A pesar de los predominantes vientos en contra de la guerra de Ucrania y la inflación desenfrenada, el mercado inmobiliario español tuvo uno de sus mejores resultados en 2022. Las ventas aumentaron a niveles no vistos desde 2007, y los precios experimentaron aumentos constantes durante todo el año. Incluso la repentina introducción de tasas hipotecarias más altas no logró apagar el entusiasmo por las propiedades inmobiliarias en España.
Sin embargo, a finales de diciembre, el panorama empezaba a verse más deslucido. Tanto las ventas como los precios parecieron enfriarse ligeramente. Sin embargo, ni las transacciones ni los valores cayeron tanto como muchos expertos habían pronosticado en otoño. Como resultado, el mercado inmobiliario español completó 2022 sobre bases sólidas.
En el 2023, nos encontramos en circunstancias macroeconómicas similares. La guerra de Ucrania continúa, las tasas de interés no parecen volver a bajar en el corto plazo y el aumento del costo de vida todavía está consumiendo los presupuestos de los hogares. A nivel nacional, España se enfrenta a un año político ajetreado con elecciones locales y nacionales en la agenda.
¿Qué depara entonces este escenario para el sector inmobiliario español? Para responder a esa pregunta, observamos la economía española y las tasas de interés proyectadas y redondeamos las predicciones para diferentes aspectos del mercado inmobiliario.
La economía Española en 2023
A pesar de experimentar una de las peores contracciones del mundo en 2020, la economía española ha tenido una recuperación notable desde entonces. Ha crecido más que sus contrapartes europeas, ha contenido la inflación y le ha dado la bienvenida al turismo a cifras casi previas a la pandemia.
Crecimiento de PBI
Los datos de 2022 revelan que el PIB creció un 5,5% respecto a 2021. Para 2023, el Banco de España prevé un crecimiento del PIB del 1,3%, con una previsión del 2,7% para 2024. Estas cifras son un 0,8% y un 0,9% superiores, respectivamente, a las previstas incremento esperado en la Eurozona.
Inflación
La inflación terminó 2022 en 5,7%, habiendo alcanzado un máximo de 10,8% en julio. Se espera que el aumento de los costos de vida se mantenga en torno al 4,9 % este año, un 1,4 % por debajo de la zona euro. Sin embargo, la inflación subyacente podría ser mayor.
Turismo
El turismo fue uno de los puntales de la economía española en 2022 cuando España recibió 80,4 millones de pasajeros aéreos, el equivalente al 85% de los que visitaron en 2019. Su aportación a la economía fue un 1,4% superior a la de 2019 y un 61% del crecimiento del PIB en 2022.
Los analistas pronostican un año igualmente boyante para el turismo en 2023 y esperan que el sector contribuya con el 12,2% del PIB del país. La cifra estará ligeramente por debajo de 2019 cuando alcanzó un récord de 12,6%.
Euribor en 2023
Ninguna predicción para el mercado inmobiliario español en 2023 estaría completa sin ver cómo se comportarán las tasas de interés este año. 2022 será una especie de año de montaña rusa para el Euribor, que saltó desde territorio negativo en enero para terminar el año en 3,495%.
2023 ha comenzado con una nueva subida, y el Banco Central Europeo no da señales de dar rienda suelta a los titulares de hipotecas. De hecho, en su reunión de diciembre, el BCE anunció que “las tasas de interés aún tendrían que aumentar significativamente a un ritmo constante”.
En consecuencia, los analistas financieros y los bancos esperan que el Euribor finalice el año entre el 3,5 y el 4%, con un pico probable a principios de verano.
Ventas de viviendas en 2023
2022 registró cifras de ventas casi récord. Más de 650.000 propiedades cambiaron de manos en España el año pasado, el nivel más alto desde 2007 y casi 100.000 más que en 2021 y 2020. Sin embargo, la tasa de venta se desaceleró hacia finales de año a medida que el mercado se ajustaba a tipos de interés más altos.
Pocos analistas esperan cifras de transacciones similares en 2023. No menos importante debido a la falta de oferta: la construcción de nuevas construcciones continúa rezagada con respecto a la demanda y simplemente no hay suficientes propiedades de reventa en el mercado para mantenerse al día. Los préstamos más caros también reducirán las ventas.
En consecuencia, los expertos predicen alrededor de 557.000 transacciones en propiedad residencial este año. La cifra puede ser un 14% inferior a la de 2022, pero aún indica un mercado activo a pesar de la escasez de oferta y el aumento del Euribor.
Precios de viviendas en 2023
Gracias al impulso de la demanda, los precios inmobiliarios españoles aumentaron a lo largo de 2022. Terminaron el año con un repunte del 8,8 %, ligeramente por encima de la inflación. La cifra promedio oculta variaciones regionales y algunas partes de España experimentaron aumentos considerablemente mayores.
La Costa del Sol es un ejemplo. Un informe de Fotocasa para 2022 reveló que los valores en esta parte de España subieron un 12,4% el año pasado. Por su parte, Idealista constató que los precios inmobiliarios de la Costa del Sol subieron un 13,5%, los más altos de España.
Dado que la demanda no muestra signos de desaparecer, los expertos coinciden en que los precios en 2023 probablemente seguirán aumentando. Sin embargo, un mercado más lento con menos transacciones garantizará menores aumentos de precios. El consenso apunta entre 1 y 2% como promedio nacional.
Sin embargo, los precios de las nuevas construcciones seguirán una trayectoria ligeramente diferente. El costo creciente de los materiales de construcción continuará, aunque a un ritmo más lento y este repunte inevitablemente se verá reflejado en los precios de las viviendas nuevas.
