Análisis del mercado inmobiliario en la Costa del Sol 3T 2022
A medida que otro año desafiante llega a su fin, el mercado inmobiliario de la Costa del Sol termina 2022 con ventas boyantes, precios en constante aumento y precios de alquiler altísimos. La zona también ha visto un aumento en la inversión extranjera, lo que subraya su atractivo para el mercado internacional como destino de inversión y reubicación.
Todas estas tendencias parecerían desafiar los vientos en contra de la alta inflación y el aumento de las tasas y demostrar la resistencia de los bienes raices en la Costa del Sol. En este informe, analizamos en detalle las cifras del tercer trimestre de este año y pronosticamos lo que podrían significar para el futuro inmediato.
Las venta de viviendas en la Costa del Sol durante el 3T 2022
A pesar de la incertidumbre financiera global y los vientos en contra del aumento de las tasas hipotecarias, las ventas continuaron aumentando entre julio y septiembre. Según el informe del Colegio de Registradores del tercer trimestre de este año, la Costa del Sol registró el cuarto mayor número de ventas en España.
Unas 10.919 viviendas cambiaron de manos en los tres meses, lo que sitúa la zona en el cuarto puesto del ranking nacional tras Madrid, Barcelona y Alicante. Sin embargo, en cuanto a ventas de obra nueva, la Costa del Sol ascendió a la tercera posición con 2.071 ventas.
En términos anuales, es decir, en los 12 meses a septiembre de este año, las ventas sumaron 41.898. La cifra representa un salto del 39,6% en comparación con los 12 meses anteriores. Las viviendas de segunda mano se llevaron la mayor parte de las transacciones y experimentaron un aumento del 45,5%. Por su parte, las ventas de viviendas nuevas se dispararon un 22,3%.
El panorama general
Las ventas de propiedades en la Costa del Sol reflejan una tendencia nacional a medida que el mercado inmobiliario español continúa calentándose. En los 12 meses hasta septiembre de este año, 640.082 propiedades cambiaron de manos en España, el nivel más alto desde mediados de 2008. La cifra se traduce en un aumento del 19,8% en un año.
Las operaciones de segunda mano volvieron a ser mayoritarias y su cifra de 522.737 fue la más alta desde 2006. Las 117.345 ventas de inmuebles nuevos representan la segunda más alta desde 2014.
Conclusión
A pesar de que muchos analistas pronosticaron una desaceleración de las ventas en la segunda mitad de 2022, el tercer trimestre no mostró signos de enfriamiento del mercado.
Los precios en la Costa del Sol 3T 2022
España no publica estadísticas oficiales de precios de venta; la mayoría de las disponibles se basan en valoraciones o precios de venta en portales en línea. Sin embargo, diferentes fuentes proporcionan una visión general útil de la situación. También muestra que la tendencia general de los precios en la Costa del Sol continúa al alza.
Colegio de Registradores (basado en precios declarados en títulos de propiedad)
Según el último informe (3T 2022), el precio medio en la Costa del Sol ascendió a 2.380 € el metro cuadrado. Esto representa un aumento del 11% en 12 meses. En términos trimestrales, los precios subieron un 1,7% respecto al 2T 2022.
Las viviendas de segunda mano experimentaron las mayores subidas de precios, con un repunte del 13,5% en el año, hasta situar su media en 2.311 € por metro cuadrado. La obra nueva experimentó un aumento más sostenido (6,6%) y su precio medio se situó en 2.667 €.
Tinsa (basado en tasaciones)
El informe del tercer trimestre de la compañía encontró que los precios de los inmuebles en la Costa del Sol aumentaron un 8% en el año a un promedio de 1.911 € por metro cuadrado. En términos trimestrales, el incremento fue de 2,5%. Tinsa también calcula que los precios siguen estando un 25,2% por debajo del máximo de 2007 y un 42,3% por encima del mínimo. Tinsa descubrió que los precios de las propiedades en la Costa del Sol habían ocupado la mayor parte del terreno en España después de Madrid y Barcelona.
Gesvalt (basado en tasaciones)
Según esta empresa de tasación, los precios subieron un 8,3% en el año hasta el 3T hasta los 2.264 € el metro cuadrado. Este incremento sitúa a la Costa del Sol en el quinto puesto del ranking nacional de provincias donde la vivienda supera los 2.000 € el metro cuadrado.
Fotocasa (basado en precios de venta)
El portal inmobiliario calculó el precio medio del metro cuadrado en 2.754 euros en octubre, el equivalente a un incremento anual del 12,8%. La cifra es la segunda más alta de España, lo que indica que los propietarios están aprovechando la todavía fuerte demanda.
Los precios de la Costa del Sol prices en palabras mayores
Varios lugares de la Costa del Sol superaron la subida de precios media de la zona en octubre. Según Idealista, muchos registraron alzas de dos dígitos, por ejemplo:
Benahavís – los precios subieron un 11,1% hasta los 3.969 € el metro cuadrado
Estepona – los valores se disparan un 18,3% hasta los 2.887 € el metro cuadrado.
Manilva – los precios se dispararon un 21,7% hasta los 2.095€ el metro cuadrado.
Marbella – los valores aumentaron un 17,9% hasta los 4.006 € por metro cuadrado.
Sotogrande – Los precios inmobiliarios continuaron su tendencia alcista y aumentaron un 9,1% hasta los 2.653 € por metro cuadrado.
Aunque Tinsa estima que a la propiedad en la Costa del Sol le quedan todavía 25,2 por crecer antes de recuperar su precio más alto (alcanzado en 2007), la empresa de tasaciones rebaja considerablemente esta cifra en algunas ubicaciones. Marbella es un buen ejemplo, y Tinsa calcula que los precios en este resort están tan solo un 17,8% alejados de su máximo.
