{"id":97590,"date":"2026-10-19T12:20:12","date_gmt":"2026-10-19T12:20:12","guid":{"rendered":"https:\/\/thepropertyagent.es\/spains-new-rental-law-2026\/"},"modified":"2026-10-19T12:25:28","modified_gmt":"2026-10-19T12:25:28","slug":"nueva-ley-de-alquiler-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/nueva-ley-de-alquiler-2026\/","title":{"rendered":"Nueva ley de alquiler 2026"},"content":{"rendered":"<h2>Qu\u00e9 cambia con el Real Decreto-ley 28\/2026<\/h2>\n<p><strong>La respuesta corta:<\/strong> Desde el 15 de noviembre de 2026, el propietario que ponga fin a un contrato de alquiler de vivienda habitual al terminar su plazo deber\u00e1, en la mayor\u00eda de los casos, pagar al inquilino una indemnizaci\u00f3n de al menos doce mensualidades. Adem\u00e1s, los contratos se prorrogar\u00e1n autom\u00e1ticamente por periodos de cinco a\u00f1os (siete si el arrendador es una empresa) y el preaviso del propietario pasa de cuatro meses a seis. La norma es el Real Decreto-ley 28\/2026, aprobado el 6 de octubre de 2026 y publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026.<\/p>\n<p>Trabajo con compradores y propietarios internacionales en la Costa del Sol, as\u00ed que lo veo sobre todo desde el lado inmobiliario: c\u00f3mo afecta a una compra para alquilar, al precio de una vivienda con inquilino y a un propietario que quiere recuperar su casa. No soy abogada y esto es informaci\u00f3n general, no asesoramiento legal.<\/p>\n<h2>Datos clave de un vistazo<\/h2>\n<table>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Norma<\/strong><\/td>\n<td>Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Publicaci\u00f3n<\/strong><\/td>\n<td>BOE n\u00ba 249, 7 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20822)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Entrada en vigor<\/strong><\/td>\n<td>15 de noviembre de 2026<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>A qui\u00e9n afecta<\/strong><\/td>\n<td>Contratos de arrendamiento de vivienda habitual, incluidos los que ya est\u00e1n en marcha, para vencimientos posteriores al 15 de noviembre<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Qu\u00e9 modifica<\/strong><\/td>\n<td>El art\u00edculo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Preaviso del arrendador<\/strong><\/td>\n<td>6 meses (antes 4)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Preaviso del inquilino<\/strong><\/td>\n<td>2 meses (sin cambios)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Indemnizaci\u00f3n<\/strong><\/td>\n<td>La mayor de estas dos cantidades: 12 mensualidades o 1 mensualidad por cada a\u00f1o de residencia del inquilino<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Situaci\u00f3n<\/strong><\/td>\n<td>Debe ser convalidado por el Congreso en 30 d\u00edas, as\u00ed que todav\u00eda puede cambiar<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es el Real Decreto-ley 28\/2026?<\/h2>\n<p>Es un decreto de urgencia que reescribe un \u00fanico art\u00edculo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma que regula los alquileres de vivienda. El art\u00edculo que cambia, el 10, decide qu\u00e9 ocurre cuando un contrato de vivienda habitual llega al final de su plazo m\u00ednimo.<\/p>\n<p>Lleg\u00f3 pocos d\u00edas despu\u00e9s de que el Congreso rechazara los decretos de vivienda anteriores del Gobierno, por eso puede que lo veas descrito como un \u00absegundo intento\u00bb. Es m\u00e1s acotado que aquellos decretos y es la parte del paquete que m\u00e1s directamente afecta a los propietarios.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 cambia para los propietarios?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Pr\u00f3rrogas m\u00e1s largas.<\/strong> Tras el plazo m\u00ednimo (cinco a\u00f1os, o siete si el arrendador es una empresa), el contrato se prorroga autom\u00e1ticamente por otros cinco o siete a\u00f1os, una y otra vez, salvo que una de las partes avise. Desaparece el sistema anterior de pr\u00f3rrogas anuales de hasta tres a\u00f1os m\u00e1s.<\/li>\n<li><strong>Seis meses de preaviso.<\/strong> El propietario debe comunicar al inquilino, al menos seis meses antes del fin del plazo, que no va a renovar el contrato.<\/li>\n<li><strong>Indemnizaci\u00f3n.<\/strong> El propietario que pone fin al contrato de forma v\u00e1lida paga una indemnizaci\u00f3n al inquilino, que se abona al entregar las llaves.<\/li>\n<li><strong>Motivo por escrito.<\/strong> Si el propietario alega una de las excepciones que se detallan abajo, debe explicar el motivo con detalle en el propio preaviso.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo se calcula la indemnizaci\u00f3n al inquilino?<\/h2>\n<p>La indemnizaci\u00f3n es la mayor de dos cantidades: doce mensualidades, o una mensualidad por cada a\u00f1o que el inquilino haya vivido en la vivienda. La mensualidad de referencia no es la renta del contrato. Se basa en el valor m\u00e1ximo que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda asigna a esa vivienda concreta. Solo si el sistema no tiene valor para ella se usa la renta del contrato.