Una de las mejores formas de agregar riqueza a tu cartera es a través de la compra de propiedades inmobiliarias con el objetivo de alquilarlas. No solo puedes aprovechar las ganancias de la apreciación del capital a medida que la propiedad aumenta de valor a lo largo de los años, sino que también puede ganar dinero mientras la posees. Pero para lograr un ingreso viable y rentable, necesitas saber cómo calcular el ROI (Retorno Sobre Inversión) de tu inversión inmobiliaria en España.
Además, necesitas saber qué tipo de bienes raíces comprar. Solo las propiedades adecuadas en la ubicación correcta te ofrecerán un buen retorno (ROI). En este artículo, examinamos los factores que influyen en el rendimiento del alquiler de una propiedad y luego explicamos cómo calcularlo.
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Primero lo primero
Antes de sacar la calculadora, primero ten en cuenta las primeras consideraciones. Incluyen la propiedad en sí, el tipo de alquiler que prevés para tu compra para alquilar y, por último, pero definitivamente no menos importante, el mercado local.
El Mercado local
Antes de comenzar a buscar posibles propiedades de compra para alquilar, investiga un poco sobre la demanda de alquileres en la zona elegida. Si planeas alquileres vacacionales, averigua qué tasa de ocupación puedes esperar en un año. Más de 35 semanas es algo inusual en la Costa del Sol y, por supuesto, nunca garantizado.
Si deseas ofrecer un alquiler a largo plazo, investiga la demanda local midiendo el mercado laboral: cuanto más dinámico, más inquilinos potenciales.
Necesitas saber: ¿Qué es un buen retorno de alquiler? Obviamente, cuanto más alto, mejor, pero los inversores consideran aceptable cualquier valor en el rango del 5 al 10%. De acuerdo a Idealista, la rentabilidad media en España en 2020 fue del 7,5%, ligeramente superior a la de 2019.
La mejor propiedad para alquilar
Aquí entran en juego innumerables factores, como:
- Tamaño: las propiedades de diferentes tamaños se adaptarán a diferentes grupos demográficos de inquilinos. Si, por ejemplo, estás planeando un alquiler vacacional para familias, necesitarás al menos tres dormitorios.
- Edad: las casas más antiguas pueden tener problemas de mantenimiento y necesitar reformas, lo que cuesta más dinero. Por otra parte , las viviendas de Obra Nueva en la Costa del Sol, por ejemplo, requieren poco o nada que se les haga.
- Espacio exterior: una terraza o patio en una propiedad se sumará a su atractivo, pero las casas con espacios exteriores cuestan más y es posible que el extra no genere más ROI.
Necesitas saber: si optas por alquileres a corto plazo (vacacionales) y haces la administración tu mismo, no olvides incluir tu tiempo en los costos operativos para tener una idea precisa del ROI.
Tipo de alquiler
La inversión inmobiliaria en España suele tener dos opciones de compra para alquilar: a largo plazo, es decir, al menos un año a la vez o a corto plazo, es decir, alquileres de vacaciones.
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Factores a tener en cuenta para calcular el ROI de tu propiedad en España
La inversión exitosa de compra para alquilar tiene que ver con las matemáticas y necesitarás cifras (números precisos, no estimaciones aproximadas) para todo lo siguiente:
Propiedad: su valor, precio de compra, el costo de las reparaciones, su tamaño y número de habitaciones.
Hipoteca: el monto del préstamo, los costos y la tasa de interés.
Ingresos: cuánto puedes esperar ganar por semana por alquileres de vacaciones y por mes por alquileres a largo plazo.
Gastos: divídelos en mensuales (reparaciones de mantenimiento, tarifas de servicios públicos (si corresponde) y gastos de comunidad si tu inversión inmobiliaria en la Costa del Sol incluye servicios comunes) y gastos anuales (impuestos a la propiedad como IBI y seguros).
Ten en cuenta los impuestos y las tarifas: además del precio de compra, debes tener en cuenta las tasas e impuestos. Estos son caros en España y debes esperar pagar entre el 10 y el 13% del precio de compra.
Estos incluyen:
- Impuesto de Transferencia – (conocido como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en español (IPT) – Se paga este en las propiedades de reventa en una escala móvil basada en el precio. En la Costa del Sol, varía desde el 8% en propiedades con un precio de € 400,000 o menos ; al 9% en propiedades con un precio de entre 400.000 y 700.000 €; y al 10% en propiedades con un precio superior a 700.000 €.
- IVA – (Impuesto de Valor Añadido en español (IVA)) – si estás comprando una casa nueva en la Costa del Sol, pagas el IVA en lugar del impuesto de transferencia. El IVA se aplica a un tipo fijo del 10%.
- Impuesto de timbre – (Actos Jurídicos Documentados en español (AJD)) – este impuesto se aplica únicamente a las propiedades nuevas y se paga además del IVA. En la Costa del Sol, el impuesto de timbre es del 1,5% del precio de compra.
- Gastos de notario y registro: a menos que tu contrato de compra establezca lo contrario, es una práctica estándar que el comprador pague los costos de notario y registro. Estos varían en función del precio de la propiedad y la complejidad de los títulos de propiedad, suele rondar el 1,5% del precio de compra.
- Honorarios legales: los abogados de la Costa del Sol generalmente cobran entre el 0,5 y el 1% del precio de compra por sus servicios.
Necesitas saber: El gobierno local de Andalucía ha recortado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para impulsar el crecimiento económico. Para estimular la economía local e impulsar la venta de viviendas, el gobierno regional ha tomado medidas decisivas para reducir el ITP y el AJD hasta el 31 de Diciembre de 2021.
Las cifras que necesitas saber para calcular el ROI de tu propiedad en España
Incluyen:
- Ingreso operativo neto (NOI): esta cifra muestra la rentabilidad y se calcula tomando el ingreso bruto y restando los gastos operativos.
- Tasa de capitalización: la tasa de capitalización muestra tu tasa de ROI y la calculas dividiendo tu NOI por el precio que pagado por la propiedad.
- Flujo de efectivo anual: una cifra útil porque muestra sus ganancias o pérdidas anualmente una vez que haya pagado todos los gastos, incluida la hipoteca. Calcula esta cifra restando la deuda del ingreso operativo neto.
- Multiplicador de alquiler bruto anual (GRM): una buena cifra para empezar porque mide el valor de su inversión inmobiliaria en España en términos de compra para alquilar. Simplemente divide el precio de venta total por el alquiler anual bruto.
Necesitas saber: calcular el ROI de tu inversión inmobiliaria en España es mucho más fácil con una calculadora como esta.
Consigue la ayuda que necesitas
Como hemos visto en este artículo, tu primer paso para que tu inversión inmobiliaria en España sea exitosa es el conocimiento del mercado y por supuesto encontrar la la propiedad adecuada. En The Property Agent, nos especializamos en ambos: pónte en contacto para averiguar cómo podemos ayudarte.
