Después de una espera de dos años, la Nueva Ley Hipotecaria Española finalmente entró en vigencia en junio de 2019. Pero, ¿cómo afecta la nueva ley al mercado hipotecario Español? A continuacion, he tratado de cubrir los aspectos principales de la nueva legislación.
1. Costos relacionados con la hipoteca
Ahora estos son los gastos asociados con las hipotecas:
Pagado por el banco
• Honorarios pagados a un gestor
• Honorarios pagados al notario
• Tasas pagadas al registro de la propiedad.
• Honorarios pagados a Actos Juridicos Documentados (AJD)
Pagado por el cliente
• Tasa de valoración de la propiedad
• Tarifa de apertura de hipoteca
Inicialmente, todos los costos anteriores eran abonados por los compradores de las viviendas. Con estos nuevos cambios, significa que muchos de los costos ahora los cubre el banco, lo que disminuye una carga para los compradores.
2. Más protección para los clientes
La razón principal detrás de muchos de estos cambios es proporcionar una mejor protección para el consumidor y hacer que todo el proceso sea más transparente. Aquí están los puntos principales:
- Los consumidores deben recibir la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento hipotecario estandarizado más detallado y transparente que le brinda como comprador todos los términos y condiciones en detalle con respecto al crédito hipotecario que se ofrece.
- Si la hipoteca está en tasa variable, el prestatario debe recibir un documento separado que muestre los posibles efectos de las fluctuaciones en las tasas.
- Los clientes deben esperar un período de 10 días después de recibir FEIN antes de firmar los documentos del préstamo.
- Los prestatarios deberán realizar una prueba obligatoria en el notario para demostrar la comprensión del contrato hipotecario.
- Todas las cláusulas del contrato hipotecario deben cumplir con la ley o se declararán nulas y los clientes podrían emprender acciones legales contra el banco.
3. Cuotas de cancelación anticipada más baratas
Las cuotas de cancelacion anticipada son más baratas y solo se cobrarán si el banco incurre en una pérdida. El límite variará según el tipo de hipoteca.
Las tarifas de reembolso se han reducido al 0.25 por ciento dentro de los 3 años del contrato y al 0.15 por ciento dentro de los cinco años del plazo de la hipoteca.
Los bancos ya no pueden retrasar los pagos anticipados ya que habrá un marco legal que indique cómo debe ocurrir todo el proceso y el plazo que debe tomar una vez que el cliente hace una solicitud.
4. Es más barato convertir de hipoteca variable a fija
La NuevaLey Hipotecaria Española estipula que los bancos no deberían cobrar más del 0,15 por ciento para convertir una hipoteca de una tasa variable a una tasa fija. Los cargos solo se evaluarán si el cambio ocurre dentro de los primeros tres años del plazo de la hipoteca. Después de 3 años, la tarifa es del 0%, pero el cliente debe pagar los gastos asociados a la Notaría y el Registro.
5. Período predeterminado más largo antes de que ocurra la repossesion
Este es quizás el mejor cambio para los clientes. Antes, a los bancos se les permitía comenzar el proceso de reposesion si un cliente había incumplido el pago durante tres meses consecutivos.
Deben alcanzarse los siguientes límites antes de que un banco pueda iniciar el proceso de reposesión:
- Dentro de la primera mitad de los plazos de la hipoteca: los bancos no pueden recuperar la propiedad hasta que el cliente haya incumplido los pagos durante un período de 12 meses o los atrasos totales excedan el 3 por ciento del capital prestado.
- Dentro de la segunda mitad del plazo de la hipoteca: los bancos no pueden recuperar la propiedad hasta que el cliente no pague por un período de 15 meses o los atrasos totales excedan el 7 por ciento del capital total prestado.
- El cargo por pago atrasado no debe exceder el 3 por ciento del monto total en mora.
6. Los bancos no pueden obligar a los clientes a comprar productos adicionales
Antes, a los bancos se les permitía realizar ventas cruzadas. Por ejemplo, obligaban a que un cliente comprara servicios adjuntos como tarjeta de crédito, seguro de vida o seguro de hogar para obtener una hipoteca. Sin embargo, ahora pueden ofrecer intereses más bajos y, a cambio, el cliente debe comprar alguno de estos productos al banco.
Además, no hay gasto adicional si un cliente decide contratar el seguro a un tercero.
7. Las cláusulas suelo están prohibidas
Anteriormente, los bancos pusieron un suelo en las hipotecas de tasa variable, de modo que si los intereses aumentaban, ganaban más dinero, pero en el caso de que cayeran las tasas de interés, estaban protegidos. Esto ya no es legal y se brinda protección a los clientes ya que la tasa de interés de la hipoteca generalmente es más alta que el EURIBOR
8. Hipotecas multimonedas
Los clientes con hipotecas en otras monedas pueden convertirlo a euros a voluntad. Además, los bancos tienen la responsabilidad de informar a los clientes si su deuda total aumenta debido a las fluctuaciones monetarias.
Si los bancos no cumplen con lo anterior, el contrato debe considerarse nulo.
9. Reglamento de intermediarios
Aquí están los puntos principales:
- Los bancos e intermediarios no deben tener antecedentes penales y no deben declararse en quiebra si desean operar en España.
- Todas las comisiones pagadas por los clientes por la emisión de hipotecas deben ser transparentes.
10. Nuevo organismo para resolver quejas y reclamos
Finalmente, y aún más importante, el Banco de España creará una nueva agencia que procesará las quejas y reclamos relacionados con la hipoteca.
La nueva legislación entró en vigencia el 16 de junio de 2019. Todo lo anterior es una gran noticia para los consumidores y ayuda a alinear la Ley Hipotecaria Española con las directivas de la UE.
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