<\/p>\n<p>Ejemplo, suponiendo que el sistema marque 2.500 \u20ac al mes:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>A\u00f1os de residencia del inquilino<\/th>\n<th>12 mensualidades<\/th>\n<th>1 mensualidad por a\u00f1o<\/th>\n<th>Indemnizaci\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>5<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<td>12.500 \u20ac<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>8<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<td>20.000 \u20ac<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>12<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>15<\/td>\n<td>30.000 \u20ac<\/td>\n<td>37.500 \u20ac<\/td>\n<td>37.500 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Es decir, el m\u00ednimo son doce mensualidades y solo se supera cuando el inquilino lleva m\u00e1s de doce a\u00f1os en la vivienda.<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1ndo no hay que pagar indemnizaci\u00f3n?<\/h2>\n<p>El decreto recoge cinco excepciones:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>El propietario necesita la vivienda.<\/strong> Un propietario persona f\u00edsica la necesita como vivienda permanente para s\u00ed mismo o para un familiar cercano. Si nadie se instala en los tres meses siguientes a la entrega, el inquilino puede reclamar la indemnizaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>El inquilino no vive realmente en ella.<\/strong> Por ejemplo, ha estado ausente m\u00e1s de seis de los \u00faltimos doce meses sin causa justificada como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.<\/li>\n<li><strong>El inquilino dispone de otra vivienda adecuada<\/strong> en el mismo municipio a la que puede mudarse.<\/li>\n<li><strong>Se firma un nuevo contrato<\/strong> entre las partes.<\/li>\n<li><strong>El inquilino rechaza un nuevo contrato que cumple los requisitos.<\/strong> Ofrecer un contrato nuevo a renta de mercado no cuenta, as\u00ed que revisa las condiciones del decreto sobre duraci\u00f3n y renta antes de apoyarte en esta excepci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>\u00bfAfecta a los alquileres vacacionales y de temporada?<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 10 solo se refiere a contratos de vivienda habitual, as\u00ed que los alquileres tur\u00edsticos genuinos quedan fuera. Los contratos de temporada son distintos. Necesitan una causa temporal real y documentada, como trabajo o estudios fuera del domicilio habitual. Un contrato \u00abde temporada\u00bb que se use como vivienda permanente de alguien puede ser tratado como contrato de vivienda habitual, y entonces se aplican las nuevas reglas.<\/p>\n<p>Un decreto complementario, el Real Decreto-ley 29\/2026, se aprob\u00f3 el mismo d\u00eda y ya est\u00e1 en vigor. Trata la funci\u00f3n social de la vivienda y toca aspectos como los alquileres de temporada y las pr\u00f3rrogas extraordinarias. Lo analizar\u00e9 en otro art\u00edculo. Si alquilas en la Costa del Sol, ya sea a turistas o por temporada, pide asesoramiento sobre c\u00f3mo se clasifican tus contratos.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 significa para compradores e inversores?<\/h2>\n<p>Espa\u00f1a es un mercado en el que muchos compradores internacionales piensan en alquilar su propiedad, as\u00ed que conviene entender esto antes de comprar.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Comprar una vivienda con inquilino.<\/strong> Seg\u00fan el decreto, el comprador asume la obligaci\u00f3n de pagar la indemnizaci\u00f3n, as\u00ed que conviene tenerlo en cuenta en el precio. Pide el contrato, su fecha de inicio, las pr\u00f3rrogas y los preavisos ya enviados. Los preavisos enviados antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su efecto y no generan indemnizaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Rentabilidad de la compra para alquilar.<\/strong> El coste de recuperar la vivienda pasa a formar parte del c\u00e1lculo. Una indemnizaci\u00f3n de doce mensualidades sobre el valor del sistema de referencia cambia el coste de salida de un alquiler de larga duraci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Obra nueva y sobre plano.<\/strong> Estas viviendas llegan sin inquilino, as\u00ed que el problema solo aparece cuando alquilas. Aun as\u00ed, conviene decidir al comprar si piensas alquilar a largo plazo, por temporada o no alquilar. Mi <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/guia-para-comprar-nuevas-promociones-en-la-costa-del-sol\/\">gu\u00eda para comprar nuevas promociones en la Costa del Sol<\/a> explica el resto de factores a considerar, y mis <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/7-things-you-need-to-know-before-buying-a-property-on-the-costa-del-sol\/\">7 cosas que debes saber antes de comprar en la Costa del Sol<\/a> son un buen punto de partida si eres nuevo en el mercado.