Si est\u00e1s pensando en comprar una vivienda en Andaluc\u00eda para destinarla al alquiler vacacional, probablemente una de las primeras dudas que te surjan sea c\u00f3mo conseguir la licencia tur\u00edstica. Es una pregunta especialmente importante en la Costa del Sol, donde muchos compradores contemplan combinar el uso personal de una segunda residencia con su alquiler durante determinados periodos.<\/p>\n
Antes de comprar pensando en la rentabilidad tur\u00edstica hay algo que considero fundamental: comprobar primero si esa vivienda concreta puede destinarse legalmente a ese uso. Despu\u00e9s de m\u00e1s de quince a\u00f1os trabajando en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, tengo claro que una propiedad atractiva y bien ubicada no es necesariamente la inversi\u00f3n adecuada para todos los objetivos. La normativa, la comunidad de propietarios y las caracter\u00edsticas del inmueble tambi\u00e9n forman parte de la decisi\u00f3n.<\/p>\n
Veamos qu\u00e9 necesitas saber y qu\u00e9 deber\u00edas comprobar antes incluso de comprar.<\/p>\n
Aunque coloquialmente hablamos de \u00ablicencia tur\u00edstica\u00bb, el procedimiento de las viviendas de uso tur\u00edstico (VUT) en Andaluc\u00eda se articula mediante una declaraci\u00f3n responsable<\/strong> presentada electr\u00f3nicamente ante la Consejer\u00eda competente en turismo. No hay una licencia que alguien te conceda: t\u00fa declaras que cumples los requisitos, y la Administraci\u00f3n comprueba despu\u00e9s.<\/p>\n La normativa andaluza considera viviendas de uso tur\u00edstico aquellas viviendas equipadas para su uso inmediato en las que se ofrece, a cambio de un precio y de forma habitual, un servicio de alojamiento con finalidad tur\u00edstica. Se presume esa finalidad cuando la vivienda se comercializa o promociona mediante canales de oferta tur\u00edstica que permiten reservar el alojamiento.<\/p>\n Un apunte terminol\u00f3gico que confunde a muchos compradores: hasta 2024 la figura se llamaba \u00abvivienda con fines tur\u00edsticos\u00bb (VFT). El Decreto 31\/2024 cambi\u00f3 la denominaci\u00f3n a \u00abvivienda de uso tur\u00edstico\u00bb (VUT). Si ves las siglas VFT en un anuncio, una escritura o un certificado antiguo, se refiere a lo mismo.<\/p>\n La referencia fundamental es el Decreto 28\/2016, de 2 de febrero, modificado de forma importante por el Decreto 31\/2024, de 29 de enero, y por el Decreto-ley 1\/2025, de 24 de febrero<\/a>, de medidas urgentes en materia de vivienda.<\/p>\n Los cambios han reforzado la compatibilidad urban\u00edstica, las condiciones de habitabilidad, las obligaciones frente a la comunidad de propietarios y el r\u00e9gimen sancionador, que el Decreto-ley 1\/2025 endureci\u00f3 considerablemente.<\/p>\n A esto se suma una capa municipal cada vez m\u00e1s relevante: varios ayuntamientos est\u00e1n limitando o suspendiendo nuevas altas. M\u00e1laga capital suspendi\u00f3 la concesi\u00f3n de nuevas licencias en todo el t\u00e9rmino municipal, y lo desarrollo en mi art\u00edculo sobre la congelaci\u00f3n de licencias tur\u00edsticas en M\u00e1laga<\/a>.<\/p>\n Pero no hace falta irse a la capital. En la Costa del Sol occidental, Manilva tiene restricciones municipales en vigor<\/strong> sobre las nuevas altas de vivienda de uso tur\u00edstico. No es un caso menor: seg\u00fan los datos de la Delegaci\u00f3n Territorial de Turismo que el propio Ayuntamiento manej\u00f3 al abordar su regulaci\u00f3n, en Manilva hay inscritas 2.394 viviendas de uso tur\u00edstico con 12.686 plazas, una densidad que explica la decisi\u00f3n.<\/p>\n Si est\u00e1s valorando una compra en Manilva con intenci\u00f3n de alquilar, confirma el alcance exacto y la vigencia de la restricci\u00f3n con el Ayuntamiento antes de firmar nada. Lo detallo en mi art\u00edculo sobre las licencias de alquiler tur\u00edstico en Manilva<\/a>.