A finales de agosto, el tipo de interés Euribor cayó a su nivel más bajo de la historia. Esta última caída provocó una mayor intensificación de la guerra hipotecaria entre los bancos españoles. El mercado parece estar inundado con una gama récord de productos hipotecarios que ofrecen préstamos baratos. Entonces, con una gran competencia por tu dinero y tasas de interés atractivamente bajas, ¿es ahora el momento de refinanciar tu casa para aprovecharte la situación actual?
De hecho, la elección de productos y los tipos de interés bajísimos han tentado a cientos de propietarios en España en lo que va de año. Entre enero y julio se renegociaron unos 1.812 millones de euros en préstamos hipotecarios con bancos en España, un 99% más que en el mismo período de 2019. Pero refinanciar una hipoteca implica tiempo y dinero (en costes) y requiere una cuidadosa consideración.
Tasas de interés en España
El Euribor cayó hasta el -0,359% a finales de agosto, un mínimo histórico. Los últimos datos disponibles del Instituto Español de Estadística (INE, junio) muestran que las hipotecas a tipo variable tienen una media del 2,14% y los préstamos a tipo fijo, el 2,88%.
Estas tasas históricamente bajas se comparan muy favorablemente con las de hace apenas cinco años. Según el INE, en junio de 2015, la tasa promedio para una hipoteca variable era de 3,19% y de 5,02% para una fija. Retrocede otros cinco años hasta 2010 y las cifras son 3,58% y 5,24% respectivamente.
Los compradores de vivienda que sacaron una hipoteca en España hace cinco o diez años y han decidido refinanciar podrían terminar pagando tipos de interés que son hasta un 2,36% más baratos. En términos de pagos mensuales, esto se traduce en ahorros sustanciales cada año, lo que presenta un caso convincente para refinanciar tu hogar ahora.
Qué es la refinanciación?
La refinanciación es el proceso que se utiliza para obtener una nueva hipoteca sobre tu vivienda. Los objetivos del nuevo préstamo suelen ser uno o más de los siguientes:
- Para ahorrar dinero en reembolsos mensuales (aprovechando las tasas de interés más bajas). Cuando las tasas de interés son tan bajas como ahora, incluso los propietarios de viviendas con hipotecas relativamente recientes pueden beneficiarse del refinanciamiento.
- Para sacar el valor neto de tu casa (para pagar deudas, realizar mejoras en la vivienda o comprar algo caro como un coche, por ejemplo).
- Para aprovechar mejores circunstancias financieras personales (si tienes más ahorros o ingresos más altos, puedes calificar para mejores condiciones de crédito).
- Para aliviar las peores circunstancias financieras (si tienes menos ingresos mensuales, es posible que desees negociar un plazo de hipoteca más largo para reducir las cuotas mensuales, por ejemplo).
- Para deshacerte de los extras que vienen con tu hipoteca original (como el seguro de vida y del hogar).
En España, tienes la opción de refinanciar tu hipoteca con el mismo banco o con otro diferente.
Principales opciones de refinanciación
Cambiar de una hipoteca a otra significa que el nuevo préstamo incluye al menos una de las siguientes opciones:
- Una tasa de interés más baja.
- El cambio de un tipo de interés variable a una hipoteca de tipo fijo.
- Un plazo de hipoteca más largo o más corto (que se traduce en pagos mensuales más bajos o más altos, respectivamente).
- Un préstamo más grande (usando el valor líquido de su casa para pedir prestado más dinero).
En la situación actual con las tasas de interés hipotecarias en su nivel más bajo, las cuatro posibilidades de refinanciamiento son beneficiosas.
Cómo funciona la refinanciación de tu vivienda
El proceso de cambiar de hipoteca en España depende de si eliges refinanciar con tu banco actual o transferir el préstamo a otro. Si refinancias tu hipoteca con el mismo banco, el proceso se conoce como novación. Si decides cambiarte a otro banco, el proceso se llama subrogación.
Pero independientemente de si sigues con el mismo banco o cambias a otro, los pasos iniciales son los mismos:
- Decide por qué quieres refinanciar tu casa. Se claro en tu objetivo y evalúa los pros y los contras del refinanciamiento (ver más abajo).
- Comparar con otros bancos. La competencia por tu dinero es feroz en España y los bancos están interesados en nuevos clientes. Usa una herramienta de comparación online para ayudarte, pero asegúrate de comparar con similitudes.
- Negociar con el banco.
Quedarte con tu banco actual – novación
Una vez que tengas una idea de lo que hay disponible y los ahorros que podrías obtener refinanciando su casa, acércate a tu banco actual. Conviértete en un negociador duro: diga lo que diga el director, siempre hay margen de maniobra, como lo demuestra el aumento del 99% en los préstamos renegociados este año.
Cambiar de banco – subrogación
En este caso, una vez que el nuevo banco haya aprobado tu solicitud de refinanciamiento, se notificará a la actual. Luego hay una ventana de 15 días durante la cual tu banco actual puede igualar o mejorar los términos de la nueva hipoteca. Luego, tienes la opción de aceptar los nuevos términos con tu banco actual o cambiar al nuevo.
Costos involucrados cuando refinancias tu casa
Refinanciar un préstamo hipotecario no es nada barato, así que comprende los costos desde el comienzo. Normalmente oscilan entre el 0,5% y el 1% del capital financiado; por ejemplo, refinanciar un préstamo de 150.000 € cuesta alrededor de 1.500 €. del capital financiado. Los costos generalmente incluyen:
Costos de notario y registro de la propiedad: una nueva hipoteca requiere nuevos títulos de propiedad. Ten en cuenta que, según la ley española, el banco debe pagar la mitad de los gastos de notario.
Gastos de Gestoría: pago por resolver el papeleo relacionado con la nueva hipoteca.
Tasación: generalmente solo se aplica si estás cambiando de banco.
Impuesto de timbre: – conocido como ADJ, se aplica al nuevo capital prestado.
Gastos bancarios: algunos bancos cobran tarifas de salida por cancelación anticipada o cargos por comisiones.
Pros y contras de refinanciar tu casa
Las ventajas del refinanciamiento incluyen:
- Tasas de interés más bajas y, por extensión, pagos mensuales más reducidos.
- Plazo hipotecario más favorable para ti (más largo o más corto dependiendo de sus circunstancias financieras).
- La capacidad de pedir prestado más dinero.
- La posibilidad de deshacerse de extras obligatorios con tu banco como un seguro de vida.
Por otro lado, la refinanciación tiene algunos inconvenientes:
- Las tasas de interés pueden subir y tus pagos mensuales aumentan (si continúas con un préstamo de tasa variable).
- Los altos costos involucrados: asegúrate de que cualquier ahorro los compense. Si planeas mudarte a corto plazo (digamos dentro de los próximos dos o tres años), es posible que no recuperes los costos.
En resumen, la decisión de refinanciar tu casa cuando las tasas de interés hipotecarias son tan bajas como ahora, tiene sentido financiero. Sin embargo, para asegurarse de que te beneficias, investiga y analiza los números a fondo antes de cambiar de hipoteca.
Enlace a estadísticas sobre la re-negociación de préstamos hipotecarios en España https://www.economiadigital.es/finanzas-y-macro/hipotecas-banco-santander-bbva-banco-sabadell-bankia-bankinter-caixabank-doblan-las-renegociaciones_20093386_102.html
Estadísticas del INE a través de este enlace https://www.ine.es/jaxiT3/Tabla.htm?t=24457
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