Trabajo cada semana con propietarios y compradores en la Costa del Sol occidental. Desde el verano de 2025, muchas conversaciones empiezan con la misma pregunta: “¿Todavía puedo obtener una licencia turística en Málaga capital?”. Aquí tienes la respuesta clara y tus alternativas prácticas.
1) Qué se ha congelado exactamente (y hasta cuándo)
Málaga ha suspendido la concesión de nuevas licencias de viviendas de uso turístico en todo el término municipal por hasta tres años, mientras rehace su planeamiento urbanístico (PGOU). La medida fue aprobada por la Junta de Gobierno Local y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP); se formula expresamente como una suspensión temporal con una duración máxima de tres años o hasta que estén listas las nuevas normas.
Medios locales y sectoriales lo resumen de forma clara: no hay nuevos permisos para pisos turísticos en todo el municipio hasta 2027, cumpliendo el compromiso del alcalde. Las licencias existentes no se cancelan automáticamente por esta congelación.
En la práctica, he tenido que explicar a futuros anfitriones en Málaga Centro y La Malagueta que ahora mismo una solicitud nueva no prospera; a partir de ahí pivotamos hacia estrategias de media estancia conformes o hacia municipios colindantes donde el planteamiento sí encaja.
2) Cómo hemos llegado hasta aquí: accesos independientes, zonas al 8% y la revisión del PGOU
Esta moratoria es el último paso de una secuencia que Málaga fue desplegando:
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Primero, no más licencias en viviendas sin acceso independiente y servicios propios, para que los huéspedes no atraviesen zonas comunes.
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Después, se bloquearon nuevas licencias en 43 barrios donde los pisos turísticos superan el 8% del parque residencial.
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Ahora, la suspensión en toda la ciudad mientras se actualiza el PGOU.
Fuentes oficiales y de prensa también pusieron cifras sobre la mesa: 12.754 viviendas turísticas con licencia, de las cuales 8.596 estaban activas en el momento del anuncio—datos que el Ayuntamiento utilizó para justificar el endurecimiento.
Con compradores lo he visto evolucionar de primera mano: en 2024 un plan para un piso cerca del Soho se frenó por la exigencia de acceso independiente; a principios de 2025 una compra en Teatinos chocó con el límite del 8%; y en agosto la puerta se cerró ya a toda la ciudad.
3) A quién afecta (propietarios, gestores, nuevos proyectos) y a quién no
Afectados ahora
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Nuevos anfitriones y nuevos proyectos que necesitarían una licencia turística nueva en Málaga: no se aceptan solicitudes durante la suspensión.
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Proyectos de cambio de uso orientados a estancias turísticas de corta duración que requieren permiso turístico para operar legalmente.
En general, no afectados por la congelación en sí
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Licencias existentes: sus titulares siguen sujetos al cumplimiento habitual (aforo, seguridad, estatutos de la comunidad) y a inspecciones autonómicas/municipales, pero la moratoria no revoca automáticamente su estatus.
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Alquileres de media estancia (temporada) estructurados fuera del régimen turístico (vía de cumplimiento distinta), siempre que respeten las reglas de comercialización y contrato. Revisa siempre estatutos del edificio y normativa de consumo antes de avanzar.
Para los gestores con los que trabajo, el mensaje es simple: protege lo que ya tienes (documentación, inspecciones, normas comunitarias) y evita suposiciones sobre “ampliar” con una segunda unidad—la nueva capacidad turística está, de hecho, cerrada en la ciudad por ahora.
4) Base legal: el Decreto-ley 1/2025 de Andalucía y el alcance en Málaga
Málaga se apoya en el Decreto-ley 1/2025 de Andalucía, que faculta a los municipios a suspender la concesión de licencias de uso turístico, en todo el término o por zonas, cuando sea necesario y proporcionado, e iniciar en paralelo el proceso de modificación del PGOU. La comunicación municipal vincula la congelación a ese paraguas legal y a la revisión formal del PGOU.
