Vas a vender tu vivienda por un precio superior al que pagaste y empiezas a hacer n\u00fameros: precio de venta, hipoteca pendiente, honorarios, gastos. Y entonces aparece una partida que muchas veces se pasa por alto: la plusval\u00eda municipal.<\/p>\n
Su nombre oficial es bastante menos f\u00e1cil de recordar, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y su regulaci\u00f3n est\u00e1 en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2\/2004). Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor experimentado por el terreno urbano cuando se produce su transmisi\u00f3n. Es decir, no grava cu\u00e1nto ha subido de precio tu casa, sino el incremento correspondiente al suelo.<\/p>\n
Despu\u00e9s de m\u00e1s de quince a\u00f1os trabajando en el sector inmobiliario, una de las cosas que considero importantes al preparar una venta es mirar m\u00e1s all\u00e1 del precio que aparecer\u00e1 en el anuncio. El propietario necesita entender aproximadamente cu\u00e1nto quedar\u00e1 despu\u00e9s de la operaci\u00f3n, y ah\u00ed entran impuestos y gastos como este.<\/p>\n
La plusval\u00eda municipal es un tributo local, lo que significa que se gestiona ante el ayuntamiento del municipio donde est\u00e1 situado el inmueble. La ley establece que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana cuando ese incremento se pone de manifiesto mediante la transmisi\u00f3n de la propiedad o de determinados derechos reales.<\/p>\n
Hay un detalle que conviene tener claro desde el principio: el impuesto se refiere al terreno, no a la construcci\u00f3n. Por eso el valor catastral del suelo tiene tanta importancia cuando hacemos el c\u00e1lculo mediante el sistema objetivo, y por eso dos viviendas de precio similar pueden generar cuotas muy distintas.<\/p>\n
La plusval\u00eda puede aparecer en diferentes operaciones: compraventas, herencias, donaciones y determinadas transmisiones de derechos reales. Los terrenos considerados r\u00fasticos a efectos del IBI, en cambio, no est\u00e1n sujetos a este impuesto.<\/p>\n
En una compraventa normal, la persona obligada al pago es el vendedor. Si compraste un apartamento en Estepona<\/a> y ahora decides venderlo, como regla general ser\u00e1s t\u00fa, como transmitente, quien tenga que afrontar la plusval\u00eda si la operaci\u00f3n est\u00e1 sujeta.<\/p>\n En una herencia o donaci\u00f3n cambia la situaci\u00f3n. Cuando la transmisi\u00f3n es a t\u00edtulo gratuito, el sujeto pasivo es quien adquiere el terreno o recibe el derecho: heredero o donatario, seg\u00fan corresponda.<\/p>\n Existe adem\u00e1s una particularidad muy relevante en mercados como la Costa del Sol. Si quien transmite a t\u00edtulo oneroso es una persona f\u00edsica no residente en Espa\u00f1a, la ley establece que el adquirente act\u00faa como sustituto del contribuyente. En la pr\u00e1ctica esto significa que es el comprador quien queda obligado frente al ayuntamiento, aunque despu\u00e9s pueda reclamar el importe al vendedor seg\u00fan lo pactado. Es una de las razones por las que, cuando acompa\u00f1o una operaci\u00f3n con propietarios o compradores internacionales, considero especialmente importante que la fiscalidad se revise con los profesionales correspondientes antes de la firma y que quede reflejada por escrito en el contrato de arras<\/a>.<\/p>\n Los plazos legales generales dependen del tipo de transmisi\u00f3n. Para operaciones inter vivos, como una compraventa o una donaci\u00f3n, el plazo es de treinta d\u00edas h\u00e1biles desde el devengo. En las transmisiones por fallecimiento el plazo es de seis meses, prorrogable hasta un a\u00f1o si se solicita.<\/p>\n Cada ayuntamiento gestiona el impuesto conforme a su propia ordenanza dentro del marco de la legislaci\u00f3n estatal, y algunos municipios funcionan por declaraci\u00f3n mientras que otros exigen autoliquidaci\u00f3n. Por eso, si vendes una vivienda en Marbella, Estepona<\/a>, Manilva<\/a>, Casares<\/a> o cualquier otro municipio de la Costa del Sol, recomiendo consultar el procedimiento concreto del ayuntamiento correspondiente. No dejar\u00eda esta comprobaci\u00f3n para meses despu\u00e9s de la firma.<\/p>\n Un apunte que se olvida con frecuencia: aunque la operaci\u00f3n no est\u00e9 sujeta al impuesto por inexistencia de incremento, muchos ayuntamientos exigen igualmente presentar la declaraci\u00f3n dentro de plazo. No hacerlo puede acarrear sanci\u00f3n aunque no hubiera nada que pagar.