Pregúntale a cualquier agente inmobiliario en la Costa del Sol (¡incluidos nosotros!) su opinión sobre el mercado durante los últimos meses, y su respuesta probablemente incluirá las palabras ‘ocupado’, ‘frenético’ y tal vez incluso ‘loco’. En 2021, la zona vio su año más activo en ventas desde la crisis y los precios continuaron su tendencia alcista constante. Pero, ¿qué hay detrás del reciente boom inmobiliario de la Costa del Sol? Y lo que es más importante para el comprador potencial, ¿qué viene luego?
En este artículo repasamos el último año en el sector inmobiliario de la Costa del Sol. Específicamente, examinamos los últimos hechos y cifras, y ofrecemos las razones optimistas. Luego sacamos la bola de cristal e intentamos determinar qué hay en el horizonte.
La historia de fondo del reciente boom inmobiliario en la Costa del Sol
Antes de saltar al futuro, tomemos una instantánea del mercado durante el último año y cuarto con algunas estadísticas. Una mirada de cerca nos explicará lo que queremos decir con ‘boom inmobiliario’.
Ventas durante el 2021 y 1T 2022
La Costa del Sol en general: a finales de 2021, las ventas de viviendas en la Costa del Sol se habían disparado un 42,2%, el quinto más alto del país. Las transacciones de obra nueva se subieron un 41,4% y la zona registró la segunda mayor tasa de ventas de viviendas de obra nueva de España. En enero de este año, más de 3.800 propiedades cambiaron de manos en la Costa del Sol, con diferencia la cifra más alta de Andalucía.
¿Sabías? En 2021, se vendieron 91 propiedades por día en la Costa del Sol.
Ubicaciones específicas: Cuando nos centramos en las operaciones en zonas específicas de la Costa del Sol, surge una idea aún más precisa de ‘boom’. Por ejemplo, el año pasado, las ventas en Marbella fueron un 80,4% superiores a las de 2020. Las de Estepona aumentaron un 24,7%, mientras que en Sotogrande lo hicieron un 74,6%.
Sin embargo, debido a la pandemia, es más útil comparar las cifras con las de 2019, el último año completo que no se vio afectado por el covid. En Marbella y Estepona las ventas aumentaron un 25,9% y un 35%, respectivamente. En Sotogrande, el repunte fue considerablemente mayor, con un 62,2% más de transacciones en 2021 que en 2019.
Hipotecas: Una mirada a las cantidade de hipotecas también da una buena idea de la actividad del mercado. Según el Instituto de Estadística de España, en 2021, la provincia de Málaga registró el mayor valor de préstamos desde la última crisis financiera en 2008. 2022 comenzó de manera similar con un valor total de hipotecas de más de 400 millones de euros, un 76% más que 2021 y ( nuevamente, más significativamente) 12% más que en 2019.
Precios durante 2021 y 1T 2022
Muchas ventas generalmente se traducen en aumentos de precios y los precios de la Propiedad en la Costa del Sol aumentaron el año pasado. Según cifras oficiales del Colegio de Registradores, el precio de la vivienda subió un 6% respecto a 2020. Sin embargo, esta estadística esconde variaciones considerables como el repunte del 13,6% en los precios de obra nueva.
En el primer trimestre de este año, algunas zonas de la Costa del Sol dominaron el ranking de las propiedades más caras de España, ocupando 7 de los 25 lugares. Según Idealista, Benahavís tenía las viviendas más caras del país, con un coste medio de más de 1,6 millones de euros. En segundo y tercer lugar (y considerablemente por detrás) quedaron Calvià en Mallorca y Marbella. Sotogrande fue la cuarta más cara de España. Otras localidades de la Costa del Sol en el top 25 fueron Estepona, Mijas, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria.
Por su parte, Tinsa informó que los precios en la provincia de Málaga subieron un 7,6% en el 1T de este año hasta alcanzar una media de 1.839€.
La demanda en 2022
Otra característica del reciente auge en el Mercado Inmobiliario en la Costa del Sol radica en la fuerte demanda. Según las estadísticas de Idealista, febrero de este año fue un mes muy agitado. Por ejemplo, una quinta parte de las viviendas en el mercado se vendió en menos de una semana, mientras que el 16% tardó hasta un mes en venderse. Una quinta parte más cambió de manos en tres meses, lo que significa que más de la mitad de las cotizaciones cambiaron de manos en un trimestre.
¿A que se debe el boom inmobiliario de la Costa del Sol?
Como muestran claramente estos hechos y cifras, el mercado ha estado en una especie de torbellino en los últimos 15 meses. En The Property Agent, atribuimos este auge a cuatro razones principales:
- Demanda acumulada
- Cambios en el estilo de vida
- Cambios en las prioridades
- Bajas tasas de interés
Demanda acumulada
Semanas de confinamiento y meses de estrictas normas de viaje redujeron inevitablemente los mercados inmobiliarios en todo el mundo. La Costa del Sol no ha sido una excepción, tal y como muestran las cifras de ventas de 2020. Sin embargo, una vez que las fronteras se abrieron nuevamente y los países relajaron las restricciones por el Covid, los compradores regresaron a la zona. De ahí el fuerte aumento de las transacciones el año pasado.
Cambios en el estilo de vida
La pandemia nos obligó a trabajar y estudiar desde casa. Nos mantuvo confinados en nuestros espacios privados y elevó nuestra conciencia sobre nuestros hogares. Como resultado, queremos propiedades más grandes con zonas designadas para oficinas y estudio, y por supuesto zonas exteriores más grandes. Además de más grandes, también queremos vivir en un entorno de mejor calidad. De ahí la demanda de obra nueva en la Costa del Sol.
