Qué cambia con el Real Decreto-ley 28/2026
La respuesta corta: Desde el 15 de noviembre de 2026, el propietario que ponga fin a un contrato de alquiler de vivienda habitual al terminar su plazo deberá, en la mayoría de los casos, pagar al inquilino una indemnización de al menos doce mensualidades. Además, los contratos se prorrogarán automáticamente por periodos de cinco años (siete si el arrendador es una empresa) y el preaviso del propietario pasa de cuatro meses a seis. La norma es el Real Decreto-ley 28/2026, aprobado el 6 de octubre de 2026 y publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026.
Trabajo con compradores y propietarios internacionales en la Costa del Sol, así que lo veo sobre todo desde el lado inmobiliario: cómo afecta a una compra para alquilar, al precio de una vivienda con inquilino y a un propietario que quiere recuperar su casa. No soy abogada y esto es información general, no asesoramiento legal.
Datos clave de un vistazo
| Norma | Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre |
| Publicación | BOE nº 249, 7 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20822) |
| Entrada en vigor | 15 de noviembre de 2026 |
| A quién afecta | Contratos de arrendamiento de vivienda habitual, incluidos los que ya están en marcha, para vencimientos posteriores al 15 de noviembre |
| Qué modifica | El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) |
| Preaviso del arrendador | 6 meses (antes 4) |
| Preaviso del inquilino | 2 meses (sin cambios) |
| Indemnización | La mayor de estas dos cantidades: 12 mensualidades o 1 mensualidad por cada año de residencia del inquilino |
| Situación | Debe ser convalidado por el Congreso en 30 días, así que todavía puede cambiar |
¿Qué es el Real Decreto-ley 28/2026?
Es un decreto de urgencia que reescribe un único artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma que regula los alquileres de vivienda. El artículo que cambia, el 10, decide qué ocurre cuando un contrato de vivienda habitual llega al final de su plazo mínimo.
Llegó pocos días después de que el Congreso rechazara los decretos de vivienda anteriores del Gobierno, por eso puede que lo veas descrito como un «segundo intento». Es más acotado que aquellos decretos y es la parte del paquete que más directamente afecta a los propietarios.
¿Qué cambia para los propietarios?
- Prórrogas más largas. Tras el plazo mínimo (cinco años, o siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga automáticamente por otros cinco o siete años, una y otra vez, salvo que una de las partes avise. Desaparece el sistema anterior de prórrogas anuales de hasta tres años más.
- Seis meses de preaviso. El propietario debe comunicar al inquilino, al menos seis meses antes del fin del plazo, que no va a renovar el contrato.
- Indemnización. El propietario que pone fin al contrato de forma válida paga una indemnización al inquilino, que se abona al entregar las llaves.
- Motivo por escrito. Si el propietario alega una de las excepciones que se detallan abajo, debe explicar el motivo con detalle en el propio preaviso.
¿Cómo se calcula la indemnización al inquilino?
La indemnización es la mayor de dos cantidades: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. La mensualidad de referencia no es la renta del contrato. Se basa en el valor máximo que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda asigna a esa vivienda concreta. Solo si el sistema no tiene valor para ella se usa la renta del contrato.
Ejemplo, suponiendo que el sistema marque 2.500 € al mes:
| Años de residencia del inquilino | 12 mensualidades | 1 mensualidad por año | Indemnización |
|---|---|---|---|
| 5 | 30.000 € | 12.500 € | 30.000 € |
| 8 | 30.000 € | 20.000 € | 30.000 € |
| 12 | 30.000 € | 30.000 € | 30.000 € |
| 15 | 30.000 € | 37.500 € | 37.500 € |
Es decir, el mínimo son doce mensualidades y solo se supera cuando el inquilino lleva más de doce años en la vivienda.
¿Cuándo no hay que pagar indemnización?
El decreto recoge cinco excepciones:
- El propietario necesita la vivienda. Un propietario persona física la necesita como vivienda permanente para sí mismo o para un familiar cercano. Si nadie se instala en los tres meses siguientes a la entrega, el inquilino puede reclamar la indemnización.
- El inquilino no vive realmente en ella. Por ejemplo, ha estado ausente más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
- El inquilino dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio a la que puede mudarse.
- Se firma un nuevo contrato entre las partes.
- El inquilino rechaza un nuevo contrato que cumple los requisitos. Ofrecer un contrato nuevo a renta de mercado no cuenta, así que revisa las condiciones del decreto sobre duración y renta antes de apoyarte en esta excepción.
¿Afecta a los alquileres vacacionales y de temporada?
El artículo 10 solo se refiere a contratos de vivienda habitual, así que los alquileres turísticos genuinos quedan fuera. Los contratos de temporada son distintos. Necesitan una causa temporal real y documentada, como trabajo o estudios fuera del domicilio habitual. Un contrato «de temporada» que se use como vivienda permanente de alguien puede ser tratado como contrato de vivienda habitual, y entonces se aplican las nuevas reglas.
