Al final de nuestro Informe inmobiliario de la Costa del Sol para 2022, notamos que los analistas predijeron un año de moderación en 2023. Sin embargo, incluimos la advertencia de que la Costa del Sol puede tomar un rumbo diferente al del resto de España. Este informe de los primeros tres meses del año confirmará esa predicción y mostrará que, al menos por ahora, los precios todavía tienen una tendencia alcista y las ventas continúan siendo dinámicas.
El Panorama Completo
Pero antes de sumergirnos en las estadísticas inmobiliarias, vale la pena hacer un balance del panorama macroeconómico en España para proporcionar un telón de fondo al mercado.
La economía española
Tras terminar 2022 con un crecimiento del PIB del 5,5%, uno de los más altos de Europa, España espera un año considerablemente menos boyante. En marzo, el Banco de España pronosticó un crecimiento del 1,6% para este año, y la Comisión Europea pronosticó un crecimiento ligeramente inferior al 1,4%. Ambas cifras están, sin embargo, por encima de la tasa esperada de la Eurozona del 1%. Las previsiones actuales para el crecimiento del primer trimestre se sitúan entre el 0,3 y el 0,5 %.
La inflación española
Después de la mayor parte de 2022 con una inflación desenfrenada, 2023 ha tenido un comienzo más moderado en España. Marzo registró una cifra de 3,3%, la tasa mensual más baja desde agosto de 2021. La inflación subyacente, sin embargo, continúa creciendo y se ubicó en 7,5%, impulsada principalmente por el alza en el costo de los alimentos.
Tasas de interés
A diferencia de la inflación, el Euribor no muestra signos inmediatos de caída y actualmente se acerca cada vez más al 4%. La mayoría de los analistas creen que aumentará al 4% en algún momento del futuro cercano, aunque muchos predicen que este porcentaje será el más alto de este año.
Mucho dependerá de la evolución de la economía en la Eurozona, los desarrollos futuros en la estancada guerra de Ucrania y las incógnitas, como más interrupciones bancarias a la par con Credit Suisse.
Ciertamente, el número de hipotecas contratadas en España ha disminuido durante el último año, lo que indica una ralentización del mercado. Sin embargo, según el Observatorio Inmobiliario de Málaga, OMAU, el 45% de los compradores de la Costa del Sol compran sin préstamo, lo que sugiere que el mercado se ve menos afectado por las subidas de tipos de interés.
Las ventas de propiedades en la Costa del Sol – 1T 2023
Las estadísticas oficiales de Registradores y Notarios correspondientes al primer trimestre del año aún no se han hecho públicas. No obstante, los del Instituto Español de Estadística (INE) están disponibles para enero y febrero.
De acuerdo con estas cifras, hubo 5.767 transacciones en toda la provincia durante esos dos meses, solo en febrero se registraron 3.042 ventas. El total representa una disminución del 14,4% respecto al mismo período de 2022.
No obstante, creemos que cabe señalar que más de 108 propiedades cambiaron de manos cada día en la Costa del Sol durante el mes de febrero. Sin duda, un ritmo más lento, pero quizás no lo tenían en mente los expertos en moderación cuando hicieron sus predicciones para 2022.
Para recordar
El apetito por la propiedad en la Costa del Sol parece seguir siendo fuerte y las transacciones se han acelerado desde el cuarto trimestre del año pasado.
Los precios de las propiedades en la Costa del Sol 1T 2023
España no publica estadísticas oficiales de precios de venta; la mayoría de las disponibles se basan en valoraciones o precios de venta en portales en línea. Sin embargo, las distintas fuentes dan un panorama general de la situación. También muestran que la tendencia general de los precios en la Costa del Sol continúa al alza.
