda. Si todavía no tienes número fiscal español, lee pronto cómo conseguir el NIE, porque lo necesitas para firmar. Todo el recorrido, desde la reserva hasta las llaves, está en la guía para comprar nuevas promociones en la Costa del Sol.
7. ¿Tiene el proyecto una licencia de obras válida?
Un proyecto puede estar a la venta antes de que todo esté en regla. Pide la licencia de obras, comprueba que los planos que compras coinciden con los planos licenciados y haz que tu abogado confirme que el suelo está inscrito a nombre del promotor y libre de cargas, salvo el préstamo de la promoción. Más adelante, la licencia de primera ocupación es la que permite habitar legalmente la vivienda y dar de alta los suministros.
Muestro cómo comprobarlo en cómo verificar la licencia de obras.
8. ¿Cuánto cuesta realmente la compra?
En obra nueva pagas IVA, generalmente del 10 por ciento en una vivienda, más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), más notaría, Registro y gastos legales. Los tipos y las normas pueden cambiar, así que confírmalos con tu abogado o asesor fiscal antes de comprometerte. Presupuesta también las cuotas de comunidad y los impuestos anuales de ser propietario en España. Los cuento en los impuestos que se pagan al comprar una vivienda en España y en el coste de tener una propiedad.
Si necesitas hipoteca, habla pronto con una entidad y ten en cuenta que los pagos por fases cambian la forma en que funciona la financiación. Mira cómo financiar la obra nueva en España e hipotecas para no residentes en la Costa del Sol.
9. ¿Qué pasa cuando la vivienda está terminada?
Antes de pagar el último plazo, inspecciona la vivienda frente a la memoria de calidades, anota todos los defectos por escrito y fija al promotor un plazo para corregirlos. Una vez escriturada, la ley te da una protección legal frente a los defectos: diez años para los problemas estructurales, tres años para los defectos de habitabilidad y un año para los de acabado. Es otra razón para trabajar con un promotor que contesta al teléfono.
Para saber qué mirar y cómo dejar constancia, lee cómo inspeccionar obras nuevas antes de su finalización.
10. ¿Quién se ocupa de ella y funciona como inversión?
Si piensas alquilar la vivienda, pregunta pronto quién la gestionará, qué dicen los estatutos de la comunidad sobre el alquiler vacacional y cómo está la situación de licencias en la zona. Me dedico a la venta y no a la gestión de alquileres, así que te diré con claridad cuándo un proyecto no encaja con el alquiler, en lugar de venderte una rentabilidad que puede no existir. El lado del alquiler en obra nueva está en potencial de alquiler de la obra nueva en España.
Si aún dudas entre una vivienda nueva y una de segunda mano, obra nueva o reventa en España pone las dos frente a frente.
Adónde ir después
Mantengo un resumen actualizado de lo que se está construyendo, zona por zona, en nuevas promociones en la Costa del Sol.
¿Piensas comprar sobre plano en la Costa del Sol?
Si quieres ayuda con las zonas, los promotores o la documentación, hablemos. Ponte en contacto conmigo y te ayudo a preparar una preselección y a comprobar cada proyecto antes de reservar.
