Casi todo lo que encontrarás en internet sobre las normas del alquiler turístico en España se escribió antes de mayo de 2026, y una parte ya está desfasada. El cambio más importante es que el registro único nacional y el número de registro (NRA) que las plataformas debían exigir desde julio de 2025 ya no existen. Lo que no ha cambiado es que sigues necesitando tu inscripción autonómica, el visto bueno de tu comunidad y, según el municipio, la luz verde del ayuntamiento.
Esta página es mi mapa de lo que se aplica hoy a un alquiler turístico en la Costa del Sol, revisado el 25 de octubre de 2026. Sustituye a mis notas anteriores sobre el nuevo marco legal y sobre la sentencia del Supremo, por eso es posible que esas páginas te redirijan aquí. Soy agente inmobiliario, no abogada, así que tómalo como orientación y pide a un abogado que revise tu vivienda concreta antes de comprometerte.
Lo esencial
- El registro nacional ha caído. El Tribunal Supremo anuló el registro único de alquiler de corta duración y su número. Ya no tienes que obtenerlo.
- Lo que cuenta es el nivel autonómico. En Andalucía, el Registro de Turismo de Andalucía y una declaración responsable por cada vivienda de uso turístico.
- Tu comunidad puede frenarte. Desde el 3 de abril de 2025, empezar con el uso turístico exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios.
- Algunos municipios han cerrado la puerta. Málaga capital y varias zonas de Manilva no conceden licencias nuevas.
- Los nuevos decretos añaden normas fiscales y de alquiler. Están en vigor pero pendientes de convalidación, así que los trato como provisionales.
Qué ha pasado con el registro nacional
En diciembre de 2024, el Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único para los alquileres de corta duración, un número de registro para cada anuncio y una Ventanilla Única Digital. Desde el 1 de julio de 2025, las plataformas debían mostrar y verificar ese número.
En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló los preceptos que creaban el Registro Único y su número (sentencia 620/2026, difundida por la prensa el 21 de mayo de 2026). El argumento fue de competencias: el Estado no puede crear un registro nacional que se superponga a los de las comunidades autónomas, que ya regulan el turismo. El Tribunal añadió que el reglamento europeo sobre alquileres de corta duración no exige un registro de ámbito estatal.
No cayó todo. Por lo que he podido comprobar, siguen en pie la Ventanilla Única Digital y la obligación de las plataformas de trasladar datos a las autoridades. Lo que los propietarios han perdido, en la práctica, es la obligación de obtener el número único y de presentar la declaración anual en ese registro.
Quedan dos puntos abiertos en los que no voy a adivinar. Primero, qué pasa con los números ya emitidos y con las tasas que se pagaron. Segundo, qué identificador pide ahora cada plataforma. Consúltalo con tu asesor y con la plataforma antes de dar nada por hecho. El nuevo Real Decreto-ley 29/2026 sigue hablando de mostrar un código identificativo en los anuncios turísticos «cuando exista», que en Andalucía apunta a tu número de registro autonómico.
Las capas que siguen vigentes
1. El nivel autonómico
En Andalucía, una vivienda de uso turístico (VUT) funciona con una declaración responsable presentada por vía electrónica y una inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. El marco es el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025. Explico los pasos en cómo obtener la licencia turística en Andalucía.
La Junta también está depurando su registro. La prensa regional informó en febrero de 2026 de que había dado de baja 13.037 viviendas turísticas, 4.731 de ellas en la provincia de Málaga. Lo leo como una señal de que los controles son reales.
2. La comunidad de propietarios
Según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformado por la Ley Orgánica 1/2025, empezar con el uso turístico necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que además deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación. En Andalucía, la declaración también debe confirmar que los estatutos no prohíben el uso turístico. Hay interpretaciones distintas para las viviendas que ya operaban antes de abril de 2025, así que confirma ese caso con un abogado.
3. El ayuntamiento
Los municipios pueden suspender las nuevas licencias turísticas hasta por tres años. Dos ejemplos en mi zona:
- Málaga capital: sin licencias nuevas y, desde el 25 de julio de 2026, el alojamiento turístico se declara además incompatible con el uso residencial en el plan general. Lo explico en la congelación de licencias de Málaga.
- Manilva: las nuevas licencias están suspendidas durante tres años en varias zonas. Mira las licencias de alquiler turístico en Manilva.
