El parlamento español aprobó recientemente una nueva ley de vivienda, que incluye varias cláusulas que afectan al mercado de alquiler. Este artículo explica las nuevas leyes de alquiler en España y sus implicaciones para propietarios e inquilinos.
Los antecedentes a la nueva leye de alquiler en España
Como bien saben los posibles inquilinos y propietarios en España, el mercado de alquiler ha experimentado un aumento en la demanda desde 2021 y, con ello, las tasas de alquiler se han disparado. Como resultado, la oferta está en su punto más bajo en muchas ciudades y zonas turísticas españolas, y los inquilinos ahora pagan alquileres más altos que nunca.
El gobierno español, por lo tanto, decidió tomar medidas legislativas sobre esta situación e introdujo una nueva ley de vivienda. El parlamento español aprobó la nueva normativa, que se convirtió en ley a finales de mayo.
“Zonas tensionadas”
La principal sección que afecta a las leyes de alquiler en España son las denominadas “zonas tensionadas”. Estas áreas se vuelven bajo presión cuando cumplen las siguientes dos condiciones:
- Las tarifas de alquiler promedio superan el 30% del ingreso familiar promedio en la zona.
- Las tarifas medias de alquiler han aumentado un 5% más que la inflación en los últimos cinco años.
Con la creación de estas áreas bajo presión, la nueva ley espera incentivar la construcción de más vivienda pública.
Las zonas de España actualmente bajo presión
Este mapa https://elpais.com/economia/2021-10-07/nueva-ley-de-vivienda-109-municipios-y-36-distritos-de-grandes-ciudades-aspiran-a-ser-zona-tensionada-de-alquileres.html muestra las zonas de España actualmente tensionadas.
Como puedes ver, la mayor parte de la Costa del Sol es naranja, siendo Benahavís la única zona roja.En Estepona, por ejemplo, la renta mensual promedio cuesta el 36% de los ingresos del hogar y en Manilva, 39%.
La provincia de Málaga tiene el mayor número de zonas bajo presión en España, con un total de 14. La provincia de Alicante, donde se encuentra la Costa Blanca, tiene el segundo mayor número, con 13.
Las implicaciones de las rentas de alquiler en zonas tensionadas
La nueva ley distingue entre dos tipos de propietarios: propietarios “pequeños” que alquilan menos de cinco propiedades y propietarios “grandes” que alquilan cinco o más.
Pequeños propietarios: se congelará la renta en áreas bajo presión, lo que en la práctica significa que no se le permitirá aumentar las tarifas.
Grandes propietarios: los propietarios que alquilan cinco o más propiedades tendrán que cumplir con las regulaciones de tarifas de alquiler limitadas.
Tenga en cuenta que ya existe un límite de alquiler para la renovación de contratos. Este tope es actualmente del 2% hasta finales de 2023 y un máximo del 3% hasta finales de 2024.
Exenciones fiscales en áreas bajo presión
Sin embargo, la nueva ley contempla generosos incentivos fiscales para los propietarios de viviendas en alquiler en estas zonas. Las deducciones son las siguientes:
- 90% deducción en las obligaciones del impuesto sobre la renta si la tasa de alquiler en un nuevo contrato de alquiler es al menos un 5% inferior a la tasa en el contrato anterior.
- 70% deducción por nuevos contratos para inquilinos de 18 a 35 años.
- 60% deducción por nuevos contratos si el inmueble ha sido reformado en los dos últimos años.
Nuevo índice de tarifas de alquiler
Si un contrato de alquiler incluye una cláusula que permite aumentos de alquiler anuales, el aumento está en línea con la inflación (Índice de Precios al Consumidor). La ley ha introducido un índice específico para la actualización de las tarifas de alquiler. Tiene la intención de proporcionar un mecanismo más transparente que ajuste las tarifas de acuerdo con las condiciones del mercado.
Impuesto adicional sobre propiedades vacías
La nueva ley otorga a las autoridades locales el poder de imponer impuestos locales más altos (conocidos como IBI en español) sobre propiedades que han estado vacías durante al menos dos años. La sobrecarga puede llegar al 150%, pero la cantidad adicional variará según la cantidad de propiedades desocupadas que pertenezcan al mismo arrendador.
Esta medida tiene como objetivo incentivar a los propietarios de inmuebles vacíos a colocarlos en el mercado de alquiler.
Desahucios de viviendas de alquiler
La nueva ley también regula el desalojo, particularmente para inquilinos clasificados como ‘vulnerables’. Por ejemplo, los inquilinos deben recibir un aviso suficiente para encontrar un alojamiento alternativo antes del desalojo, y esto solo puede tener lugar en la fecha predeterminada.
Una advertencia a la nueva ley de alquileres en España
Vale la pena señalar que la nueva ley de vivienda especifica medidas legislativas nacionales, regionales y locales. La normativa (tope anual de rentas y desahucios) se aplicará en toda España.
Sin embargo, otras medidas, incluida la declaración de una zona tensionada y un impuesto local adicional sobre las propiedades vacías, dependerán de las autoridades locales y regionales. En las zonas gobernadas por el Partido Popular en Andalucía, Madrid, Murcia y Galicia, por ejemplo, ya han manifestado su intención de no aplicar esta normativa.
En el momento de redactar este informe, varias otras regiones (por ejemplo, la Comunidad Valenciana y Baleares) todavía estaban formando sus nuevos gobiernos después de las elecciones de finales de mayo. En estas regiones, el PP probablemente se convertirá en el partido de gobierno y, como resultado, es poco probable que aplique estas medidas.
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