2022 pasará a la historia del mercado inmobiliario español como uno de los más dinámicos registrados y el más activo desde 2008. Y dentro del panorama nacional, el mercado inmobiliario de la Costa del Sol vió uno de los más dinámicos. Las ventas y los precios se dispararon, y la demanda de propiedades de nueva construcción fue la segunda más alta del país. Además, la participación de compradores extranjeros alcanzó otro máximo.
Estas características parecen desafiar los factores económicos que caracterizaron a España el año pasado, a saber, la alta inflación y el aumento de las tasas de interés. Sin embargo, el atractivo de la Costa del Sol para el mercado internacional y los inversores (españoles y extranjeros) superó los aspectos económicos negativos.
En este informe, ponemos el último trimestre de 2022 bajo el microscopio y predecimos lo que podrían significar sus tendencias para este año.
Ventas de viviendas en la Costa del Sol durante 4T 2022
Tras tres trimestres intensos de ventas, las transacciones inmobiliarias cayeron entre octubre y diciembre. En los tres meses cambiaron de manos 9.019 viviendas, un 17,4% menos que en el 3T. Sin embargo, la Costa del Sol sigue registrando la quinta mayor venta de España.
No obstante, las estadísticas anuales pintan un cuadro diferente. En 2022 se realizaron 41.541 transacciones en la provincia de Málaga, la cuarta más alta del país. La cifra supone además un incremento del 25,5% en 2022 y una tasa de 24,12 ventas por cada 100.000 habitantes, la segunda de España tras Alicante.
Las ventas de obra nueva evolucionaron mejor a nivel nacional que las de segunda mano ya que 1.581 cambiaron de manos en el último trimestre, el tercero más alto de España.
Como consecuencia, el mercado de la Costa del Sol ha visto muy reducido su stock, y algunas estimaciones afirman que había un 11% menos de oferta disponible a finales de 2022.
Tiempo en el Mercado
El dinámico mercado inmobiliario de España el año pasado significó que las propiedades pasaran poco tiempo en el mercado. Según Idealista, el 20% de las viviendas se vendieron en menos de una semana, el 15% tardó hasta un mes y el 21% tres. Estas cifras significan que el 56% de las viviendas encontraron comprador dentro de los tres meses posteriores a su salida al mercado.
El tiempo de venta se reduce aún más en puntos de acceso inmobiliario como Málaga, la capital de la Costa del Sol. El año pasado, el 23% de las viviendas encontraron un nuevo dueño en menos de una semana en la ciudad. Nuestra propia experiencia apunta a algo similar para otras localidades, como Estepona, Marbella y Sotogrande.
Conclusión
Sin duda, las ventas de propiedades en la Costa del Sol se desaceleraron en el último trimestre de 2022. Sin embargo, las propiedades seguían cambiando de manos rápidamente, a un ritmo de casi 100 por día.
Precios inmobiliarios en la Costa del Sol en el 4T 2022
España no publica estadísticas oficiales de precios de venta; la mayoría de las disponibles se basan en valoraciones o precios de venta en portales en línea. Sin embargo, las diferentes fuentes dan una visión general de la situación. También muestran que la tendencia general de los precios en la Costa del Sol continúa al alza.
Colegio de Registradores (basado en precios declarados en escrituras de propiedad)
Según el último informe (4T 2022), el precio medio en la Costa del Sol asciende a 2.427 € el m2. Esto representa un aumento del 8,5% en 12 meses. En términos trimestrales, los precios aumentaron un 2% en comparación con el tercer trimestre de 2022.
Las viviendas de segunda mano experimentaron las mayores subidas de precios, con un repunte del 11,2% en el año, hasta situar su media en 2.345 € el metro cuadrado. La obra nueva experimentó un incremento más paulatino (+3,4%) y su precio medio se situó en 2.810 €.