Cambios en las prioridades
Junto con un cambio en la forma en que vivimos, también repensamos lo que queremos en la vida. Para muchos europeos del norte, la respuesta fue sol y calidez en un lugar con buenas conexiones y donde trabajar desde casa es fácil. La Costa del Sol cumplía todos esos requisitos y algunos más. De ahí el aumento de las ventas a extranjeros.
Bajas tasas de interés
En 2021, el Euribor, la referencia para las hipotecas de los bancos españoles, se mantuvo por debajo de cero. Como resultado, los préstamos continuaron siendo baratos y un número creciente de compradores aprovecharon las tasas fijas preferenciales. De ahí las cifras récord de crédito hipotecario en la Costa del Sol.
Al mismo tiempo, los bajos intereses mantuvieron el apetito de los inversores por ahorros y bonos en niveles mínimos. La propiedad, por otro lado, proporcionó una alternativa muy sabrosa. De ahí el aumento de las ventas y opciones de co-living y build-to-rent de inmuebles en la Costa del Sol a inversores privados, fondos y REITs.
¿Qué se viene ahora?
Y ahora llegamos al problema: ¿qué hay en el horizonte para el mercado inmobiliario de la Costa del Sol? Si hemos aprendido algo en los últimos dos años, es que la vida se ha vuelto más impredecible que nunca. Por ejemplo, justo cuando pensábamos que nos estábamos moviendo hacia aguas más tranquilas despues de la pandemia, Rusia invadió Ucrania, sumiendo al mundo en una incertidumbre aún mayor.
La economía española
Sus pilares no eran los más estables antes de la pandemia y muchos sectores de la economía aún no se habían recuperado por completo de la crisis de 2008 y la caída del mercado inmobiliario. Estos pilares se han tambaleado mucho durante la pandemia (España registró una de las mayores caídas del PIB del mundo en 2020) y la inflación aumentó considerablemente en la segunda mitad de 2021 debido a las subidas de los precios de la energía.
Los acontecimientos de Ucrania no han hecho más que exacerbar los problemas de fondo de la economía española. Y la inflación casi alcanzó los dos dígitos en marzo. Parece que la geopolítica seguirá siendo inestable en los próximos meses, aunque España tiene el salvavidas de los fondos multimillonarios de próxima generación.
¿Qué significa para el mercado inmobiliario de la Costa del Sol? Los rusos representan un pequeño porcentaje entre los compradores extranjeros, aunque tienden a hacer compras importantes. Por lo tanto, su ausencia podría sentirse en los niveles más altos del mercado.
La incertidumbre no suele ser buena para ningún sector financiero, pero la Costa del Sol tiene la ventaja de unos cimientos sólidos y la lejanía geográfica de Europa del Este. Estos factores reforzarán el atractivo de la zona para los compradores extranjeros que buscan un refugio seguro para vivir y/o invertir.
Ahorros para gastar
No poder viajar durante tantos meses ha llevado a aumentar los ahorros de los hogares, particularmente entre los grupos demográficos más ricos. El efectivo acumulado es menos rentable en el banco, mientras que los ladrillos y el mortero ofrecen una opción atractiva, así como un hogar para vivir.
¿Qué significa para el mercado inmobiliario de la Costa del Sol? Los ahorros acumulados entre los sectores más exigentes de la población deberían continuar fluyendo hacia complejos turísticos como Marbella y Sotogrande, con propiedades de nueva construcción entre las más buscadas.
Tasas de interés
En el clima general de incertidumbre y subida de precios, el Euribor ha ido avanzando poco a poco hacia territorio positivo. En abril, estuvo por encima de cero por primera vez en seis años y los analistas esperan que las tasas de interés positivas sean la norma en el futuro cercano.
¿Qué significa para el mercado inmobiliario de la Costa del Sol? Las últimas subidas de tipos de interés tienen dos consecuencias para los compradores. En primer lugar, aquellos que requieran un préstamo hipotecario tendrán prisa por asegurar una tasa fija favorable (los bancos ya están aumentando la suya), por lo que las ventas deberían continuar al alza. Entonces, los inversores seguirán prefiriendo la propiedad a los bonos al menos mientras las tasas se mantengan muy por debajo de la inflación.
Pensamientos finales
Si bien las condiciones económicas y geopolíticas actuales hacen que predecir cualquier cosa sea un desafío, la Costa del Sol sigue siendo un mercado inmobiliario consolidado y un firme favorito entre los compradores de segunda residencia (españoles y extranjeros) y reubicadores (especialmente extranjeros). Junto con niveles de ventas muy por encima de los registrados antes de la pandemia, la provincia de Málaga experimentó una de las mayores ganancias de población en España el año pasado.
Ambos factores nos hacen pensar que 2022 seguirá siendo ajetreado, aunque a un ritmo menos frenético. Como resultado, los precios se mantendrán en su ciclo alcista: los de las nuevas construcciones pueden experimentar picos particulares a medida que los costos de construcción continúan aumentando.
Fuentes:
Ministerio de Fomento https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=34000000
INE https://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp1221.pdf
Idealista ventas en Febrero https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/03/15/795431-ventas-expres-en-febrero-el-15-de-las-casas-se-vendieron-en-menos-de-siete-dias
