Comprar una vivienda en España no consiste solo en mirar el precio anunciado, calcular la hipoteca y firmar. Hay una parte menos emocionante, pero importantísima, que conviene tener clara desde el principio: los impuestos y gastos de compra.
En The Property Agent lo vemos a menudo con compradores que se interesan por viviendas en la Costa del Sol, especialmente en zonas como Sotogrande, Estepona, Manilva, Casares, Benahavís o La Alcaidesa. Primero llega la ilusión por encontrar la propiedad adecuada; después aparecen las preguntas prácticas: “¿cuánto tengo que pagar además del precio?”, “¿es lo mismo comprar obra nueva que segunda mano?”, “¿qué pasa si compro sobre plano?” o “¿qué impuestos se pagan en Andalucía?”.
Y son preguntas muy razonables, porque en España los impuestos al comprar una vivienda cambian según el tipo de propiedad, la comunidad autónoma y la situación concreta de la operación.
Como regla general, al comprar vivienda en España debes distinguir entre dos escenarios:
- Vivienda nueva u obra nueva: normalmente pagarás IVA + AJD.
- Vivienda de resale: normalmente pagarás ITP.
Nota: En este artículo, los términos «vivienda de segunda mano», «reventa» y «resale» se utilizan como sinónimos para referirse a la transmisión de una vivienda usada por un particular, la cual tributa por ITP.
La Agencia Tributaria explica que la compra de vivienda nueva implica soportar IVA, mientras que la venta de viviendas por particulares tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP.
A partir de ahí, hay matices. Y esos matices son precisamente los que pueden hacer que el coste final de compra cambie bastante.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
Cuando compras una vivienda en España, los impuestos principales dependen de si la propiedad es nueva o resale.
La diferencia es importante porque no se pagan todos los impuestos a la vez. En una compra de obra nueva, el impuesto principal suele ser el IVA. En una compra de resale, el impuesto principal suele ser el ITP.
Además, en determinados casos aparece el AJD, que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto suele ser especialmente relevante en la compra de obra nueva y en operaciones que se formalizan mediante escritura pública.
En Andalucía, donde se encuentran muchas de las zonas en las que trabajamos desde The Property Agent, el ITP y el AJD tienen tipos regulados por la comunidad autónoma. La Junta de Andalucía indica que, para transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles devengadas desde el 28 de abril de 2021, el tipo general es del 7%. Para Actos Jurídicos Documentados, el tipo general aplicable desde esa misma fecha es del 1,2%.
Por eso, antes de hacer números, la primera pregunta no debería ser “¿cuántos impuestos se pagan?”, sino:
¿Estoy comprando obra nueva, una vivienda sobre plano o una vivienda de segunda mano?
Esa respuesta cambia casi todo.
La regla básica: vivienda nueva, vivienda usada o sobre plano
Para entenderlo de forma sencilla:
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Impuesto adicional habitual |
| Obra nueva | IVA | AJD |
| Sobre plano | IVA | AJD |
| Resale | ITP | |
| Compra a promotor | IVA | AJD |
En una zona como la Costa del Sol, esta diferencia es muy habitual porque el comprador puede estar comparando, en el mismo día, una villa de obra nueva, un apartamento sobre plano y una propiedad de reventa lista para entrar a vivir.
Y aquí es donde conviene ir con calma. Una propiedad puede parecer más interesante por precio, ubicación o vistas, pero el coste total de adquisición puede cambiar al sumar impuestos, notaría, registro, gestoría y otros gastos asociados.
Impuestos al comprar una vivienda nueva
Si compras una vivienda nueva directamente a un promotor, lo habitual es que tengas que pagar IVA. En vivienda nueva, el IVA general es del 10% sobre el precio de compra. La Agencia Tributaria también recoge que determinados casos de vivienda protegida pueden tributar al 4%, pero para la mayoría de operaciones residenciales habituales el tipo general es el 10%.
Esto afecta directamente a muchas promociones de obra nueva y sobre plano en la Costa del Sol. Por ejemplo, si compras una vivienda nueva por 500.000 €, el IVA general sería:
500.000 € x 10% = 50.000 €
Es decir, el comprador debería prever 50.000 € solo de IVA, además del precio de la vivienda.
En operaciones de obra nueva, este importe no debería aparecer como una sorpresa al final. Lo ideal es tenerlo claro desde el primer momento, especialmente cuando se trata de compras sobre plano con pagos por fases.
En mi experiencia, una de las dudas más comunes aparece cuando el comprador ve una promoción atractiva y empieza a organizar su presupuesto pensando únicamente en el precio de venta. Pero el precio publicado no siempre cuenta toda la historia. Para tomar una buena decisión, hay que mirar el coste completo de adquisición.
IVA: el impuesto principal en obra nueva
El IVA se paga al vendedor, normalmente el promotor, y este después lo ingresa en Hacienda. Para el comprador, lo importante es saber que el IVA se suma al precio de la vivienda.
