Conseguir una hipoteca desde el extranjero es donde muchas compras en España se complican más de lo esperado. La buena noticia es que los no residentes pueden obtener una hipoteca en España, y los expatriados que viven aquí también. Lo que cambia son las condiciones, la documentación y los plazos respecto a lo que la mayoría de compradores conoce en su país.
Trabajo con vivienda de obra nueva y sobre plano en la Costa del Sol occidental, así que esta guía está escrita desde ese lado de la mesa. Explica quién puede pedir una hipoteca, cuánto financian los bancos, qué documentos piden y dónde se equivocan más los compradores. No indico tipos de interés a propósito. Cambian cada mes, y una cifra correcta hoy engaña a las pocas semanas. Pide una oferta actual a un banco o a un intermediario y léela con los puntos de esta guía.
¿Pueden los no residentes y los expatriados conseguir una hipoteca en España?
Sí. Eres no residente a efectos fiscales si pasas menos de 183 días al año en España y tus intereses económicos principales están en otro país. Los no residentes del Reino Unido, la UE, Estados Unidos y muchos otros países pueden solicitarla a bancos españoles. Si vives en España, pides la hipoteca como residente, lo que normalmente supone mejores condiciones y un porcentaje de financiación mayor.
Los bancos valoran la nacionalidad, el país de residencia, el origen de los ingresos y la divisa. Un asalariado con ingresos estables en una divisa principal es más fácil de analizar que un empresario con ingresos repartidos en varios países. Eso no cierra la puerta, pero cambia el papeleo.
Las hipotecas se conceden normalmente para segundas residencias, viviendas vacacionales, compras de inversión y vivienda sobre plano comprada a promotores de buena reputación. Los ingresos de alquiler vacacional que todavía no se han generado se tratan con cautela. No cuentes con ellos para que te concedan la hipoteca.
¿Cuánto financia el banco?
Los bancos españoles suelen financiar entre el 60% y el 70% del menor entre el precio de compra y la tasación para los no residentes. Los residentes pueden obtener a menudo más. Por tanto, debes prever una entrada de aproximadamente el 30% al 40%, además de los gastos de la compra.
La palabra «menor» importa. Si acuerdas un precio por encima de la tasación, el banco financia sobre la tasación y la diferencia la pones tú. En una promoción cuyo precio supera el del mercado de segunda mano de la zona, he visto sorprenderse a compradores que daban por hecho que el banco seguiría el precio. Pregunta pronto cómo es probable que tase el banco esa vivienda concreta.
Los plazos suelen ser de 15 a 25 años, y el banco también mira tu edad al final del plazo. Hay tipo fijo y variable. El fijo da certeza para el presupuesto de una segunda residencia. El variable sigue al Euríbor, así que la cuota cambia. Ninguno es mejor en abstracto. Elige el que puedas asumir si los tipos y tus ingresos se mueven en tu contra.
Calcula el coste real de comprar con hipoteca
La entrada es solo una parte del presupuesto inicial. Además necesitas dinero para los impuestos de la compra, los honorarios legales, la notaría y el registro, y la tasación y las comisiones de apertura del banco. En obra nueva los impuestos son el IVA y el AJD, y en reventa es el impuesto de transmisiones patrimoniales. Los explico en los impuestos al comprar una vivienda en España.
Respecto a la escritura de la hipoteca, el AJD lo paga normalmente el banco con la normativa actual. Aun así, los demás costes son tuyos, así que lee la oferta para ver exactamente qué cargos te corresponden. Deja también un margen. Una variación de la divisa, una tasación más baja o un gasto imprevisto no deberían poner en riesgo la compra.
¿Qué documentos pide el banco?
Prepáralos antes de empezar a ver viviendas:
- Pasaporte y NIE. Si aún no lo tienes, lee cómo obtener el NIE.
- Justificante de domicilio y de ingresos: nóminas, contrato de trabajo y declaraciones de impuestos. Los autónomos suelen necesitar varios años de declaraciones y cuentas.
