Si necesitas un término para describir los eventos geopolíticos y económicos en lo que va del año, una montaña rusa sería una buena opción. Si bien 2022 comenzó relativamente tranquilo, la llegada de la guerra de Ucrania y sus daños colaterales, la inflación y la inestabilidad, han colocado este año en aguas turbulentas. Y al momento de escribir este artículo, no hay señales reales de un cambio seguro en el horizonte.
Pero durante este 2022 ¿qué pasa con los precios de la vivienda en Españas? ¿Cómo les ha afectado la inflación y la invasión Rusa de Ucrania? Y quizás lo más importante, ¿qué tipo de impacto deberíamos esperar durante la próxima mitad del año?
Contexto geopolítico y económico
El sector inmobiliario en todo el mundo ha sido uno de los pocos sectores que ha sufrido los efectos negativos a largo plazo de la pandemia. En algunos países, como España y el Reino Unido, ocurre lo contrario. Los mercados inmobiliarios están disfrutando de tiempos de auge con ventas boyantes y precios en constante aumento.
Todo a pesar de obstáculos como las limitaciones de la cadena de suministro y el aumento de los precios de la energía que asomaron la cabeza en 2021. Y los nuevos vientos en contra que aparecieron en 2022, como la inflación que se disparó en la Unión Europea y Estados Unidos.
La guerra en Ucrania también ha golpeado duramente a las economías, ha afectado los suministros de energía y alimentos, mientras que también ha generado una profunda incertidumbre, la némesis de los mercados bursátiles. La guerra está entrando ahora en su sexto mes y no hay señales reales de un alto el fuego duradero, y mucho menos de un fin del conflicto.
Todos estos obstáculos deberían, en teoría, poner ltrabas en las obras para las ventas de viviendas. Pero en España, en lo que va de año no ha sucedido asi, como muestran las siguientes estadísticas.
Precios en el 1º Semestre
El primer trimestre de este año incluyó más de un mes de la guerra de Ucrania y dos meses de inflación alta (la cifra de marzo fue del 9,8%, por ejemplo, en comparación con el 1% de marzo de 2021). Sin embargo, los precios de las viviendas no mostraron signos de caída.
El último informe de la Asociación de Registradores encuentra todo lo contrario. Sus estadísticas muestran que los precios inmobiliarios subieron un 4,2% en términos trimestrales. Las cifras interanuales fueron del 10,61%, las más altas desde principios de 2008.
Los aumentos de precios fueron ligeramente más altos para las propiedades de nueva construcción. Su valor aumentó un 10,1% en el año mientras que los precios de las viviendas de segunda mano subieron un 8,2%.
Precios mayo
Un avance rápido de un par de meses a las últimas estadísticas disponibles. Según Tinsa, los precios de los inmuebles subieron un 1,1% en abril y mayo en términos mensuales, y un 7,7% y un 8,4% en el año, respectivamente.
De continuar esta tendencia, las subidas trimestrales se situarían en torno al 3,3%. La cifra no está muy por debajo del aumento del 4,2% en el primer trimestre, lo que nos lleva a concluir que, hasta ahora, los precios se han visto poco afectados.
¿Qué esperar para los precios españoles?
Dados los acontecimientos de los últimos dos años y medio, hacer predicciones es un poco arriesgado, pero los precios inmobiliarios españoles actualmente se basan en cuatro fenómenos:
Demanda sin precedentes
El primer trimestre de este año vio uno de los trimestres más activos en el mercado inmobiliario español desde 2008. El Colegio de Registradores registró un aumento del 42,2% en las ventas. La cifra se debe al auge de las transacciones en 2021. Sin embargo, las ventas entre enero y marzo de este año fueron un 14,1% más altas que las del cuarto trimestre del año pasado.
La Costa del Sol reflejaba a España en su conjunto y entre enero y abril el mercado registró sus mayores ventas desde 2007. La cifra equivale a 181 viviendas al día.
Poca oferta
Un déficit en la oferta es un efecto secundario obvio de esta creciente demanda y es particularmente grave en el sector de la nueva construcción. Las ventas de viviendas nuevas están en auge este año y, a finales de abril, superaban las 8.500 al mes.
Analistas como la Asociación de Promotores calculan que España necesita entre 120.000 y 150.000 viviendas nuevas al año. En 2021, solo se emitieron 108.318 licencias de obra nueva en todo el país, un déficit de al menos 12.000 unidades.
Y como te dirá cualquier economista, la escasez de oferta y la alta demanda siempre se traducen en aumentos de precios, sea cual sea el producto.
Ahorros
Los ahorros acumulados también están impulsando el mercado. Se estima que de 2020 a 2021, los hogares españoles ahorraron 75.000 millones de euros más que antes de la pandemia. Esta riqueza necesita un lugar al que ir y frente a los mercados bursátiles rocosos, los ladrillos y el cemento proporcionan una sólida y segura opción.
¿El resultado? Mayor demanda en un mercado más pequeño que conduce a aumentos de precios.
Inversión en propiedades
La propiedad en España también resulta ser la favorita de los inversores internacionales que han vuelto tras el levantamiento de las restricciones de viaje. Los mercados como la Costa del Sol y las Baleares son objetivos candentes, en particular para los compradores en los niveles de riqueza más altos. Esta demanda también está haciendo subir los precios.
¿Y el resto de 2022?
Como hemos visto anteriormente, los ingredientes detrás de los recientes aumentos en los precios de las propiedades permanecen presentes en el mercado. Esta situación llevaría a esperar una continuación de la tendencia alcista en los próximos meses.
Sin embargo, dado que la vida es tan volátil en este momento, vale la pena considerar diferentes posibilidades:
Escenario A
La Unión Europea deja de comprar petróleo y gas de Rusia por completo, lo que lleva a un aumento aún mayor de la inflación y las tasas de interés.
Resultado probable: la demanda de la propiedad podría ralentizarse y, en consecuencia, los precios moderarían su tendencia alcista.
Escenario B
Las tensiones geopolíticas caen en Ucrania y los suministros de energía y alimentos reanudan una trayectoria más estable.
Resultado probable: los precios inmobiliarios españoles continuarían su tendencia alcista.
Escenario C
La inflación se mantiene en casi el 10% y, como resultado, el Banco Central Europeo eleva las tasas de interés al 1%.
Resultado probable: los préstamos hipotecarios más caros probablemente frenen la demanda y, posteriormente, los precios tomen una dinámica más lenta.
Escenario D
Cualquiera de los anteriores sucede, pero toda la dinámica del mercado de alta demanda, escasez de oferta, ahorros acumulados e interés de los inversores se mantiene.
Resultado probable: aumentos de precios más constantes.
En pocas palabras: No vemos ninguna señal real de que los precios bajen este año.
Fuentes de investigación:
Precios inmobiliarios INE 1T 2022 https://www.ine.es/daco/daco42/ipv/ipv0122.pdf
Venta de inmuebles INE Abril 2022 https://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0422.pdf
Registradores Q1 2022 precios y ventas https://www.registradores.org/documents/33383/1181487/ERI_2022_1T.pdf/6cc18c13-84f6-96a6-e1cd-cf19c057bda2?t=1652339481618
Tinsa https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/imie/general/tinsa-imie-mayo-2022/
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