<\/p>\n Esta es probablemente la parte que m\u00e1s dudas genera. Desde la reforma de 2021, el sistema permite dos formas de determinar la base imponible: el m\u00e9todo objetivo y el c\u00e1lculo basado en el incremento real cuando este resulte inferior. El contribuyente puede optar por el que le resulte m\u00e1s favorable.<\/p>\n En t\u00e9rminos simplificados, el m\u00e9todo objetivo parte del valor catastral del suelo que tiene la propiedad en el momento de la transmisi\u00f3n. No debe confundirse con el precio de mercado de la vivienda. La f\u00f3rmula b\u00e1sica es:<\/p>\n Valor catastral del suelo \u00d7 coeficiente correspondiente al periodo de generaci\u00f3n = base imponible<\/p>\n Despu\u00e9s se aplica a esa base el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento, que no puede superar el 30 %. Los coeficientes dependen del periodo durante el que se ha generado el incremento y se actualizan cada a\u00f1o<\/strong> a trav\u00e9s de la Ley de Presupuestos Generales del Estado, precisamente para reflejar la evoluci\u00f3n del mercado inmobiliario. El periodo m\u00e1ximo considerado por este sistema es de veinte a\u00f1os.<\/p>\n Otro cambio de la reforma que conviene conocer: las transmisiones producidas en menos de un a\u00f1o desde la adquisici\u00f3n tambi\u00e9n tributan. Antes quedaban fuera del impuesto, lo que resultaba relevante para quien compraba sobre plano y revend\u00eda antes de escriturar.<\/p>\n Por todo esto no puedo decirte cu\u00e1nto pagar\u00e1s de plusval\u00eda sabiendo \u00fanicamente que vas a vender una casa por 500.000 euros. Necesitar\u00edamos conocer, entre otros elementos, el valor catastral correspondiente al terreno, cu\u00e1nto tiempo has sido propietario y la ordenanza del municipio.<\/p>\n Existe una segunda posibilidad, especialmente importante cuando el mercado no ha acompa\u00f1ado. Si el incremento de valor que realmente corresponde al terreno es inferior a la base resultante del m\u00e9todo objetivo, el contribuyente puede solicitar que se tome como base imponible ese incremento inferior, siempre que pueda acreditarlo conforme a las reglas legales.<\/p>\n Simplificando mucho: se compara el valor de transmisi\u00f3n con el de adquisici\u00f3n y se determina la parte de ese incremento atribuible al terreno aplicando la proporci\u00f3n existente entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total.<\/p>\n Merece la pena calcular ambos resultados antes de liquidar el impuesto. No asumir\u00eda autom\u00e1ticamente que el m\u00e9todo objetivo es el que m\u00e1s conviene, sobre todo en propiedades adquiridas cerca del pico anterior del mercado.<\/p>\n Imaginemos una vivienda cuyo valor catastral total es de 150.000 euros, de los cuales 60.000 corresponden al terreno, y supongamos que el coeficiente aplicable seg\u00fan el periodo de generaci\u00f3n fuese 0,15.<\/p>\n Con el m\u00e9todo objetivo, la base imponible ser\u00eda 60.000 \u20ac \u00d7 0,15 = 9.000 \u20ac<\/strong>. Si el ayuntamiento aplicase un tipo del 25 %, la cuota resultante ser\u00eda 9.000 \u20ac \u00d7 25 % = 2.250 \u20ac<\/strong>.<\/p>\n Pero no utilices estos porcentajes para calcular tu vivienda. Los coeficientes cambian cada ejercicio y el tipo depende de la ordenanza municipal vigente en el momento de la transmisi\u00f3n. El ejemplo sirve \u00fanicamente para entender la mec\u00e1nica.<\/p>\n No necesariamente. Este fue precisamente uno de los grandes problemas hist\u00f3ricos del impuesto y el origen de su reforma.<\/p>\n Actualmente la legislaci\u00f3n contempla la no sujeci\u00f3n cuando se constate que no ha existido incremento en el valor del terreno entre las fechas de adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n. Pero no basta con decir que has perdido dinero: el contribuyente debe acreditar la inexistencia del incremento aportando los t\u00edtulos que documenten la adquisici\u00f3n y la transmisi\u00f3n, es decir, ambas escrituras.<\/p>\n Adem\u00e1s, hay que distinguir una p\u00e9rdida en el conjunto de la operaci\u00f3n de las reglas espec\u00edficas que utiliza el IIVTNU para determinar el incremento del terreno. Puede darse el caso de que pierdas dinero en la venta y aun as\u00ed exista incremento imputable al suelo. Por eso, si compraste por un precio parecido o superior al precio al que vas a vender, merece especialmente la pena revisar la situaci\u00f3n antes de liquidar.