Actualmente, los propietarios de viviendas que ya tienen préstamos hipotecarios y los compradores que buscan una hipoteca se enfrentan serios obstáculos. El trío de la guerra en Ucrania, la inflación desenfrenada y el cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo ha disparado las tasas de interés y el costo de vida. Como resultado, el Euribor se sitúa actualmente por encima del 2,2% y la inflación ronda los dos dígitos.
Nada de lo anterior parece ser una buena noticia para alguien con una hipoteca o que desee obtener una nueva. Pero, ¿cuál es el impacto real sobre las hipotecas y, por extensión, sobre los precios de las propiedades?
Primero, vamos a los hechos
El Euribor
El Euribor, la referencia de las hipotecas en España, se situó en torno al 2,4% a mediados de octubre. Su tasa más alta desde enero de 2009. También vale la pena señalar que hasta enero de este año, el Euribor se encontraba en territorio negativo.
Estadísticas Hipotecarias
Las estadísticas hipotecarias en España suelen tardar en compilarse, por lo que la última versión oficial disponible data de julio. Según el Instituto Español de Estadística (INE), en julio se aprobaron 35.918 hipotecas, un 16% menos en junio, pero un 2,3% más que en julio de 2021.
El tipo de interés medio de estas hipotecas se situó en el 2,56%, aunque el tipo fijo fue del 2,82%. El 73% de las nuevas hipotecas fueron para préstamos a tipo de interés fijo.
El impacto en las hipotecas
Las tasas de interés más altas inevitablemente afectan todos los aspectos de las hipotecas, particularmente los tres siguientes:
Cuotas mensuales más altas
El impacto más obvio radica en pagos más caros para préstamos de tasa variable. Por ejemplo, las cuotas mensuales de un préstamo a 25 años de 150.000€ rondaban los 530€ en septiembre del año pasado.
Avance rápido 12 meses y el mismo préstamo ahora tiene pagos mensuales de alrededor de € 730. Este aumento se traduce en más de 2.300 € al año.
Preferencia por tasas fijas
Ante la subida de los intereses y sin una idea real de cuánto más subirá el Euribor, los solicitantes de hipotecas recurren inevitablemente a los préstamos a tipo fijo. No en vano, el 75% de cuota de mercado en julio es un récord en España.
Y esta preferencia se da a la luz de tasas fijas más altas, que han subido más del 50% desde el comienzo de este año. Mientras que la hipoteca a tipo fijo medio tenía un interés del 2,11% en enero, este tipo había subido hasta el 3,26% a finales de verano. Los analistas creen que la tasa fija del 5% aparecerá a finales de este año.
Más cancelaciones adelantadas
Otra garantía del aumento de las tasas de interés ha sido el aumento en el número de hipotecas pagadas antes del plazo total. Según un informe de Fitch Ratings, la tasa de amortizaciones anticipadas en junio se situó en el 10,9%, “muy superior a la de hace varios años”.
Resultado final?
Los analistas son unánimes en que el aumento de las tasas de interés hipotecario junto con el aumento de la inflación tendrá dos efectos principales:
- Un aumento de la morosidad, especialmente entre los hogares cuyas cuotas hipotecarias representan más del 40% de sus ingresos. Según el Banco de España, actualmente superan los 1,5 millones, en torno al 15% del total de titulares de hipotecas (frente al 10,9% en 2020). Se espera que los requisitos para la obtención de un préstamo se endurezcan en este escenario actual.
- Menos nuevas solicitudes de hipotecas a medida que los hogares se dan cuenta de que no pueden pagar los pagos. Por tanto, aumentará la competencia entre bancos y las hipotecas a tipo variable podrían representar un porcentaje insignificante del total.
Impacto en el precio de la vivienda
Tanto el Banco Central Europeo (BCE) como el Banco de España han señalado que, en el contexto actual de subida del coste de la vida y de los tipos de interés, es probable que los precios inmobiliarios empiecen a enfriarse.
Los economistas del BCE publicaron un informe en septiembre, analizando las tendencias en los mercados inmobiliarios europeos. Señalaron que los aumentos en las tasas de interés han llevado históricamente a una disminución de los precios. Según su modelo, una subida del 1% de los tipos de interés provoca una caída de los precios del 5 al 8% en dos años.
Por su parte, el presidente del Banco de España, Hernández de Cos, se refirió a “cierta exuberancia” en el mercado durante el último año por el repunte de las ventas y el aumento del crédito hipotecario. Cree que la fuerte subida del Euribor ya está empezando a templar el mercado inmobiliario.
Señala la contracción en la tasa de ventas en julio, un mes generalmente positivo para las transacciones inmobiliarias y una desaceleración en los precios de la vivienda durante el segundo trimestre.
Últimos datos sobre precios de la vivineda
En su informe mensual de septiembre, el Índice TINSA IMIE revela que los precios subieron un 0,4% respecto a agosto cuando registraron un descenso del 0,8%. La firma de tasaciones destaca la reciente moderación del índice de precios inmobiliarios.
Sin embargo, todos los analistas subrayan que aún es pronto para pronosticar un cambio real en las tendencias del mercado inmobiliario y que se necesitan más datos para hacer una evaluación precisa. No obstante, el mayor endeudamiento de los hogares y el menor número de solicitudes de hipotecas sin duda enfriarán la demanda, lo que casi inevitablemente hará que los precios bajen.
Fuentes de investigación:
Estadisticas INE https://www.ine.es/daco/daco42/daco426/h0722.pdf
Banco de España https://www.abc.es/economia/advertencia-banco-espana-familias-hipotecas-nsv-20221006114708-nt.html
Informe Fitch Ratings https://www.bolsamania.com/noticias/hipotecas/ansia-quitarse-hipoteca-alza-tipos-interes-euribor-desata-amortizaciones-anticipadas–10950212.html
BCE y Banco de España https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/11974242/10/22/El-Banco-de-Espana-detecta-un-cambio-de-tendencia-en-el-inmobiliario-y-la-vivienda-Habia-cierta-exuberancia.html
Estadisticas de interés fijo y el 5% para fin de año https://www.eleconomista.es/banca-finanzas/noticias/11973566/10/22/La-firma-de-hipotecas-a-tipo-fijo-supera-el-75-y-toca-record-pese-a-encarecerse.html
Informe de Septiembre Tinsa https://www.tinsa.es/sala-de-prensa/notas-de-prensa/imie/imie-septiembre-2022/
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