Tinsa (basado en tasaciones)
El informe del cuarto trimestre de la empresa reveló que los precios de los inmuebles en la Costa del Sol subieron un 7,6 % en el año hasta una media de 1.954 € por m2. En términos trimestrales, el incremento fue de 2,3%. Tinsa también calcula que los precios siguen estando un 23,5% por debajo de su máximo de 2007 y un 45,5% por encima del mínimo. Tinsa descubrió que los precios de las propiedades en la Costa del Sol habían ocupado la mayor parte del terreno en España después de Madrid y Barcelona.
Gesvalt (basado en tasaciones)
Según esta empresa de tasaciones, los precios subieron un 15,5% en el año hasta el 4T hasta los 2.413 € el m2. Significativamente, los valores subieron un 6,6% en el trimestre. Este incremento sitúa a la Costa del Sol en el quinto puesto del ranking nacional de provincias donde la vivienda supera los 2.000 € el m2. Marbella, donde los valores se situaron en 3.080 €, se situó entre los lugares más caros para comprar una propiedad en España.
Idealista (basado en precios de venta)
El portal inmobiliario calculó el precio medio del metro cuadrado en 2.787 euros en diciembre, el equivalente a un incremento anual del 13,5%. La cifra se encuentra entre las más altas de España, lo que indica que los propietarios están aprovechando la todavía fuerte demanda.
Precios de la Costa del Sol a principios de 2023
Varios lugares de la Costa del Sol superaron la subida de precios media de la zona a principios de este año. Según Idealista, muchos registraron alzas de dos dígitos, por ejemplo:
Benahavís – los precios subieron un 9,7% hasta los 4.041 euros el m2.
Estepona – los valores se dispararon un 20,3% hasta los 2.998 € el m2.
Manilva – los precios se dispararon un 23,5% hasta los 2.164 € el m2.
Marbella – los valores aumentaron un 20,2% hasta los 4.171 € por m2.
Sotogrande – Los precios de la vivienda continúan su tendencia alcista y suben un 9,2% hasta los 2.729 € el m2.
Aunque Tinsa estima que a la propiedad en la Costa del Sol le quedan todavía 25,2 por crecer antes de recuperar su precio más alto registrado (alcanzado en 2007), la empresa de tasaciones rebaja considerablemente esta cifra en algunas ubicaciones. Marbella es un buen ejemplo, y Tinsa calcula que los precios en este resort están a solo un 15% de su máximo.
Conlusión
A pesar de las predicciones de precios más bajos, los valores en la Costa del Sol no muestran signos de caída. Por el contrario, los precios de venta en febrero de este año fueron un 15,1% superiores a los del mismo mes de 2022.
Obra Nueva en la Costa del Sol durnate el 4T 2022
Cifras de ventas
Al igual que las transacciones de reventa, las ventas de obra nueva se ralentizaron en la última parte del año pasado. Las cifras del Colegio de Registradores muestran una disminución de 23,7% en el trimestre pero un aumento de 6,3% en el año.
Precios
Los precios de la nueva construcción también se han mantenido en una clara trayectoria ascendente, con un aumento del 3,4% en el año hasta el cuarto trimestre de 2022 en la Costa del Sol en general. Algunas áreas han visto repuntes considerablemente más altos. Por ejemplo, en el lado oeste de la costa, los precios del metro cuadrado subieron un 13,65% hasta alcanzar una media de 3.880€. En Manilva, los precios fueron inferiores a la media de la zona (2.821 € por m2), pero la cifra del 4T supone un incremento del 34,14% respecto al 4T 2021.
Nuevos Proyectos
Aunque las ventas han disminuido, las solicitudes de licencias de construcción han acelerado su ritmo. Según datos de OMAU Málaga, en 2022 alcanzaron los 5.186 en la Costa del Sol, frente a los 4.035 de 2021. Benalmádena y Estepona son los que más peso tienen tras el incremento del 28,53%. En Benalmádena, las solicitudes de licencias se dispararon un 152,94% el año pasado, mientras que en Estepona se dispararon un 220,24%.