<\/p>\n Las ordenanzas municipales pueden establecer bonificaciones de hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones por causa de muerte de la vivienda habitual del fallecido, cuando los adquirentes sean el c\u00f3nyuge, los descendientes o los ascendientes.<\/p>\n Es una bonificaci\u00f3n potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica, en qu\u00e9 porcentaje y con qu\u00e9 requisitos, que habitualmente incluyen un periodo m\u00ednimo de mantenimiento del inmueble. En una herencia conviene comprobarlo antes de liquidar, porque la diferencia puede ser considerable.<\/p>\n Esta confusi\u00f3n es muy habitual. Cuando vendemos una vivienda pueden aparecer dos cuestiones fiscales diferentes.<\/p>\n Por un lado est\u00e1 la plusval\u00eda municipal (IIVTNU), un impuesto local relacionado con el incremento del valor del terreno urbano. Por otro est\u00e1 la posible ganancia patrimonial derivada de la venta, que puede tener consecuencias en el IRPF cuando el vendedor es contribuyente por ese impuesto, o en el IRNR cuando no es residente fiscal en Espa\u00f1a. No son lo mismo y no se calculan igual.<\/p>\n Tampoco debe confundirse la plusval\u00eda con el IBI ni con los impuestos que afronta el comprador. Si quieres entender el conjunto de la fiscalidad de una operaci\u00f3n, puedes consultar mi gu\u00eda sobre los impuestos al comprar una propiedad en Espa\u00f1a<\/a> y, si la compra es de obra nueva, mi art\u00edculo sobre el AJD en Andaluc\u00eda<\/a>.<\/p>\n No existe una cantidad \u00fanica para toda Espa\u00f1a, y tampoco puede calcularse exclusivamente a partir del precio de venta. Entre los datos que conviene tener delante est\u00e1n:<\/p>\n Con esta informaci\u00f3n puede estudiarse qu\u00e9 m\u00e9todo resulta aplicable y cu\u00e1l puede resultar m\u00e1s favorable. Ese an\u00e1lisis forma parte de algo que para m\u00ed es fundamental antes de vender: calcular la operaci\u00f3n sobre el resultado neto y no \u00fanicamente sobre el precio de venta.<\/p>\n En esta zona existe una particularidad pr\u00e1ctica: trabajo continuamente con propietarios de diferentes nacionalidades y con personas que no son residentes fiscales en Espa\u00f1a. Una vivienda en Marbella no tendr\u00e1 necesariamente las mismas circunstancias que una propiedad en Estepona, Manilva, Casares o San Roque<\/a>. La plusval\u00eda es municipal y las ordenanzas importan, pero tambi\u00e9n importa la situaci\u00f3n personal del vendedor.<\/p>\n Por eso, cuando preparo una propiedad para salir al mercado, prefiero que el propietario conozca desde el principio los principales elementos econ\u00f3micos de la operaci\u00f3n. No tiene mucho sentido pensar \u00abcompr\u00e9 por 300.000 y voy a vender por 450.000, as\u00ed que he ganado 150.000\u00bb. Entre ambos n\u00fameros pueden existir gastos, impuestos y circunstancias fiscales que cambien considerablemente el resultado final.<\/p>\n Antes de firmar unas arras o llegar a notar\u00eda, intentar\u00eda tener preparada toda la informaci\u00f3n necesaria para estimar correctamente la operaci\u00f3n. Localizar\u00eda las escrituras de adquisici\u00f3n, comprobar\u00eda los valores de la operaci\u00f3n, revisar\u00eda el \u00faltimo recibo del IBI y confirmar\u00eda el valor catastral correspondiente al suelo, que aparece desglosado en el propio recibo. Despu\u00e9s comprobar\u00eda la normativa y la ordenanza municipal aplicables.<\/p>\n Y, especialmente cuando existen no residentes, herencias, donaciones, varios propietarios o situaciones fiscales particulares, pedir\u00eda al abogado o asesor fiscal que confirme el tratamiento concreto. Yo puedo acompa\u00f1arte en la parte inmobiliaria de la venta y coordinar el proceso con los profesionales correspondientes cuando haga falta, pero la liquidaci\u00f3n del impuesto corresponde a un asesor fiscal.<\/p>\n En paralelo a toda esta parte fiscal conviene ir trabajando la presentaci\u00f3n del inmueble, y para eso escrib\u00ed una gu\u00eda sobre c\u00f3mo preparar tu casa para la venta<\/a>.<\/p>\n La plusval\u00eda municipal es uno de esos conceptos que parece complicado hasta que entendemos qu\u00e9 est\u00e1 gravando. No grava el beneficio que has conseguido al vender tu casa: grava el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto con su transmisi\u00f3n, y se gestiona a nivel municipal.