Si alquilas una vivienda en España, o tienes una alquilada, la pregunta es cuánto puede subir la renta cada año. La respuesta corta para 2026: la actualización anual está limitada por el índice IRAV, y la última cifra publicada, la de septiembre de 2026, es del 2,54%, mientras que la inflación general (IPC) fue del 4,9%. Un nuevo decreto, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación, añade en algunos casos un límite adicional del 2%. A continuación explico cómo funciona la actualización, con ejemplos que puedes reproducir, y qué supone para propietarios y compradores en la Costa del Sol. Revisado el 25 de octubre de 2026.
Soy agente inmobiliario, no abogada, así que para un contrato concreto pide a un abogado o administrador que compruebe el cálculo. Tampoco gestiono alquileres, así que esta es la visión de alguien que asesora a compradores.
El IRAV: qué es
El IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Viviendas en Alquiler) es un índice de referencia que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística (INE). Desde el 1 de enero de 2025 sustituye al IPC como base de la actualización anual de los contratos de vivienda habitual. No se aplica a los alquileres de temporada, las habitaciones ni los locales comerciales.
En resumen, el índice está construido para ser más estable que la inflación, de modo que un pico de precios no pase directamente a las rentas. Por eso, en septiembre de 2026, el IRAV (2,54%, el más alto desde que el INE lo publica en noviembre de 2024, según la prensa) queda muy por debajo del IPC (4,9%).
¿Cuánto puede subir ahora la renta?
Depende del contrato y de las nuevas reglas:
- Actualización normal: la cláusula de actualización anual del contrato, limitada por el IRAV publicado para el mes de referencia. Con la cifra de septiembre de 2026, el tope es del 2,54%.
- Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación en el Congreso): hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya está por encima del límite de referencia no hay subida. En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo las partes y, sin pacto, no puede pasar del 2%.
- Los contratos nuevos se fijan en general a precio de mercado, salvo en zonas tensionadas declaradas, donde se aplican límites.
Como el decreto aún no está convalidado, calcularía las dos cifras y comprobaría su estado antes de enviar o aceptar un aviso. Las reglas más amplias están en la nueva ley de alquiler 2026.
Ejemplos que puedes reproducir
Toma una renta de 1.200 € al mes y una actualización con el IRAV de septiembre de 2026, del 2,54%:
- 1.200 € × 0,0254 = 30,48 €, así que la nueva renta es de 1.230,48 €.
- Con el límite del 2%: 1.200 € × 0,02 = 24,00 €, así que 1.224,00 €.
- 900 € al 2,54% da 922,86 €. 1.500 € al 2,54% da 1.538,10 €.
Usa el índice publicado para el mes que especifique tu contrato, que puede no ser el último. Puedes comprobarlo en la web del INE.
Qué está haciendo el mercado
El IRAV limita las actualizaciones de los contratos existentes. No limita los alquileres de mercado de los contratos nuevos, y estos han subido. En mi guía de mercado de la Costa del Sol 2026, los alquileres de oferta en Estepona eran de unos 18,28 €/m² al mes en 2025 (un 5,4% más), y en Málaga capital de unos 15,57 €/m² (un 10,2% más, un récord), con rentas en Málaga que han crecido de media un 7,9% anual en cinco años. Son alquileres de oferta, no contratos firmados, pero explican por qué muchos propietarios sienten que una actualización limitada al 2% o al 2,54% se queda corta. Los datos proceden de Idealista, Tinsa y Engel & Völkers.
Para inquilinos: cómo comprobar una subida
- Comprueba si tu contrato tiene una cláusula de actualización. Sin ella, la renta no debería actualizarse.
- Busca el índice que especifica el contrato y el mes al que se refiere.
- Multiplica la renta por el porcentaje y compáralo con el aviso.
- Comprueba que el aviso es por escrito y que no es la segunda subida dentro del mismo año.
- Si la cifra no cuadra, pide al arrendador el cálculo antes de pagar la diferencia.
Para arrendadores: cómo actualizar correctamente
- Pon el índice en el contrato, redactado con precisión, en cada contrato nuevo.
- Envía la actualización por escrito con el cálculo y el índice utilizado.
- No actualices más de una vez cada doce meses.
- Ten en cuenta las zonas tensionadas y las reglas de gran tenedor. Un gran tenedor es, en general, quien tiene más de diez inmuebles (cinco en una zona declarada).
- Guarda los avisos. Si hay una disputa, el rastro documental decide.
Qué supone para compradores e inversores
Cuando el IPC supera al IRAV, como ahora, las rentas de los contratos existentes pierden terreno en términos reales. Un arrendamiento de larga duración puede así quedarse por detrás del mercado, y terminarlo cuesta más con el nuevo decreto. Es una de las razones por las que no me fío de una cifra de rentabilidad que supone que las rentas suben con el mercado. Si estás valorando una compra para alquilar, mira comprar una propiedad en España para alquilar, y compara modelos en alquiler turístico o alquiler tradicional.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IRAV?
El índice de referencia que fija el tope de la actualización anual de las rentas de vivienda habitual, publicado cada mes por el INE.
¿Cuál es el último IRAV?
La prensa informó de un 2,54% para septiembre de 2026, publicado el 14 de octubre de 2026. Comprueba la cifra vigente en la web del INE.
¿Se aplica el IRAV a los alquileres vacacionales o de temporada?
No. Se aplica a los contratos de vivienda habitual.
¿Puede el arrendador subir la renta más que el IRAV?
No mediante la cláusula de actualización anual. En un contrato nuevo, la renta se fija a precio de mercado salvo en zonas tensionadas declaradas.
¿Piensas comprar para alquilar en la Costa del Sol?
Cuéntame tu presupuesto y tu plan y te diré con sinceridad si los números aguantan una vez incluidas las reglas y las actualizaciones. Escríbeme aquí, o mira mis propiedades en venta en Estepona.
Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7 de octubre de 2026); datos del INE sobre el IRAV y el IPC de septiembre de 2026 según la prensa; Costa del Sol Property Market Guide 2026 (The Property Agent).
