Estepona ha pasado de ser una alternativa tranquila a Marbella a ser uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del sur de España, y los precios lo reflejan. Esta guía te da las cifras que uso con mis compradores, de dónde salen y qué significan para tu presupuesto.
Una aclaración sobre los datos: las cifras de abajo salen de mi Costa del Sol Property Market Guide 2026, que reúne datos de 2025 de Idealista, Tinsa, Engel & Völkers, DM Properties y otras fuentes, más un informe de idealista de febrero de 2026 sobre precios de obra nueva. La mayoría son precios de oferta, no de venta cerrada, y junto a cada cifra indico la fecha. Actualizo esta página cuando hay datos más recientes.
Precios de la vivienda en Estepona de un vistazo
- Precio medio de oferta: 3.854 €/m² en abril de 2025, con una subida del 16,1% en un año, y unos 3.910 €/m² en julio de 2025.
- Precio medio de venta: 3.218 €/m² en 2025, un 10,9% más (DM Properties).
- Apartamentos: precio medio de oferta de 4.236 €/m².
- Villas: precio medio de oferta de 3.625 €/m², tras una subida de alrededor del 10% en 2024.
- Obra nueva, parte alta del mercado: idealista publicó en febrero de 2026 un récord de unos 7.000 €/m² a finales de 2025, y de 6.000 a 8.000 €/m² en la Nueva Milla de Oro.
- Desde 2021: los precios han subido más de un 55%.
- Ventas en 2025: 3.449 operaciones, un 9,1% más que en 2024.
Precio de oferta y precio de venta no son lo mismo
El error más habitual que veo es tomar el precio del portal como el precio que vas a pagar. En mi guía, el precio medio de oferta es de 3.854 €/m² (abril de 2025) mientras que el precio medio de venta de 2025 es de 3.218 €/m². Las dos fuentes usan fechas y métodos distintos, así que no leo la diferencia como un descuento exacto. Pero demuestra por qué una cifra de portal siempre debe contrastarse con ventas cerradas de la calle, el edificio y el estado concretos. Cuando trabajo con un comprador una vivienda determinada, esa comparación es lo primero que hago.
Apartamentos y villas
Los apartamentos tienen el precio de oferta por metro cuadrado más alto porque muchos son nuevos o reformados, con servicios y ubicaciones prime. Las villas incluyen el valor del suelo y son más grandes, así que su precio por metro cuadrado es menor, aunque el precio total sea mayor. Compara los tipos de vivienda por coste total y por uso: una villa a 3.625 €/m² sigue necesitando un presupuesto de piscina, jardín, seguridad y mantenimiento que un apartamento no tiene.
Dentro del pueblo los precios también varían mucho. Una casa reformada en el casco antiguo, un apartamento en primera línea, una villa junto al golf y una obra nueva en Estepona Oeste tienen lógicas de precio distintas. Mis guías sobre dónde vivir en Estepona, el puerto y el paseo marítimo y el casco antiguo explican los micromercados.
La prima de la obra nueva
La vivienda nueva cuesta más por metro cuadrado que una reventa comparable, y los compradores lo aceptan por la eficiencia energética, el garaje, la seguridad y las zonas comunes. En la parte alta, la Nueva Milla de Oro y las mejores promociones en primera línea están en territorio prime. Urbanitae calcula que las viviendas nuevas de Estepona se venden de media un 20% por encima de su precio de lanzamiento. Lo tomo como prueba de demanda y no como un pronóstico: no significa que todo proyecto vaya a subir, y depende de comprar a un precio de lanzamiento sensato. Reviso los proyectos en las nuevas promociones de Estepona.
Cómo se compara Estepona con sus vecinas
Los precios medios de oferta de 2025, según mi guía, dan contexto útil (fechas y fuentes distintas, así que tómalos como orientación):
- Marbella: unos 5.410 €/m²
- Benahavís: unos 5.205 €/m²
- Estepona: unos 3.854 €/m²
- Casares (apartamentos): unos 3.151 €/m²
- Sotogrande (casas): unos 3.135 €/m²
- Manilva: unos 2.729 €/m²
Estepona se sitúa así muy por debajo de Marbella y Benahavís, y por encima de los municipios más al oeste. La diferencia se está cerrando, ya que las ventas de Estepona crecieron un 50% entre 2015 y 2025 frente al 19% de Marbella. Un precio más bajo no significa automáticamente mejor valor, y lo comento en Marbella o Estepona.
Quién compra
Los compradores extranjeros suponen más de un tercio de todas las compras en Estepona y más del 60% de las de obra nueva. El perfil de comprador estaba dominado por europeos del norte, y ahora incluye más compradores de Estados Unidos y de Europa del Este, además de personas que se retiran, quienes teletrabajan y familias que eligen Estepona como residencia permanente. Un grupo de compradores amplio sostiene la demanda, y también significa que la obra nueva prime se fija en buena parte para un mercado internacional.
Alquileres y rentabilidad bruta
El alquiler medio de oferta es de unos 18,28 €/m² al mes, un 5,4% más. Frente al precio medio de oferta, eso da una rentabilidad bruta implícita de alrededor del 5,7% antes de costes e impuestos. Es una relación entre cifras de oferta, no el ingreso que vas a recibir. La rentabilidad real depende de la licencia, la ocupación, los gastos de comunidad, los impuestos, la gestión y las semanas vacías. Lo trato con más detalle en si comprar en Estepona es una buena inversión.
Qué significa para tu presupuesto
El precio es solo el principio. En Andalucía, una vivienda nueva comprada a un promotor paga un 10% de IVA más un 1,2% de AJD, y una reventa paga un 7% de ITP. A eso se suman notaría, registro y gastos legales. Como ejemplo, en una obra nueva de 500.000 € los impuestos rondan los 56.000 €. Explico cada partida en los impuestos al comprar una vivienda en España, y los costes anuales en impuestos de la propiedad para extranjeros. Si necesitas una hipoteca, lee las hipotecas para no residentes en España.
Cómo leería yo estas cifras
- Usa rangos, no una media. La media esconde el casco antiguo, la primera línea y las colinas.
- Mira la fecha. Una cifra de abril de 2025 no es el precio de hoy en un mercado que subió un 16% en un año.
- Compara ventas cerradas, no solo anuncios.
- Calcula el coste total, con impuestos, gastos de comunidad y, en sobre plano, el calendario de pagos.
- Desconfía de un descuento llamativo. Revisa la vista, la orientación, los acabados y las calidades antes de comparar precios.
Perspectivas
La demanda es sólida y la oferta es limitada en las mejores ubicaciones, pero la subida rápida desde 2021 ha quitado parte del recorrido fácil al mercado. Espero movimientos de precio más selectivos a partir de ahora, con las buenas ubicaciones y los proyectos bien construidos aguantando mejor que la media. Nadie puede prometer revalorización, y yo no compraría contando con ella.
¿Quieres un presupuesto realista para Estepona?
Cuéntame qué buscas y te enseño qué compra tu presupuesto en cada parte de Estepona, con el coste total incluidos los impuestos. Escríbeme, o mira las propiedades en venta en Estepona en mi web Para el municipio en conjunto, tienes mi guía de la zona de Estepona..
Fuentes
Costa del Sol Property Market Guide 2026 (The Property Agent), con datos de Idealista, Tinsa, Engel & Völkers, DM Properties y Terra Meridiana; Urbanitae (noviembre de 2025); idealista news, 23 de febrero de 2026.
