Si echas un vistazo rápido a cualquier fuente de noticias en este momento, la recesión aparece como una palabre clave. Y no sin razón, mientras nos abrimos paso a tientas a través de la inflación desenfrenada y el aumento de las tasas de interés contra la profunda incertidumbre del próximo movimiento de Putin en Ucrania. La propiedad suele ser uno de los espejos más fieles del centro económico, por lo que si la economía española se hundiera, ¿qué impacto tendría una recesión en el mercado inmobiliario?
Este artículo plantea esta pregunta y, para responderla, analiza el desempeño actual de la economía española, su crecimiento proyectado para el resto de este año y el mercado de la vivienda en España.
Situación Mundial
Las cifras económicas recientes de muchos de los países más ricos del mundo no se ven bien. En el segundo trimestre, EE. UU. entró en una «recesión técnica» con un crecimiento negativo del 0,9 % y la economía alemana no registró ningún crecimiento.
Como resultado, el FMI revisó a la baja su pronóstico de julio para el crecimiento global una vez más a 3.2%. Significativamente, calificó su informe de “sombrío y más incierto”.
Tasas de interés al alza
Mientras tanto, las tasas de interés están subiendo en las principales economías después de años cerca de cero. El Banco Central Europeo elevó su tipo de interés básico un 0,5% a mediados de julio por primera vez en 11 años. La última subida se produjo gracias a que el índice de referencia Euribor para los tipos de interés hipotecarios también se ha movido recientemente a territorio positivo.
Inflación desenfrenada
Desde fines del año pasado, la inflación ha asomado su fea cabeza y muchas economías se enfrentan actualmente a aumentos de precios que no se veían desde los años 80. La cifra de julio para la Eurozona (8,9%) fue la más alta de la historia. Además, diez de los países de la zona registraron una inflación de dos dígitos
Situación en España
España tiene el 14º PIB más grande del mundo y, como tal, su economía no es inmune a ninguno de los vientos en contra actuales. Como parte de la Eurozona, los tipos de interés han subido y figura como uno de los países con una inflación de dos dígitos, que en julio se situó en el 10,8%, la más alta en 38 años.
Crecimiento proyectado del PIB
Sin embargo, el escenario económico general es ligeramente diferente al de los vecinos de España. En su último informe, el FMI rebajó su previsión de crecimiento del PIB en 2022 en un 0,8%.
La cifra resultante del 4% es, sin embargo, la más alta entre las economías avanzadas. Compárelo con la zona euro con un crecimiento previsto del 2,6 %, EE. UU. con un 2,3 % y Alemania con un 1,2 %.
Cifras de Empleo
Junio registró algunas de las mejores cifras registradas para el mercado laboral español, pero en julio, la marea cambió. La cantidad de personas que perdieron sus trabajos fue la más alta para este mes en dos décadas. Los analistas del gobierno atribuyeron las pérdidas a la “incertidumbre internacional”.
Sin embargo, a pesar del mal desempeño de julio, el empleo creció un 3,8% en el año, el equivalente a casi 750.000 puestos de trabajo.
En base a las últimas cifras y dada la coyuntura actual de montaña rusa, nadie puede descartar una recesión en España, aunque parece improbable al menos este año. Entonces, ¿dónde deja eso al mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario actual en España
Como señalamos en nuestro último informe del 2Trim 2022, el mercado inmobiliario español ha estado muy activo durante los últimos 12 meses. Algunos analistas describieron su comportamiento entre enero y julio como moviéndose en sexta marcha y acelerando.
Las ventas se dispararon, los precios subieron y las aprobaciones de hipotecas se dispararon gracias a la sólida demanda. Sin embargo, la temperatura parece haber bajado algunos grados en los últimos meses. Por ejemplo, mientras que las transacciones en abril de este año fueron un 12% más altas que en 2021, fueron un 20% más bajas que las de marzo.
Tres factores están detrás del descenso de la temperatura: la inflación, su control y la reacción de los consumidores y del mercado a ambos.
Inflación
El aumento de los precios, especialmente de la energía y los alimentos, ha ido erosionando el poder adquisitivo de los españoles a lo largo de este año. Los analistas calculan que debido a la inflación, los hogares tienen un gasto mensual adicional de 250€, lo que se traduce en 3.000€ al año.
Esto, a su vez, afecta la asequibilidad, en particular para las familias de ingresos medios a bajos. Actualmente, los hogares necesitan gastar un tercio de sus ingresos en vivienda, pero con la inflación, esta cifra podría aumentar hasta el 40%. ¿Línea de fondo? Comprar una casa o ampliarla ya no será una prioridad.
Tasas de interés
Para la mayoría de los gobiernos, su principal preocupación en este momento es contener la inflación. Como resultado, los bancos centrales están subiendo las tasas de interés. En España, el Euribor ha visto picos rápidos y agudos y subió hasta un 1,2% en julio. Agosto ha sido (hasta ahora) más tranquilo, pero la mayoría de los analistas predicen que las tasas estarán entre 1,5 y 1,9% para fines de este año.