La prensa cuenta que el registro autonómico bloquea automáticamente las nuevas inscripciones en las zonas con suspensión. No contaría con que una solicitud se cuele.
4. Impuestos y registro de viajeros
Los ingresos por alquiler tributan, y los alquileres turísticos tienen obligaciones de registro de viajeros. Para los no residentes, los tipos generales son del 19% sobre la renta neta para residentes en la UE y el EEE, y del 24% sobre la renta bruta para el resto. Mi guía de impuestos de la propiedad para extranjeros cubre los costes anuales.
Los decretos de octubre de 2026: qué vigilaría
El 6 de octubre de 2026, el Gobierno aprobó los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 después de que cayeran los decretos anteriores en el Congreso. Los dos están en vigor, pero deben ser convalidados, y hay elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre, así que podrían cambiar. Lo que afecta al alquiler turístico, según el BOE:
- El alquiler de temporada necesita una causa real (trabajo, estudios, tratamiento), durar más de 31 días y, en general, no más de 12 meses. Sin eso, puede tratarse como un contrato de vivienda habitual.
- IVA de las estancias cortas amuebladas: el texto fija un tipo reducido del 10% desde el 1 de diciembre de 2026 para viviendas amuebladas alquiladas por estancias de hasta 30 noches, con excepciones. Pregunta a tu asesor fiscal cómo te afecta.
- IBI: los ayuntamientos de zonas tensionadas declaradas pueden aplicar un recargo de hasta el 50% en el IBI de los alojamientos turísticos, y más a quien tiene varios inmuebles.
Repaso el resto en la nueva ley de alquiler 2026.
También está pendiente la Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, que según la prensa trataría las viviendas turísticas como alojamiento turístico, con multas de hasta 100.000 euros las graves y 600.000 las muy graves. No era ley en el momento de escribir esto.
Qué significa si vas a comprar
Yo comprobaría esto en este orden, antes de firmar y antes de pagar una reserva:
- Si la vivienda está inscrita y en qué términos, con el buscador público de la Junta.
- Los estatutos de la comunidad y las actas recientes, y si el voto de 3/5 es realista.
- La postura del ayuntamiento por escrito: suspensión, zona o límite.
- Los números si no puedes alquilar por días: temporada o larga duración. Mira alquiler turístico o alquiler tradicional.
- Si la vivienda te sigue valiendo si las reglas vuelven a cambiar.
Mi lista de comprobaciones para comprar con alquiler turístico detalla cada paso. La obra nueva tiene aquí una ventaja: puedes preguntar al promotor y a la comunidad por la situación antes de reservar.
Qué significa si ya alquilas
- Ten a mano tu inscripción autonómica y el certificado de la comunidad.
- Comprueba que los datos de cada anuncio (capacidad, dirección, número de registro) coinciden con tu expediente.
- Si pagaste por el número nacional, pregunta a tu asesor si se puede recuperar algo.
- No dependas de un solo modelo de ingresos. Las reglas han cambiado tres veces en dos años.
Preguntas frecuentes
¿Sigo necesitando el número de registro nacional?
No. El Supremo anuló el registro único y su número. Lo que importa es tu inscripción autonómica.
¿Puede mi comunidad prohibir los alquileres turísticos?
Puede limitarlos, y desde abril de 2025 empezar con el uso turístico necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios. Lee los estatutos antes de comprar.
¿Hace falta una licencia municipal además de la autonómica?
No en todas partes, pero algunos ayuntamientos han suspendido las nuevas licencias turísticas. Confirma por escrito la postura del municipio concreto.
¿Son definitivos los decretos de octubre de 2026?
No. Están en vigor pero pendientes de convalidación en el Congreso, así que comprueba su estado antes de decidir.
¿Piensas comprar una vivienda para alquilarla?
Ayudo a compradores en la Costa del Sol a comprobar si una vivienda se puede usar realmente como planean, antes de reservar. Si buscas en Sotogrande, Estepona, Manilva, Casares o Benahavís, cuéntame tu plan y te diré con sinceridad qué comprobaría primero. También puedes ver las propiedades en venta en Estepona.
Fuentes: sentencia del Tribunal Supremo 620/2026 según idealista (21 de mayo de 2026); BOE-A-2026-20822 y BOE-A-2026-20823; aviso del Ayuntamiento de Málaga en el BOP del 24 de julio de 2026; cifras de la Junta de Andalucía publicadas por la prensa regional (8 de febrero de 2026).
