¿Se paga IVA en las viviendas de obra nueva en España?
Si estás pensando en comprar una vivienda nueva en España, una de las primeras preguntas que surge es: “¿Tengo que pagar IVA?” La respuesta corta es: Sí. A diferencia de las viviendas de segunda mano, que están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), las propiedades de obra nueva en España están sujetas a IVA.
Como profesional inmobiliario que trabaja a diario con compradores internacionales, siempre aclaro este punto al principio del proceso. Es fundamental evitar confusiones y asegurarse de que los clientes presupuestan correctamente, sin sorpresas ocultas.
¿Cuál es el tipo de IVA en las viviendas nuevas?
En la mayoría de los casos, el tipo estándar de IVA para viviendas residenciales nuevas es del 10%. Esto se aplica cuando la propiedad se vende directamente por el promotor por primera vez. Por ejemplo, si compras un apartamento de obra nueva en Marbella por 300.000 €, el IVA a pagar será de 30.000 €.
Además del IVA, los compradores también deben pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre 0,5% y 1,5%, según la comunidad autónoma. En Andalucía, la tasa actual es del 1,2%.
Por mi experiencia gestionando nuevas promociones a lo largo de la Costa del Sol —desde Benahavís hasta Sotogrande—, siempre incluyo estos impuestos de manera clara en el desglose inicial de costes. La transparencia es una parte clave de mi forma de trabajar.
¿Cuál es la diferencia entre el IVA y el ITP?
Muchos compradores primerizos en España se confunden entre el IVA y el ITP. Aquí tienes una regla sencilla:
- IVA se aplica a viviendas de obra nueva.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se aplica a viviendas de segunda mano.
Mientras que el IVA se aplica al 10%, el ITP suele variar entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma y el valor de la propiedad. Es importante no asumir que las viviendas nuevas están exentas de impuestos; de hecho, tienen una estructura fiscal diferente que debe tenerse en cuenta desde el principio.
Costes adicionales: AJD y honorarios legales
Además del IVA, los compradores de obra nueva deben pagar el AJD (Actos Jurídicos Documentados). Es un impuesto único que se aplica a actos notariales, escrituras de propiedad y la inscripción de hipotecas.
Otros costes habituales en la compra de obra nueva incluyen:
- Honorarios de notaría
- Gastos de registro de la propiedad
- Honorarios legales
- Comisiones bancarias (si se usa hipoteca)
Reviso todos estos gastos con mis clientes antes de que hagan cualquier señal. Mi objetivo es que cada comprador esté completamente informado y preparado financieramente.
Excepciones: tipos reducidos de IVA o casos exentos
Hay casos poco frecuentes en los que se aplica un tipo reducido de IVA. Por ejemplo:
- IVA al 4% para viviendas protegidas (VPO) o viviendas de promoción pública
- Exención de IVA en ciertos casos de permutas de inmuebles o herencias
Estos casos son muy específicos y normalmente requieren calificación legal especial. Siempre aconsejo a mis clientes consultar con un abogado o asesor fiscal, y los pongo en contacto con los expertos adecuados de mi red.
IVA en locales comerciales vs. viviendas residenciales de obra nueva
Conviene señalar que el IVA es más alto en propiedades comerciales. Si compras una oficina, local o plaza de garaje nueva, el IVA puede ser del 21% en lugar del 10%.
Esto es especialmente relevante para inversores o empresarios. He ayudado a varios clientes a entender esto, asegurando que comprendan no solo el tipo de IVA más alto sino también las posibilidades de deducción si compran a través de una empresa registrada.
Deducciones y recuperación del IVA: lo que deben saber los expatriados
En algunos casos, los compradores no residentes que adquieren mediante una sociedad pueden recuperar parte del IVA, especialmente si el inmueble se destina a uso empresarial o alquiler. Sin embargo, esto requiere una correcta estructura, estar dado de alta a efectos de IVA en España y una contabilidad adecuada.
Para muchos de mis clientes internacionales, esta estrategia puede ser ventajosa, pero solo si se plantea correctamente. Siempre informo a los compradores de estas opciones y los derivo a asesores fiscales de confianza de mi red.
Ejemplos reales de mis clientes comprando obra nueva
Recuerdo un cliente británico que pensaba que comprar sobre plano le permitía evitar impuestos. Por suerte, lo detectamos a tiempo durante nuestra consulta. Le proporcioné un desglose fiscal completo —incluyendo IVA, AJD y costes legales— y le ayudé a ajustar su presupuesto a la realidad.
Es solo uno de muchos ejemplos donde el asesoramiento inmobiliario de confianza en la Costa del Sol puede evitar errores costosos.
Por qué es clave la claridad sobre el IVA al comprar una vivienda en España
Comprar una vivienda en el extranjero puede resultar abrumador. Por eso, tener claridad sobre impuestos como el IVA no es opcional: es esencial.
En The Property Agent, me enorgullece ofrecer un servicio inmobiliario experto en España que va mucho más allá de los anuncios. Proporciono a los clientes toda la información necesaria para tomar decisiones informadas y seguras, tanto a nivel legal como financiero y logístico.
Ya sea que estés pensando en comprar un apartamento de lujo en Marbella o buscando viviendas en venta en Sotogrande, el asesoramiento adecuado marca la diferencia.
Tu guía de confianza para comprar obra nueva sin estrés
En resumen:
- Las viviendas de obra nueva en España no están exentas de IVA
- Normalmente pagarás 10% de IVA + AJD (1,2%)
- Pueden existir excepciones o deducciones, pero son poco frecuentes
- Claridad en los costes = tranquilidad
Si estás pensando en mudarte a España, o quieres invertir en una casa de vacaciones o un inmueble para alquilar, me encantaría ayudarte. Con mi enfoque práctico y mi red de confianza, haré que tu experiencia sea fluida, transparente y agradable.
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