Los últimos aumentos son malas noticias para los titulares de hipotecas de tasa variable que han visto aumentar sus pagos mensuales. Los bancos también han ajustado al alza sus ofertas de tasa fija, lo que encarece la obtención de un préstamo.
Como consecuencia de la subida de los tipos de interés hipotecarios, Tinsa cree que los hogares podrían “eventualmente aplazar la compra de un inmueble”. Además, la empresa de tasaciones cree que podría ser más difícil acceder a los préstamos a medida que aumenta la percepción de riesgo entre los prestamistas debido a la incertidumbre.
El factor miedo
A pesar de la objetividad de los hechos y las cifras, las economías también son emocionales. Los precios de las acciones en zigzag ilustran claramente la euforia y la desesperación: no en vano, los mercados bursátiles crecen en tiempos de certeza y se desploman cuando las cosas no son tan seguras.
Now is one such moment and as a result, households are unsure as to what’s on the immediate horizon. Families are worried about their own finances, maxed out by inflation, and consequently, think twice about spending money. Property developers react in much the same way.
Esta psicosis generalizada hace que los hogares posterguen la decisión de compra de vivienda y los promotores frenen su inversión.
Efectos inmediatos en el mercado inmobiliario
Aunque el trío de factores mencionados anteriormente están conectados, también son diversos. Sin embargo, su efecto combinado será reducir la demanda general de propiedad. Este impacto podría, a su vez, obligar a la actual tendencia alcista de los precios a dar un giro en U. Sin embargo, aquí también hay advertencias, ya que la demanda en España proviene de diferentes fuentes.
Demanda doméstica
Los analistas parecen unánimes en pronosticar una caída de la demanda de inmuebles entre los compradores españoles. Estuvieron detrás del aumento de las ventas durante 2021 y la primera mitad de 2022, ya que muchos hogares se ampliaron a casas más grandes o se mudaron a lugares más tranquilos.
Sin embargo, son los más afectados por la inflación y los pagos hipotecarios más altos. La demanda de propiedades en este sector, por lo tanto, parece segura de caer.
Demanda internacional
Las compras de inmuebles españoles por parte de extranjeros han recuperado terreno desde la pandemia y ahora suponen una cuota de mercado similar a la registrada antes de 2019. El turismo está actualmente en auge en España -este verano se espera batir récords de visitantes- y el sector espera un buen resto de 2022.
Los lugares clave en España, como la Costa del Sol y Mallorca, siguen siendo puntos calientes en el radar de los compradores extranjeros que buscan una casa de vacaciones o una residencia permanente. Esta demanda boyante durará mientras el apetito internacional siga vivo y los propios compradores no sufran los efectos de una recesión.
Demanda de inversores
Luego están los inversionistas, para quienes la propiedad representa un refugio seguro frente a la inflación y la incertidumbre. Los analistas creen que este sector irá ganando terreno poco a poco en el mercado, especialmente en las áreas que ofrecen mayor potencial de inversión. Estos incluyen Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia.
Y no son solo inversores individuales interesados en España; Las instituciones también tienen al país en su radar y están comprando. En el primer semestre de este año, la inversión en el sector inmobiliario español alcanzó los 9.870 millones de euros, la mayor de la historia y un 80% más que en el mismo periodo de 2021. El sector residencial recibió la segunda mayor cantidad (después del retail) con una inversión del orden de 2.451 millones de euros, un 71% más en el año.
Pensamientos finales
Como hemos visto, existe incertidumbre económica en España y una desaceleración en el crecimiento del PIB parece ser un hecho. Sin embargo, las cifras actuales muestran que España podría tener un viaje menos accidentado que otras economías como Alemania y EE. UU.
Es casi seguro que la demanda de propiedades caerá, pero quizás solo entre los compradores nacionales. Sin embargo, representan una proporción considerable del mercado y sin ellos, la oferta podría comenzar a recuperar terreno. Los precios también podrían ver correcciones, aunque estas pueden ser leves dado que los valores en la mayor parte de España todavía se encuentran por debajo de sus máximos históricos, alcanzados en la parte superior del último ciclo inmobiliario.
Fuentes de investigación:
IMF Informe Julio https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2022/07/26/world-economic-outlook-update-july-2022
Predicciones Euribor https://www.elperiodico.com/es/economia/20220805/analistas-estiman-euribor-situara-ano-14225064
Predicciones generales https://www.businessinsider.es/va-pasar-vivienda-segunda-mitad-2022-1081669
Niveles de inversion inmobiliairia https://inmoinforma.com/inversion-inmobiliaria/inversion-inmobiliaria-en-espana-record-2022/