Este cálculo es básico, pero muy útil. Si estás buscando una villa, un apartamento de lujo o una vivienda sobre plano en zonas como Estepona, Sotogrande o Benahavís, debes tener el IVA dentro del presupuesto desde el primer día.
AJD: el impuesto que muchas personas olvidan calcular
Además del IVA, en la compra de obra nueva suele aplicarse el AJD, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto grava determinados documentos notariales, como escrituras públicas, y forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En Andalucía, el tipo general del AJD es del 1,2% para hechos imponibles devengados desde el 28 de abril de 2021.
Ejemplo para una vivienda nueva de 500.000 € en Andalucía:
| Concepto | Cálculo | Importe |
| Precio vivienda | — | 500.000 € |
| IVA | 10% | 50.000 € |
| AJD | 1,2% | 6.000 € |
| Total solo con impuestos principales | — | 556.000 € |
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Cuando compras una vivienda de segunda mano, también llamada reventa, lo habitual es que no pagues IVA, sino ITP.
El ITP es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se aplica, por norma general, cuando la vivienda se transmite entre particulares o cuando no estamos ante una primera entrega de vivienda nueva por parte del promotor.
La Agencia Tributaria resume esta diferencia de forma clara: la venta de viviendas nuevas tributa por IVA, mientras que la venta de viviendas por particulares tributa por ITP.
En Andalucía, el tipo general del ITP para bienes inmuebles es actualmente del 7%.
Esto significa que, si compras una vivienda de reventa en Andalucía por 500.000 €, el cálculo general sería:
500.000 € x 7% = 35.000 €
Ese sería el ITP general, sin tener en cuenta posibles tipos reducidos que solo se aplican si se cumplen requisitos concretos.
ITP: cuándo se paga y por qué cambia según la comunidad autónoma
Una de las cosas que más confunde al comprador es que el ITP no es igual en toda España. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que los tipos pueden variar según dónde compres.
No es lo mismo comprar una vivienda en Andalucía que hacerlo en Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana o Baleares. Por eso, cualquier artículo que hable de “impuestos en España” sin concretar comunidad autónoma se queda corto.
En el caso de The Property Agent, el enfoque natural está en Andalucía, especialmente en la Costa del Sol occidental y alrededores. Para muchas operaciones de segunda mano en esta zona, el ITP general del 7% es una referencia clave.
Qué tener en cuenta si compras una Vivienda de Segunda Mano en Andalucía
Si compras una vivienda de Segunda Mano o Reventa en Andalucía, hay tres ideas importantes:
La primera: normalmente pagarás ITP, no IVA.
La segunda: el tipo general es el 7%, aunque existen tipos reducidos para ciertos casos de vivienda habitual, jóvenes, personas con discapacidad, familias numerosas u otros supuestos concretos. La Junta de Andalucía recoge tipos reducidos, por ejemplo, para transmisiones de vivienda habitual cuyo valor no supere ciertos límites.
La tercera: no deberías asumir que tendrás derecho a un tipo reducido sin revisarlo antes.
Esto es especialmente importante para compradores internacionales. Muchas veces, quien compra en la Costa del Sol lo hace como segunda residencia, inversión o vivienda vacacional. En esos casos, algunos beneficios ligados a vivienda habitual pueden no aplicar.
Por eso, antes de firmar un contrato de reserva o avanzar con una operación, conviene revisar el caso concreto con un asesor fiscal o abogado especializado.
¿Cuánto dinero extra necesitas además del precio de la vivienda?
Una referencia orientativa es reservar aproximadamente entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compra para impuestos y gastos, aunque la cifra final dependerá del tipo de vivienda, financiación y situación concreta de la operación.
En una compra de obra nueva en Andalucía, solo con IVA y AJD ya puedes situarte por encima del 11% del precio. En una compra de segunda mano, el ITP general del 7% deja algo más de margen, pero todavía hay que sumar notaría, registro, gestoría y otros costes.
Esta es una de las partes donde más merece la pena ser realista. Comprar una vivienda preciosa en la Costa del Sol y descubrir tarde que faltaban 30.000 €, 50.000 € o 100.000 € para cerrar la operación puede convertir una buena oportunidad en un problema.
En The Property Agent trabajamos precisamente con compradores que buscan claridad desde el principio. La web se centra en viviendas de lujo, obra nueva y sobre plano en zonas como Sotogrande, Manilva, Casares, Benahavís y Estepona, por lo que la planificación financiera es parte esencial del proceso.
Ejemplo rápido de cálculo para una vivienda de 500.000 €
Veamos dos escenarios muy comunes.
Caso 1: vivienda nueva en Andalucía
| Concepto | Importe aproximado |
| Precio de compra | 500.000 € |
| IVA 10% | 50.000 € |
| AJD 1,2% | 6.000 € |
| Notaría, registro y otros gastos | Variable |
| Total mínimo orientativo antes de otros gastos | 556.000 € |
Caso 2: vivienda de segunda mano en Andalucía
| Concepto | Importe aproximado |
| Precio de compra | 500.000 € |
| ITP 7% | 35.000 € |
| Notaría, registro y otros gastos | Variable |
| Total mínimo orientativo antes de otros gastos | 535.000 € |
Como ves, la diferencia fiscal entre comprar obra nueva y segunda mano puede ser notable.