- Entre tres y seis meses de extractos bancarios y una lista de tus deudas y activos actuales.
- El contrato de reserva o de compra cuando ya hayas elegido vivienda.
Los documentos extranjeros pueden necesitar traducción jurada o apostilla. Confirma el formato pronto, porque rehacer papeles es lo que más retrasa las solicitudes. Normalmente hace falta una cuenta bancaria española para pagar la hipoteca. Explico el proceso en abrir una cuenta bancaria en España para comprar vivienda.
El banco compara tu deuda total con tus ingresos demostrados. Un buen sueldo no compensa unos compromisos elevados ni una documentación inconsistente.
El proceso, paso a paso
- Habla con un banco o intermediario sobre cuánto puedes pedir. Muchos hacen una preevaluación antes de que elijas vivienda.
- Elige la vivienda y firma el contrato de reserva.
- Presenta la solicitud completa y los documentos.
- El banco tasa la vivienda y analiza el riesgo.
- Recibes la oferta vinculante. Léela con tu abogado, incluidas las comisiones y las condiciones de amortización anticipada.
- Firmas la hipoteca y la escritura de compraventa ante notario.
Cuenta con varias semanas desde que la solicitud está completa. El plazo depende del banco y de lo completa que sea tu documentación. Si partes de una fecha de firma, te recomiendo empezar la conversación sobre financiación antes de reservar.
Comprar sobre plano con hipoteca
Aquí es donde veo más confusión. El promotor pide pagos escalonados entre la reserva y la entrega. El banco suele abonar la hipoteca al final, cuando el edificio está terminado y se firma la escritura. Durante la construcción pagas los plazos con fondos propios.
De ahí se deducen dos cosas. Primero, una buena conversación hoy sobre lo que puedes pagar no es una aprobación. Los tipos, los criterios del banco y la tasación pueden cambiar durante una obra de uno o dos años. Segundo, tu presupuesto tiene que cubrir en efectivo los pagos escalonados y después el resto con la hipoteca en la firma. Pregunta al banco cómo trata una vivienda todavía sobre plano y contrasta el calendario de pagos con tus fondos antes de reservar. La protección de esos pagos la explico en cómo se protege tu depósito al comprar sobre plano, y el panorama más amplio de la financiación en cómo financiar una vivienda de obra nueva en España.
Errores habituales que veo
- Enamorarse antes de revisar los números. Una preevaluación lleva unos días y evita una conversación dolorosa después.
- Dar por hecho que el banco sigue el precio. Sigue su propia tasación.
- Contar con un alquiler que aún no existe. Los bancos rara vez se apoyan en él.
- Ignorar el riesgo de divisa. Tus ingresos pueden ser en libras o dólares, pero las cuotas son en euros.
- No leer la oferta. Fíjate en el periodo fijo, el diferencial sobre el Euríbor, las comisiones de amortización anticipada y los productos que el banco te exija contratar.
¿Banco o intermediario?
Si hablas español y te sientes cómodo negociando, puedes ir directamente al banco. La mayoría de compradores internacionales se benefician de un intermediario bilingüe que compare ofertas, gestione el papeleo y explique el contrato. Los intermediarios cobran honorarios, así que pregunta cómo se les paga y qué están comparando. Elijas la vía que elijas, haz que tu propio abogado independiente lea la oferta de la hipoteca. Explico cómo elegirlo en cómo elegir un abogado en España.
¿Quieres financiar una vivienda en la Costa del Sol desde el extranjero?
Me dedico a la venta, no al asesoramiento financiero, así que no te diré qué hipoteca contratar. Lo que sí puedo hacer es ayudarte a calcular un presupuesto realista antes de que te enamores de una vivienda, presentarte a bancos que financian a no residentes y comprobar que el calendario de pagos de una promoción encaja con tu financiación. Escríbeme y empezamos por los números.