Un decreto complementario, el Real Decreto-ley 29/2026, se aprobó el mismo día y ya está en vigor. Trata la función social de la vivienda y toca aspectos como los alquileres de temporada y las prórrogas extraordinarias. Lo analizaré en otro artículo. Si alquilas en la Costa del Sol, ya sea a turistas o por temporada, pide asesoramiento sobre cómo se clasifican tus contratos.
¿Qué significa para compradores e inversores?
España es un mercado en el que muchos compradores internacionales piensan en alquilar su propiedad, así que conviene entender esto antes de comprar.
- Comprar una vivienda con inquilino. Según el decreto, el comprador asume la obligación de pagar la indemnización, así que conviene tenerlo en cuenta en el precio. Pide el contrato, su fecha de inicio, las prórrogas y los preavisos ya enviados. Los preavisos enviados antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su efecto y no generan indemnización.
- Rentabilidad de la compra para alquilar. El coste de recuperar la vivienda pasa a formar parte del cálculo. Una indemnización de doce mensualidades sobre el valor del sistema de referencia cambia el coste de salida de un alquiler de larga duración.
- Obra nueva y sobre plano. Estas viviendas llegan sin inquilino, así que el problema solo aparece cuando alquilas. Aun así, conviene decidir al comprar si piensas alquilar a largo plazo, por temporada o no alquilar. Mi guía para comprar nuevas promociones en la Costa del Sol explica el resto de factores a considerar, y mis 7 cosas que debes saber antes de comprar en la Costa del Sol son un buen punto de partida si eres nuevo en el mercado.
- Vender. Si quieres vender la vivienda libre de inquilinos, planifica los plazos con tiempo. Poner fin a un contrato sin acogerte a una de las cinco excepciones costará al menos un año de renta.
¿Qué deberían hacer los propietarios ahora?
- Haz una lista de todos tus contratos con su fecha de vencimiento.
- Comprueba el preaviso de cada uno. Los contratos que venzan cuando ya rijan las nuevas reglas necesitan seis meses de preaviso. Pide a tu abogado que confirme las reglas transitorias para contratos que venzan poco después del 15 de noviembre o que ya estén en sus prórrogas anuales.
- Antes de decidir no renovar, calcula la indemnización con el valor del sistema estatal de referencia para tu vivienda, no con la renta actual.
- Si piensas vivir tú o alojar a un familiar, indícalo con precisión en el preaviso y asegúrate de que realmente lo harás.
¿Puede cambiar todavía la norma?
Sí. Un real decreto-ley está en vigor desde su publicación, pero el Congreso debe convalidarlo en 30 días. Los partidos que rechazaron los decretos anteriores siguen teniendo voz, y un nuevo Gobierno podría revisar las reglas en 2027. El Gobierno ya ha reeditado medidas rechazadas en otras ocasiones, y sus detractores discutirán si eso es legítimo.
Mi opinión es que la seguridad del inquilino y la confianza del propietario no tienen por qué ser opuestas. Este decreto refuerza la primera. Si debilita la segunda, y con ella la oferta de alquiler de larga duración, es algo que el mercado responderá a lo largo del próximo año. Mientras tanto, yo planificaría como si las reglas se aplicaran desde el 15 de noviembre y seguiría de cerca la votación de convalidación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de alquiler?
El Real Decreto-ley 28/2026 se aplica desde el 15 de noviembre de 2026 a los contratos de vivienda habitual ya vigentes, pero solo para vencimientos posteriores a esa fecha.
¿Cuánta indemnización recibe el inquilino en España?
La mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por año de residencia, calculadas sobre el sistema estatal de referencia de precios de alquiler para esa vivienda.
¿Qué preaviso debe dar ahora el propietario?
Al menos seis meses, frente a los cuatro anteriores. El preaviso del inquilino se mantiene en dos meses.
¿Tiene que pagar siempre indemnización el propietario?
No. Hay cinco excepciones, y el motivo debe constar con detalle y por escrito en el preaviso.
¿Hereda el comprador de una vivienda alquilada esta obligación?
Según el decreto, sí. El comprador de una vivienda con inquilino asume la obligación de pagar la indemnización.
¿Se aplica a los alquileres turísticos?
Los alquileres turísticos genuinos quedan fuera del artículo 10. Los contratos de temporada deben tener una causa temporal real, o pueden ser tratados como contratos de vivienda habitual.
¿Piensas comprar, alquilar o vender en la Costa del Sol?
Si estás pensando en comprar una vivienda en la Costa del Sol y quieres entender cómo podrían afectar las normas de alquiler a tus planes, ponte en contacto conmigo. Puedo contarte lo que veo en el mercado y orientarte hacia un abogado para tu contrato concreto. Puedes explorar mis guías de zona o contactarme directamente.
Este artículo es información general, no asesoramiento legal. Para un contrato concreto, consulta con un abogado.
Fuentes: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE nº 249, 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20822). Consulta el decreto en la web del BOE.