Eso no significa que una opción sea mejor que otra. Una obra nueva puede ofrecer eficiencia energética, diseño actual, garantías y menor necesidad de reforma. Una resale puede tener mejor ubicación, entrega inmediata o más margen de negociación. Lo importante es comparar con todos los números encima de la mesa.
Notaría, registro, gestoría y otros gastos habituales
Además de los impuestos, al comprar una vivienda en España debes prever otros gastos:
- Notaría: por la escritura pública de compraventa.
- Registro de la Propiedad: por inscribir la vivienda a tu nombre.
- Gestoría: especialmente habitual si hay hipoteca.
- Tasación: si necesitas financiación bancaria.
- Abogado o asesor fiscal: muy recomendable, especialmente para compradores extranjeros.
- Traducciones o poderes notariales: en operaciones internacionales puede haber costes adicionales.
Estos importes varían según el precio de la vivienda, la complejidad de la operación y si existe financiación hipotecaria.
Mi consejo es sencillo: antes de enamorarte de una propiedad, pide una estimación global de costes. No solo el precio. No solo los impuestos. Todo.
Impuestos en Andalucía: punto clave para comprar en la Costa del Sol
Si estás pensando en comprar en la Costa del Sol, Andalucía es la comunidad autónoma que debes mirar.
Aquí hay dos datos especialmente importantes:
- ITP general para bienes inmuebles: 7%.
- AJD general: 1,2%.
Ambos tipos están recogidos por la Junta de Andalucía para hechos imponibles devengados desde el 28 de abril de 2021.
En la práctica, esto significa:
- Si compras una vivienda de segunda mano en Andalucía, normalmente debes calcular un 7% de ITP.
- Si compras obra nueva, normalmente debes calcular 10% de IVA + 1,2% de AJD.
Estos porcentajes son fundamentales para compradores en Sotogrande, La Alcaidesa, Manilva, Casares, Estepona o Benahavís.
Y no solo para compradores españoles. También para compradores extranjeros que están organizando su inversión, abriendo cuenta bancaria, transfiriendo fondos o estudiando financiación.
Mi consejo antes de comprar una vivienda en España
Comprar una vivienda en España implica algo más que encontrar una propiedad que te guste. También conviene entender bien los costes y cómo funciona el proceso antes de avanzar. Es una decisión financiera importante.
Por eso, mi consejo es claro: antes de decidir, calcula el coste total de compra.
No te quedes solo con el precio de la vivienda. Pregunta qué impuestos aplican, qué gastos debes prever y qué diferencia hay entre comprar obra nueva, sobre plano o resale.
En The Property Agent, la especialización en viviendas de lujo, obra nueva y sobre plano en la Costa del Sol permite acompañar al comprador con una visión muy práctica de la zona y del tipo de propiedad que está valorando.
Conocer la zona y entender cómo funciona cada tipo de operación ayuda a evitar errores y a tomar decisiones con más información.
Apóyate en profesionales que conozcan la zona y el proceso
La compra de vivienda en España es mucho más sencilla cuando tienes a tu lado profesionales que entienden tanto el mercado como el proceso.
Si estás buscando comprar una vivienda en la Costa del Sol, contar con una agencia especializada como The Property Agent puede marcar una gran diferencia desde el primer momento. El objetivo no es solo encontrar propiedades, sino ayudarte a entender las diferencias entre zonas, costes y tipos de vivienda antes de tomar una decisión.
En zonas como Sotogrande, Estepona, Manilva, Casares, Benahavís o La Alcaidesa, el conocimiento local es clave. Una propiedad puede parecer perfecta sobre el papel, pero conviene saber cómo es realmente la zona, qué servicios tiene cerca, cómo evoluciona el mercado y qué costes debes prever antes de avanzar.
Desde The Property Agent, el acompañamiento se centra precisamente en eso: ayudarte a encontrar una vivienda que encaje con tu estilo de vida, tu presupuesto y tus objetivos, ya sea como residencia habitual, segunda vivienda o inversión en la Costa del Sol.
Además del apoyo de un agente inmobiliario especializado, también es recomendable contar con un abogado o asesor fiscal que revise la parte legal y tributaria de la operación. Y si necesitas financiación, un banco o asesor hipotecario podrá ayudarte a entender las condiciones de la hipoteca.
Comprar una vivienda implica muchas decisiones, desde los impuestos y gastos hasta la zona, el tipo de propiedad y el proceso legal. Por eso, contar con buenos profesionales y tener información clara desde el principio puede hacer la compra mucho más sencilla y segura. En España, improvisar rara vez es buena idea; avanzar con criterio sí.