Tinsa (basado en tasaciones)
El informe del primer trimestre de la empresa reveló que los precios de los inmuebles en la Costa del Sol subieron un 7,6 % en el año hasta una media de 1.977 € por metro cuadrado. En términos trimestrales, el incremento fue de 1,2%. Tinsa también calcula que los precios siguen estando un 22,6% por debajo del máximo de 2007 y un 47,2% por encima del mínimo. Tinsa descubrió que los precios de las propiedades en la Costa del Sol habían ocupado la mayor parte del terreno en España después de Madrid y Barcelona.
Gesvalt (basado en tasaciones)
Según esta empresa de tasación, los precios subieron un 11,5% en el año hasta el 1T hasta los 2.419 € el metro cuadrado. La subida ha sido la mayor del país y el precio medio se sitúa ahora como el cuarto más caro de España, sólo por detrás de Guipúzcoa, Madrid y Baleares.
Sin embargo, en lo que respecta al cambio trimestral, Gesvalt informa que los precios variaron solo un 0,3% entre finales de diciembre y marzo.
Marbella fue, una vez más, el lugar más caro de la Costa del Sol para comprar una propiedad con un precio de tasación promedio de 3.343 € por metro cuadrado. Se sitúa como la segunda ciudad más cara de España con más de 50.000 habitantes. El precio medio en Benalmádena, Estepona, Fuengirola, Mijas y Torremolinos superó los 2.000 € el metro cuadrado.
Idealista (basado en precio de venta)
El portal inmobiliario calculó el precio medio del metro cuadrado en 2.849 euros en marzo, el equivalente a un incremento anual del 13,9%. La cifra se encuentra entre las más altas de España, lo que indica que los propietarios están aprovechando la todavía fuerte demanda.
OMAU (basado en precio de venta)
Según el informe trimestral, los precios subieron un 4,16% en el 1T de este año respecto al 4T de 2022. Su media se situó en 3.759€ el metro cuadrado. Marbella registró el precio más alto con 5.501 € y también el mayor incremento trimestral (5,6%). Estepona tuvo la segunda propiedad más cara de la Costa del Sol con precios de 3.192 € de media, aunque OMAU informa que los precios subieron solo un 0,6% en el último trimestre.
Los precios el la Costa del Sol en Abril 2023
Varios lugares de la Costa del Sol superaron la subida de precios media de la zona a principios de este año. Según Idealista, muchos registraron alzas de dos dígitos, por ejemplo:
Benahavís –los precios subieron un 7,5 % hasta los 3.981 € por metro cuadrado, ligeramente por debajo del aumento del cuarto trimestre de 2022.
Estepona – los valores siguieron aumentando un 19,3% hasta los 2.993 € el metro cuadrado.
Manilva – los precios se dispararon un 18,8% hasta los 2.149 € el metro cuadrado.
Marbella – los valores aumentanon un 18,6% hasta los 4.138 € por metro cuadrado.
Sotogrande – Los precios de la vivienda continuaron su tendencia alcista y subieron un 7,8% hasta los 2.723 € por metro cuadrado.
Las cinco localidades, excepto Benahavis, también experimentaron un fuerte crecimiento trimestral en el primer trimestre. Solo en Marbella, los precios experimentaron un repunte del 4% entre diciembre y marzo.
Aunque Tinsa estima que la propiedad en la Costa del Sol todavía tiene un crecimiento del 22,6% antes de recuperar su precio más alto registrado (alcanzado en 2007), la compañía de tasaciones reduce esta cifra considerablemente para algunas ubicaciones. Marbella es un buen ejemplo, y Tinsa calcula que los precios en este resort están algo más de un 10% alejados de su máximo.
Para recordar
A pesar de las predicciones de precios más bajos, los valores en la Costa del Sol no muestran signos reales de caída, particularmente en lugares como Marbella y la ciudad de Málaga. De hecho, el aumento en el Q1 es, según Gesvalt, más rápido que el observado entre el Q2 y el Q4 del año pasado. La compañía atribuye el fenómeno a la prisa por comprar propiedades antes de que las tasas de interés suban aún más.