El gusto de los inversores por España en 2023
Los bienes raíces surgieron como un refugio seguro durante la pandemia. Además, las tiendas físicas continúan representando un sólido vehículo de inversión después de tiempos turbulentos para los mercados bursátiles del mundo.
La propiedad española es un favorito perenne entre los inversores extranjeros y 2022 fue un año particularmente ocupado. Según Colliers, la inversión inmobiliaria residencial ascendió a 2.323 millones de euros entre el primer y el tercer trimestre del año pasado. La cifra es casi un 60% superior a la del mismo período de 2021.
En la Costa del Sol, los extranjeros constituyen una parte importante del mercado. En el 3T de 2022 (últimas cifras disponibles), sus compras representaron el 33,95% del mercado, el tercero más alto de España y, más significativamente, un 17,3% más que en 2018. Los extranjeros en esta zona del sur de España compran el 34% de las viviendas de obra nueva.
Dado que la Costa del Sol continúa ofreciendo sol durante todo el año, excelentes conexiones de vuelos y comodidades de clase mundial, no vemos ninguna razón para que disminuya la demanda entre los extranjeros. Tienden a comprar en efectivo como inversión o segunda vivienda y, como resultado, sus transacciones no se ven afectadas en gran medida por las subidas de los tipos hipotecarios.
Visa Nómada
España introdujo una nueva visa en 2023 para atraer talento con altos ingresos al país. La visa permite a los empleados remotos y autónomos vivir y trabajar en España mientras pagan una tasa de impuesto sobre la renta con descuento sobre ingresos de hasta € 600,000.
Las costas e islas esperan recibir la mayor afluencia de nómadas digitales, aprovechando al máximo la nueva visa. Su necesidad de vivienda, para comprar o alquilar, se sumará a la demanda de propiedades de alto nivel en estas áreas.
El mercado de la Obra Nueva en 2023
A diferencia del último ciclo inmobiliario cuando las ventas de viviendas nuevas dominaron el mercado, el escenario actual es todo lo contrario. Las propiedades de reventa actualmente se llevan la mayor parte de las transacciones, lo que refleja la naturaleza restringida del mercado de nueva construcción.
Sin embargo, la demanda de viviendas nuevas sigue siendo alta y muy por delante de la oferta. Como resultado, la construcción residencial puede esperar otro año de consolidación en 2023. Según la Asociación Española de Promotores (APCE), las preventas representan al menos el 93% de los proyectos de nueva promoción en 2023 y casi el 40% de los previstos para 2024.
Los alquileres en 2023
Las tarifas de alquiler mensual se dispararon en 2022, y muchas partes del país, como Marbella, experimentaron aumentos de dos dígitos. La demanda alcanzó niveles sin precedentes, elevando aún más los precios, especialmente en áreas donde los alquileres a largo plazo compiten con los alquileres vacacionales.
2023 ha comenzado de manera similar. Un informe de Idealista revela que las tarifas de alquiler subieron un 1,5% en enero hasta alcanzar una media de 11,60 € el metro cuadrado. Esta es la cifra más alta registrada y se traduce en un aumento del 9,1% en 12 meses.
La subida fue más pronunciada en muchas partes de España, donde los alquileres se han disparado desde mediados de 2021. Por ejemplo, se dispararon un 21,5 % en la Costa del Sol, donde hubo focos de aumentos aún mayores, como Estepona, con un aumento del 34,6 %.
La demanda de propiedades de alquiler continúa sin cesar: muchos analistas creen que el crecimiento de la demanda es imparable. Como resultado, creemos que las tarifas de alquiler aumentarán aún más este año.
Palabras finales
En resumen, el mercado inmobiliario español afronta un año de descenso, especialmente en ventas. Los precios también comenzarán una curva de crecimiento más lenta, aunque la demanda sostenida debería garantizar que ninguna de las métricas experimente una caída.
La demanda interna puede experimentar una ligera caída ya que los hogares españoles sienten la presión de pagos hipotecarios más caros. Sin embargo, los compradores internacionales continuarán su relación amorosa con las casas en las costas de España y las cifras alcistas de la economía deberían asegurar que los inversores se mantengan optimistas sobre las propiedades residenciales.
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Fuente de investigación:
PBI 2022 https://www.ine.es/daco/daco42/daco4214/cntr0422a.pdf
Turismo 2022 https://elpais.com/economia/2023-01-17/el-turismo-supuso-el-61-del-crecimiento-de-la-economia-espanola-en-2022-segun-exceltur.html and https://elpais.com/economia/2023-01-18/espana-recibio-mas-de-80-millones-de-pasajeros-internacionales-en-2022.html
Predicciones del turismo para 2023 https://www.larazon.es/economia/20230117/rpcg6dmyg5hibkcezmzirz7iga.html
ECB December meeting https://www.ecb.europa.eu/press/accounts/2023/html/ecb.mg230119~e522ad4e37.en.html
Colliers informe https://infocolliers.com/research/2022/Colliers-Informe-Residencial-2022.pdf
OMAU inofrme sobre obra nueva en la Costa del Sol 4T 2022 https://static.omau-malaga.com/omau/subidas/archivos/3/2/arc_8723.pdf
Fotocasa informe https://www.laopiniondemalaga.es/malaga/2023/01/17/vivienda-segunda-mano-malaga-toca-maximos-historicos-81286565.html
Idealista informe https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/12/28/802844-el-precio-de-la-vivienda-usada-sube-un-5-en-2022-asi-esta-en-tu-ciudad
Idealista alquileres Enero 2023 https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/andalucia/malaga-provincia/estepona/