<\/p>\n Antes de vender conviene comprobar si la operaci\u00f3n est\u00e1 sujeta, qui\u00e9n debe pagar, cu\u00e1l es el valor catastral del suelo y qu\u00e9 resultado ofrecen los dos m\u00e9todos de c\u00e1lculo. Es la misma filosof\u00eda con la que trabajo una compra: no se trata \u00fanicamente de encontrar un comprador o una vivienda, sino de entender bien la operaci\u00f3n que hay detr\u00e1s. Prefiero que estos n\u00fameros se conozcan antes de la firma y no cuando la operaci\u00f3n ya est\u00e1 cerrada.<\/p>\n \u00bfEst\u00e1s valorando vender una propiedad en la Costa del Sol?<\/strong><\/p>\n Si tienes una vivienda en Marbella, Estepona, Benahav\u00eds<\/a>, Sotogrande<\/a>, Casares, Manilva o La Alcaidesa<\/a>, escr\u00edbeme<\/a> y estudiamos juntos la parte inmobiliaria de tu operaci\u00f3n y los siguientes pasos.<\/p>\n Como regla general, en una compraventa la paga el vendedor. Existe una particularidad cuando el transmitente es una persona f\u00edsica no residente en Espa\u00f1a: en ese supuesto, la ley establece que el adquirente act\u00faa como sustituto del contribuyente.<\/p>\n En las transmisiones inter vivos, el plazo legal general es de treinta d\u00edas h\u00e1biles. En transmisiones por fallecimiento es de seis meses, prorrogable hasta un a\u00f1o previa solicitud.<\/p>\n No directamente. El m\u00e9todo objetivo utiliza el valor catastral del terreno y el coeficiente correspondiente al periodo de generaci\u00f3n, que se actualiza anualmente. Tambi\u00e9n existe la posibilidad de determinar la base seg\u00fan el incremento real del terreno cuando este sea inferior y se acredite conforme a la normativa.<\/p>\n Si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, la transmisi\u00f3n no est\u00e1 sujeta al impuesto. Es necesario aportar las escrituras de adquisici\u00f3n y transmisi\u00f3n para demostrarlo, y muchos ayuntamientos exigen presentar igualmente la declaraci\u00f3n aunque no haya cuota a pagar.<\/p>\n Las ordenanzas municipales pueden aplicar bonificaciones de hasta el 95 % en las transmisiones por causa de muerte de la vivienda habitual del fallecido a favor de c\u00f3nyuge, descendientes o ascendientes. Es potestativa de cada ayuntamiento, por lo que hay que comprobar la ordenanza concreta.<\/p>\n No. La plusval\u00eda municipal es el IIVTNU y corresponde al \u00e1mbito local. La ganancia patrimonial derivada de la venta es un concepto fiscal distinto que puede tener consecuencias en el IRPF o en el IRNR seg\u00fan las circunstancias del vendedor.<\/p>\n Se gestiona ante el ayuntamiento correspondiente al municipio donde est\u00e1 situado el inmueble. El procedimiento concreto de declaraci\u00f3n o autoliquidaci\u00f3n debe comprobarse en la ordenanza municipal vigente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vas a vender tu vivienda por un precio superior al que pagaste y empiezas a hacer n\u00fameros: precio de venta, hipoteca pendiente, honorarios, gastos. Y entonces aparece una partida que muchas veces se pasa por alto: la plusval\u00eda municipal. 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\u00bfC\u00f3mo se calcula la plusval\u00eda municipal de una vivienda?<\/h2>\n
M\u00e9todo objetivo<\/h3>\n
M\u00e9todo basado en el incremento real<\/h3>\n
Ejemplo sencillo de c\u00e1lculo<\/h3>\n
\u00bfHay que pagar plusval\u00eda si vendo perdiendo dinero?<\/h2>\n
Bonificaciones: el caso de la herencia<\/h2>\n
Plusval\u00eda municipal e IRPF: no son el mismo impuesto<\/h2>\n
\u00bfCu\u00e1nto pagar\u00e9 por vender mi casa?<\/h2>\n
\n
Vender una vivienda en la Costa del Sol<\/h2>\n
Qu\u00e9 comprobar antes de vender<\/h2>\n
Vender con los n\u00fameros claros<\/h2>\n
Preguntas frecuentes sobre la plusval\u00eda municipal<\/h2>\n
\u00bfQui\u00e9n paga la plusval\u00eda municipal al vender una casa?<\/h3>\n
\u00bfCu\u00e1nto tiempo tengo para pagar la plusval\u00eda despu\u00e9s de vender?<\/h3>\n
\u00bfLa plusval\u00eda municipal se calcula sobre el precio de venta?<\/h3>\n
\u00bfTengo que pagar plusval\u00eda si he vendido la vivienda con p\u00e9rdidas?<\/h3>\n
\u00bfHay bonificaciones en caso de herencia?<\/h3>\n
\u00bfPlusval\u00eda municipal y ganancia patrimonial son lo mismo?<\/h3>\n
\u00bfD\u00f3nde se paga la plusval\u00eda municipal?<\/h3>\n