Otros resorts registraron cifras más modestas, aunque Mijas registró su nivel más alto desde antes de la pandemia. En Marbella, la construcción continuó a buen ritmo con 536 licencias para 2022, casi un 29% más que en 2021.
Conclusión
Siguen apareciendo nuevas construcciones en el mercado, pero su construcción parecería incapaz de satisfacer la demanda.
Demanda extranjera en la Costa del Sol
Los compradores internacionales tradicionalmente han jugado un papel importante en el sector inmobiliario de la Costa del Sol, y el cuarto trimestre no fue una excepción. De hecho, las cifras muestran que la zona parece ser más popular que nunca.
Según el Colegio de Registradores, los compradores extranjeros representaron el 34,05% del mercado de la Costa del Sol en el 4T de este año. El porcentaje es el tercero más alto de España, tras Alicante y Santa Cruz de Tenerife. Más significativamente, es casi un 2% más que en el cuarto trimestre de 2019, antes de la pandemia.
Los compradores estadounidenses han puesto a la Costa del Sol firmemente en su radar y, como resultado, representaron el 1,45% de la participación extranjera en el cuarto trimestre. La cifra es un 0,40% superior a la del año anterior.
Conclusión
La propiedad en la Costa del Sol parece ser más popular que nunca entre los compradores internacionales.
El Mercado de alquileres en Costa del Sol
La escasez de oferta siguió empujando al alza los precios de los alquileres en la Costa del Sol durante 2022 y, a finales de año, Gesvalt calculó que habían subido un 12%. Marbella tenía algunos de los alquileres más caros de España y, en diciembre, el metro cuadrado medio costaba 17,28 €.
A principios de 2023, la situación de los inquilinos había empeorado en toda la Costa del Sol. Por ejemplo, los alquileres en Estepona subieron un 40,8% en el año (el más alto del país), en Fuengirola un 29,7%, en Torremolinos un 28,7% y en Marbella un 20,2%.
Conclusión
La oferta no muestra signos de crecimiento, por lo que los inquilinos pueden esperar tarifas más caras y los propietarios que compran para alquilar, mejores rendimientos.
El Mercado para el 2023
El sector inmobiliario continúa experimentando incertidumbre. Los obstáculos en el camino incluyen el aumento continuo de las tasas de interés (el último solo este mes, que llevó la tasa de la zona euro al 3,5%) y la inflación, más baja pero aún alta. Los analistas están divididos sobre los efectos que estos vientos en contra tendrán en el mercado.
La mayoría está de acuerdo en que las ventas en España se desacelerarán este año tras el récord de 2022 y que los precios verán aumentos muy leves, probablemente por debajo de la inflación.
Sin embargo, la Costa del Sol bien podría representar un escenario diferente, como suele ocurrir. El turismo ha tenido un excelente comienzo este año: unos 2,24 millones de visitantes llegaron en enero y febrero, un 43,1 % más que en 2021 y, más significativamente, un 3,4 % más que en 2020. Y como hemos visto en este informe, los precios de venta han seguido subiendo.
Fuentes:
Registradores https://www.registradores.org/documents/33383/1181487/ERI_2022_4T.pdf/ac084164-f5bb-5f12-4c93-3df89be6bc3b?t=1676375037428
Expansión https://www.expansion.com/inmobiliario/viviendas/2023/02/28/63fe13abe5fdea6d248b463c.html
Tinsa – Disponible en la web de Tinsa
Gesvalt – debes registrarte aquí para descargar el informe https://gesvalt.es/informes/informe-precio-de-la-vivienda-4t-2022/
Idealista – precios Dic 2022 https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/venta/andalucia/malaga-provincia/historico/
OMAU https://static.omau-malaga.com/omau/subidas/archivos/3/2/arc_8723.pdf
Precios de alquileres https://www.laopiniondemalaga.es/malaga/2023/03/13/alquiler-vivienda-malaga-sigue-disparado-precios-84579357.html
Estadísticas de AENA https://www.aena.es/es/estadisticas/inicio.html