<\/li>\n<li><strong>Vender.<\/strong> Si quieres vender la vivienda libre de inquilinos, planifica los plazos con tiempo. Poner fin a un contrato sin acogerte a una de las cinco excepciones costar\u00e1 al menos un a\u00f1o de renta.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 deber\u00edan hacer los propietarios ahora?<\/h2>\n<ol>\n<li>Haz una lista de todos tus contratos con su fecha de vencimiento.<\/li>\n<li>Comprueba el preaviso de cada uno. Los contratos que venzan cuando ya rijan las nuevas reglas necesitan seis meses de preaviso. Pide a tu abogado que confirme las reglas transitorias para contratos que venzan poco despu\u00e9s del 15 de noviembre o que ya est\u00e9n en sus pr\u00f3rrogas anuales.<\/li>\n<li>Antes de decidir no renovar, calcula la indemnizaci\u00f3n con el valor del sistema estatal de referencia para tu vivienda, no con la renta actual.<\/li>\n<li>Si piensas vivir t\u00fa o alojar a un familiar, ind\u00edcalo con precisi\u00f3n en el preaviso y aseg\u00farate de que realmente lo har\u00e1s.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>\u00bfPuede cambiar todav\u00eda la norma?<\/h2>\n<p>S\u00ed. Un real decreto-ley est\u00e1 en vigor desde su publicaci\u00f3n, pero el Congreso debe convalidarlo en 30 d\u00edas. Los partidos que rechazaron los decretos anteriores siguen teniendo voz, y un nuevo Gobierno podr\u00eda revisar las reglas en 2027. El Gobierno ya ha reeditado medidas rechazadas en otras ocasiones, y sus detractores discutir\u00e1n si eso es leg\u00edtimo.<\/p>\n<p>Mi opini\u00f3n es que la seguridad del inquilino y la confianza del propietario no tienen por qu\u00e9 ser opuestas. Este decreto refuerza la primera. Si debilita la segunda, y con ella la oferta de alquiler de larga duraci\u00f3n, es algo que el mercado responder\u00e1 a lo largo del pr\u00f3ximo a\u00f1o. Mientras tanto, yo planificar\u00eda como si las reglas se aplicaran desde el 15 de noviembre y seguir\u00eda de cerca la votaci\u00f3n de convalidaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfCu\u00e1ndo entra en vigor la nueva ley de alquiler?<\/h3>\n<p>El Real Decreto-ley 28\/2026 se aplica desde el 15 de noviembre de 2026 a los contratos de vivienda habitual ya vigentes, pero solo para vencimientos posteriores a esa fecha.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nta indemnizaci\u00f3n recibe el inquilino en Espa\u00f1a?<\/h3>\n<p>La mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por a\u00f1o de residencia, calculadas sobre el sistema estatal de referencia de precios de alquiler para esa vivienda.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 preaviso debe dar ahora el propietario?<\/h3>\n<p>Al menos seis meses, frente a los cuatro anteriores. El preaviso del inquilino se mantiene en dos meses.<\/p>\n<h3>\u00bfTiene que pagar siempre indemnizaci\u00f3n el propietario?<\/h3>\n<p>No. Hay cinco excepciones, y el motivo debe constar con detalle y por escrito en el preaviso.<\/p>\n<h3>\u00bfHereda el comprador de una vivienda alquilada esta obligaci\u00f3n?<\/h3>\n<p>Seg\u00fan el decreto, s\u00ed. El comprador de una vivienda con inquilino asume la obligaci\u00f3n de pagar la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfSe aplica a los alquileres tur\u00edsticos?<\/h3>\n<p>Los alquileres tur\u00edsticos genuinos quedan fuera del art\u00edculo 10. Los contratos de temporada deben tener una causa temporal real, o pueden ser tratados como contratos de vivienda habitual.<\/p>\n<h2>\u00bfPiensas comprar, alquilar o vender en la Costa del Sol?<\/h2>\n<p>Si est\u00e1s pensando en comprar una vivienda en la Costa del Sol y quieres entender c\u00f3mo podr\u00edan afectar las normas de alquiler a tus planes, ponte en contacto conmigo. Puedo contarte lo que veo en el mercado y orientarte hacia un abogado para tu contrato concreto. Puedes explorar mis <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/area-guides\/\">gu\u00edas de zona<\/a> o <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/contact\/\">contactarme directamente<\/a>.<\/p>\n<p><em>Este art\u00edculo es informaci\u00f3n general, no asesoramiento legal. Para un contrato concreto, consulta con un abogado.<\/em><\/p>\n<p>Fuentes: Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre (BOE n\u00ba 249, 7 de octubre de 2026, BOE-A-2026-20822). <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/pdf\/2026\/BOE-A-2026-20822-consolidado.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Consulta el decreto en la web del BOE<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Desde el 15 de noviembre de 2026, no renovar un alquiler en Espa\u00f1a puede costar al propietario un a\u00f1o de renta. 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