Mercado internacional en la Costa del Sol
Los compradores internacionales han desempeñado tradicionalmente un papel importante en el sector inmobiliario de la Costa del Sol, y el primer trimestre parece no haber sido una excepción. OMAU informa que los extranjeros representan el 34% del mercado, una participación inusualmente alta que subraya el interés en las propiedades inmobiliarias de la Costa del Sol desde el extranjero.
Para recordar
Las propiedades en la Costa del Sol siguen siendo tan populares como siempre entre los compradores internacionales.
Mercado de alquileres en la Costa del Sol
La falta de propiedades de alquiler a largo plazo en la Costa del Sol fue el ejemplo principal del primer trimestre de este año. Según Idealista, mientras la oferta en España cayó un 5% en el 1T hasta su nivel más bajo desde 2016, en la Costa del Sol se desplomó un 15%, una de las mayores caídas del país. En Málaga capital el déficit fue considerablemente peor, con un 27% menos de viviendas disponibles en los tres primeros meses del año respecto al mismo periodo de 2022.
Mientras tanto, las tarifas de alquiler siguen subiendo en espiral. Según Gesvalt, los alquileres en la Costa del Sol cuestan un 14,7% más a finales de marzo que un año antes y promedian 12,6 € el metro cuadrado, uno de los más altos de España. El alza trimestral fue de casi 3%.
Una vez más, las viviendas en alquiler en Marbella vieron cómo sus precios se disparaban hasta una media de 16,70 € el metro cuadrado. Según Idealista, las rentas subieron un 22,1% en el año. La situación fue considerablemente peor para los inquilinos en Estepona, donde las tarifas se dispararon un 34,9% en el año, con un repunte del 10,8% solo en el 1T.
Para recordar
La oferta no muestra signos de crecimiento, por lo que los inquilinos pueden esperar tarifas más caras y los propietarios que compran para alquilar, mejores rendimientos.
El mercado para el resto de 2023
Dado el peso de los compradores e inversores extranjeros en la Costa del Sol junto con la falta de oferta, parece poco probable que los precios detengan su tendencia alcista. Por el contrario, esperamos que sigan aumentando. Sin embargo, prevemos una curva un poco menos pronunciada en los próximos meses según las cifras trimestrales.
En términos de ventas, actualmente estamos en temporada alta para comprar y las cifras de febrero indican un mercado activo a pesar de las tasas de interés más altas. Creemos que estamos viendo entre 80 y 100 ventas diarias en la Costa del Sol durante la mayor parte de este año.
El turismo, el principal motor económico de la zona, se encuentra actualmente por encima de los niveles previos a la pandemia. Por ejemplo, el aeropuerto de Málaga recibió a casi 1,5 millones de pasajeros en el primer trimestre. La cifra representa un aumento del 25,1 % respecto al mismo período de 2022, pero más significativamente, un 9 % más que en 2019. Las operaciones de vuelos fueron un 11,4 % superiores, lo que indica que la Costa del Sol se enfrenta a un año récord. Según estas cifras, creemos que el mercado inmobiliario reflejará al menos parte de esta actividad.
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Fuentes
INE cifras de ventas de febrero https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/04/20/805507-las-ventas-de-viviendas-caen-mas-de-un-6-en-febrero-segun-el-ine
INE cifras de enero febrero https://www.ine.es/jaxiT3/Tabla.htm?t=6150
Estadísticas de oferta de alquiler de Idealista https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/04/17/805409-la-oferta-de-vivienda-en-alquiler-en-espana-cae-un-5-en-el-ultimo-ano-y-marca
Precios Gesvalt 1T 2023 https://gesvalt.es/informes/informe-precio-de-la-vivienda-1t-2023/ (hay que registrarse)
OMAU https://static.omau-malaga.com/omau/subidas/archivos/1/5/arc_8751.pdf
Predicciones de PIB e inflación de la Comisión Europea https://cincodias.elpais.com/cincodias/2023/02/13/economia/1676280482_822276.html
Tinsa https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/imie/mercados-locales/tinsa-imie-mercadoslocales-1t2023/ (registrate para descargarlo)