Cuando coordino con abogados para clientes, nos aseguramos de citar exactamente la publicación en el BOP y los artículos del DL 1/2025 que justifican la suspensión—esto agiliza las conversaciones con financiadores y gestores inmobiliarios.
5) Tu plan B: media estancia conforme y opciones en municipios vecinos de la Costa del Sol
Si tu modelo dependía de una licencia turística nueva dentro de Málaga capital, tienes tres vías pragmáticas:
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Pasar a estancias de media duración (temporada) con causa contractual adecuada (trabajo/estudios/médica), precios y uso de plataformas alineados con una comercialización no turística. Puede estabilizar la rentabilidad hasta 2026 manteniendo abierta la puerta a futuras reglas.
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Reenfocar a municipios colindantes de la Costa del Sol occidental donde tu producto encaje y la licencia siga siendo viable (caso a caso—comprobar siempre la normativa local vigente). Los resúmenes sectoriales muestran que otras ciudades también se mueven, así que la diligencia es imprescindible.
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Reposicionar activos (co-living/co-housing o alquiler residencial de calidad) que el nuevo PGOU dice querer impulsar—algo que el Ayuntamiento ha señalado como parte del reajuste urbano.
Recientemente redirigimos a un inversor de un estudio del Centro Histórico a un barrio bien comunicado con demanda corporativa de temporada; mismo objetivo de rentabilidad bruta, mucha menos incertidumbre regulatoria.
6) Para inversores: calendario, escenarios de rentabilidad y gestión del riesgo (2025–2027)
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Restricción de oferta: con el grifo de obra nueva turística cerrado, los incumbentes pueden disfrutar de ocupaciones más firmes, pero los reguladores también están endureciendo el cumplimiento en plataformas a nivel nacional (p. ej., multas elevadas por anuncios sin licencia o mal etiquetados). Proyecta de forma conservadora.
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Capex vs. Opex: valora posponer capex específico turístico y priorizar mobiliario y servicios que funcionen tanto en media estancia como en larga duración.
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Estrategias de salida: estructura compras con viabilidad de doble uso (temporada/larga duración) y cláusulas que aborden estatutos comunitarios y posibles resultados del PGOU.
Mi hoja de ruta con compradores desde agosto: comprar calidad, mantener opcionalidad y asumir que no habrá nuevas licencias turísticas en Málaga antes de 2027.
7) FAQs: renovaciones, cambio de uso y qué esperar a continuación
¿La congelación afecta a renovaciones o transmisiones?
La medida se dirige a las nuevas licencias. Las comunicaciones municipales y la cobertura mediática se centran en suspender nuevos permisos mientras se reescribe el PGOU. Consulta cualquier transmisión/renovación por escrito con Urbanismo y mantén impecables tus datos registrales.
¿Cuáles eran las reglas justo antes de la congelación?
Acceso independiente obligatorio; 43 zonas saturadas por encima del umbral del 8% ya tenían bloqueadas nuevas licencias. La moratoria escala ese enfoque a toda la ciudad durante la revisión del PGOU.
¿Por qué Málaga hace esto ahora?
Para estudiar impactos, reequilibrar la oferta hacia el alquiler de larga duración y alinear el nuevo PGOU con la realidad actual. El alcalde y los dosieres de prensa vinculan la pausa a la presión sobre la vivienda y a una estrategia urbana más amplia.
¿Cuándo podría cambiar de nuevo la situación?
La suspensión dura hasta tres años o hasta que se aprueben las nuevas normas del PGOU. Sigue el BOP y las comunicaciones municipales para hitos.
Palabras finales
Si apuntas a una licencia turística nueva en Málaga, hoy la respuesta es no—pero sigues teniendo opciones bancables. Puedo ayudarte (junto a tu abogado, financiador y administrador de la comunidad) a construir una estrategia conforme de media estancia o en municipios vecinos que proteja la rentabilidad mientras la ciudad reajusta las reglas.