Conclusión
Los precios parecen continuar con su tendencia alcista en toda la Costa del Sol, con la mayoría de los resorts experimentando aumentos de dos dígitos.
La obra nueva en la Costa del Sol 3T 2022
Las ventas de obra nueva continuaron aumentando durante el tercer trimestre del año. Cifras del Colegio de Registradores muestran un incremento de 22,3% en el año. Los precios de la nueva construcción también se han mantenido en una clara trayectoria ascendente, con un aumento del 6,6% en el año hasta el tercer trimestre de 2022.
Las solicitudes de licencias de obra han acelerado ligeramente su ritmo, y según datos de OMAU Málaga, han subido un 39,34% en el primer semestre de este año respecto al mismo periodo de 2021. Las cifras de Marbella (476 licencias) son las más altas desde principios de la década de 2010 . Benahavís también registró una importante actividad constructora con 83 nuevas construcciones, el 53% de las cuales fueron villas.
En la feria inmobiliaria SIMED de Málaga a principios de noviembre, los mayores promotores españoles presentaron sus últimos proyectos en la Costa del Sol. Todos lamentaron la falta de suelo disponible, que actualmente está restringiendo su capacidad de ofrecer suficiente oferta para la demanda.
Conclusión
La construcción de obra nueva continúa a buen ritmo, pero no al nivel de satisfacer la demanda.
El mercado internacional en la Costa del Sol
Los compradores internacionales tradicionalmente han jugado un papel importante en el sector inmobiliario de la Costa del Sol, y el tercer trimestre no fue una excepción. Sin embargo, las cifras muestran que las propiedades en el área parecen ser más populares que nunca.
Según el Colegio de Registradores, los compradores extranjeros representaron el 33,95% del mercado de la Costa del Sol en el 3T de este año. El porcentaje es el tercero más alto de España, tras Alicante y Santa Cruz de Tenerife. Más significativamente, es un 1,19% más alto que el segundo trimestre y un 6,75% más en el año.
Conclusión
Los extranjeros no se cansan de las propiedades en la Costa del Sol.
Los alquileres en la Costa del Sol
La Costa del Sol tiene actualmente uno de los mercados de alquiler más activos y ajustados de España. El retorno masivo de los veraneantes ha inclinado la balanza a favor de los alquileres vacacionales, lo que ha afectado a los alquileres a largo plazo.
La drástica caída de la oferta, junto con una demanda sin precedentes, ha disparado las tarifas de alquiler. A finales del 3T, Gesvalt informó de que el precio medio del metro cuadrado de una vivienda en alquiler en la zona había subido un 17,6%, el más alto de España. La media actual es de 12,10 € el metro cuadrado.
En algunas partes de la Costa del Sol, el aumento en las tarifas de alquiler ha sido aún mayor. Por ejemplo, en Estepona y Marbella se dispararon un 29,8% y un 28,6% en el año hasta octubre, respectivamente. Los alquileres en Marbella se situaron en una media de 15,10 € el metro cuadrado, uno de los más altos del país.
En otros lugares, sin embargo, las tarifas de alquiler continuaron aumentando pero a un ritmo más moderado. Así ocurrió en dos enclaves de la Costa del Sol occidental: Sotogrande, donde subieron un 7,3% hasta los 9,60 € de media, y en Manilva, con un 11,9% y una media de 8 € el metro cuadrado, casi la mitad la tarifa en Marbella.
Conclusión
El mercado de alquiler a largo plazo de la Costa del Sol continúa sufriendo de falta de oferta y, como resultado, las tarifas de alquiler continúan aumentando.
Previsiones para el futuro
El mercado inmobiliario español se enfrenta actualmente a varios vientos en contra a nivel nacional e internacional. En el frente exterior, la guerra en Ucrania y el aumento de las tasas de interés continúan ejerciendo presión sobre los ingresos de los hogares, particularmente en forma de alta inflación y precios de la energía. En el ámbito interno, la oferta aún va a la zaga de la demanda, ya que los inversores no dan señales de dar la espalda a la propiedad española.
Estos factores, vigentes desde mediados de año, deberían, en teoría, estar frenando las ventas y los precios. Sin embargo, las estadísticas del tercer trimestre contradicen esta suposición. Queda por ver si los vientos en contra ralentizarán las cosas en el cuarto trimestre.
Mientras tanto, la Costa del Sol sigue atrayendo turistas en masa –el Aeropuerto de Málaga recibió a más de 7 millones de pasajeros entre enero y septiembre, solo un 9,7% menos que en el mismo período de 2019– y la cuota de mercado de los compradores extranjeros ha aumentado. En este nicho, al menos, el mercado parece estar listo para otro trimestre ocupado.
Fuentes
Registradores https://www.registradores.org/documents/33383/1181487/ERI_2022_3T.pdf/249793ac-014c-4d8c-d098-da8beeac8c36?t=1668065997907
Ministry stats: https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=34000000 (sales)
https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=35000000 (prices)
INE August stats https://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0822.pdf
Tinsa Q3 https://www.tinsa.es/blog/tasaciones/tendencia-alcista-tercer-trimestre/
OMAU https://static.omau-malaga.com/omau/subidas/archivos/5/0/arc_8705.pdf
SIMED https://www.malagahoy.es/malaga/Promotoras-lamentan-oferta-vivienda-Malaga-potencial_0_1737428090.html
Tourist stats https://www.costadelsolmalaga.org/es/5773/informes (boletin coyuntura septiembre 2022)
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