Si estás buscando vivienda en la Costa del Sol, no puedes tratarla como si fuera un único mercado. Son dos ecosistemas muy distintos que conviven lado a lado — el “Triángulo de Oro” premium (Marbella, Benahavís, Estepona) y la más consolidada, construida alrededor del turismo, “Costa del Sol O.G.” (Mijas, Fuengirola, Benalmádena). La diferencia no es solo de branding. Se refleja en precios, tamaño de las operaciones, perfil de compradores e incluso en la dinámica entre obra nueva y reventa, según los datos del portal de notarios de España para los 12 meses hasta septiembre de 2025.
1) Dos mercados en la Costa del Sol, dos realidades
La franja “O.G.” es la Costa del Sol clásica que ya conoces — crecimiento turístico de mediados del siglo XX, vida costera densa y una fuerte base de residentes españoles. El Triángulo de Oro es donde se concentra el producto de lujo, y donde el tamaño de las operaciones se dispara.
2) Volumen: ritmo similar, pero el Triángulo toma ventaja
Durante el período analizado:
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Triángulo de Oro: 8.634 ventas
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Costa del Sol O.G.: 7.895 ventas
Así que el Triángulo lidera por 739 transacciones — no es una goleada, pero sí una ventaja clara.
3) Precio: aquí es donde la brecha se hace evidente
El gran factor diferencial es el valor, no el volumen:
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Precio medio €/m² (ponderado):
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Triángulo de Oro: 3.712 €/m²
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O.G.: 3.003 €/m²
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Diferencia: +709 €/m² en el Triángulo
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Importe medio por transacción:
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Triángulo de Oro: 599.021 €
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O.G.: 339.266 €
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En términos claros: no solo pagas más por metro cuadrado en el Triángulo — normalmente estás comprando un “tipo” de activo distinto (mezcla de producto, prima de ubicación y posicionamiento).
4) Perfil del comprador: edades similares, pero mercados muy distintos
La edad mediana del comprador es sorprendentemente cercana:
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Los municipios del Triángulo de Oro rondan los 52 años.
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La O.G. oscila aproximadamente entre 50–56, según el municipio.
Así que no es una cuestión de “jóvenes vs mayores”. La diferencia real es quién compra (españoles vs internacionales) y qué están comprando.
5) Obra nueva vs reventa: predominio de segunda mano, pero con extremos
Ambos mercados están dominados por vivienda de segunda mano (más del ~84% en ambos). La obra nueva es minoritaria en todas partes — pero la proporción varía mucho:
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La O.G. tiene una cuota ponderada ligeramente mayor de vivienda nueva (15,48%) que el Triángulo (12,92%).
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Fuengirola destaca con la mayor cuota de obra nueva (29,45%), mientras que Benahavís se sitúa a la cola (3,06%).
Esto importa porque la obra nueva no está distribuida de forma uniforme. Si buscas producto moderno y stock de promotor, el municipio que elijas cambia radicalmente tus opciones.
6) Compradores españoles: la costa O.G. es más doméstica
Los compradores españoles tienen una base más fuerte en el mercado O.G.:
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Cuota nacional ponderada O.G.: 41,38%
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Cuota nacional ponderada Triángulo de Oro: 32,39%
Y Benalmádena es el bastión doméstico (los compradores españoles son mayoría con un 53,33%). En el extremo opuesto, Benahavís es altamente internacional (compradores españoles con solo un 16,87%).
7) Demanda extranjera: misma costa, distintas “huellas de nacionalidad”
Cuando analizas los principales grupos extranjeros, aparecen patrones que influyen en qué sale al mercado, a qué ritmo se vende y qué se construye.
Algunos puntos destacados según estimaciones basadas en datos notariales:
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La demanda británica es amplia y sólida, especialmente en Mijas (mayor volumen estimado de compradores británicos en este conjunto).
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La demanda holandesa es un motor clave en Estepona (mayor volumen estimado de compradores neerlandeses).
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Los compradores suecos dominan la mezcla extranjera de Fuengirola (mayor cuota sueca allí).
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La presencia belga parece concentrarse en municipios del Triángulo de Oro.
(Estas son estimaciones derivadas de aplicar las cuotas de compradores extranjeros al total de ventas — útiles como orientación, no como precisión absoluta.)
Dónde entro yo: convertir estadísticas en una decisión de compra inteligente
Aquí está el problema de los paneles de datos: los números no te dicen qué está sobrevalorado, qué es negociable, qué es puro “hype de portal” o qué tiene realmente buena relación calidad-precio. Y ahí es donde la interpretación local con experiencia marca la diferencia — porque estas medias municipales mezclan apartamentos, adosados, villas, primera línea de playa, interior, reventa y obra nueva en un único titular.
Como agente inmobiliario, utilizo este tipo de datos notariales como punto de partida — y luego los traduzco en decisiones reales que puedes tomar sobre el terreno.
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