<\/p>\n Esto tiene una consecuencia directa para un comprador: dos apartamentos casi id\u00e9nticos, uno en Manilva y otro a diez minutos en Casares, pueden tener un futuro completamente distinto como inversi\u00f3n tur\u00edstica. Y el anuncio no te lo va a decir.<\/p>\n Para un comprador, el resumen es este: no des por hecho que una vivienda puede utilizarse como alojamiento tur\u00edstico simplemente porque otras propiedades de la misma localidad se alquilen as\u00ed. El municipio, el edificio y la propia vivienda importan, y la fecha en que se dio de alta la vecina tambi\u00e9n.<\/p>\n Antes de presentar la declaraci\u00f3n responsable hay que comprobar que la propiedad re\u00fane las condiciones exigidas.<\/p>\n Entre los requisitos actuales est\u00e1 el cumplimiento de la normativa urban\u00edstica municipal. La vivienda debe disponer, con car\u00e1cter general, de una superficie m\u00ednima construida de uso principal de 25 m\u00b2 y de al menos 14 m\u00b2 construidos por plaza. Tambi\u00e9n existen requisitos relativos al n\u00famero de ba\u00f1os seg\u00fan la capacidad, ventilaci\u00f3n de dormitorios y salones, sistemas de oscurecimiento, mobiliario, equipamiento, suministros y todos los elementos necesarios para que la vivienda pueda utilizarse de forma inmediata.<\/p>\n La capacidad tampoco es ilimitada. En el alquiler de la vivienda completa no puede superar las quince plazas; en la modalidad por habitaciones el m\u00e1ximo general es de seis, sin superar cuatro plazas por habitaci\u00f3n.<\/p>\n No se trata, por tanto, de amueblar un apartamento y anunciarlo en una plataforma.<\/p>\n Este es el aspecto que revisar\u00eda antes de comprar, no despu\u00e9s, y el que m\u00e1s ha cambiado.<\/p>\n Desde el 3 de abril de 2025<\/strong>, el art\u00edculo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformado por la Ley Org\u00e1nica 1\/2025, exige la aprobaci\u00f3n expresa de la junta de propietarios para destinar una vivienda al uso tur\u00edstico. Y no vale una mayor\u00eda simple: hace falta el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n En paralelo, la normativa andaluza exige que en la declaraci\u00f3n responsable se manifieste que la vivienda no tiene prohibido el uso tur\u00edstico en el t\u00edtulo constitutivo o los estatutos y que cuenta con esa autorizaci\u00f3n. Entre la documentaci\u00f3n que actualmente especifica la Junta se encuentra una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y un certificado de la Secretar\u00eda o Administraci\u00f3n de la comunidad que recoja la aprobaci\u00f3n expresa y vigente.<\/p>\n Esto cambia bastante la forma en que deber\u00eda plantearse una compra destinada al alquiler vacacional. Un tres quintos no se consigue en una junta cualquiera, y en comunidades con muchos propietarios residentes es habitual que no salga. Si el alquiler tur\u00edstico forma parte esencial de tu estrategia, no compres primero y preguntes despu\u00e9s.<\/p>\n Una duda frecuente: si la vivienda ya est\u00e1 inscrita y operando desde antes de abril de 2025, la situaci\u00f3n no es la misma que la de un alta nueva. Es un punto que conviene confirmar caso por caso con el administrador de la comunidad y un abogado antes de asumir nada, porque las interpretaciones no son uniformes.<\/p>\n He detallado las comprobaciones previas en mi gu\u00eda sobre alquiler tur\u00edstico en Andaluc\u00eda: qu\u00e9 revisar antes de invertir<\/a>.<\/p>\n Merece la pena aclararlo porque durante m\u00e1s de un a\u00f1o se dio por obligatorio.<\/p>\n El Real Decreto 1312\/2024 cre\u00f3 un Registro \u00danico de Arrendamientos y un n\u00famero de registro (NRUA o NRA) que las plataformas deb\u00edan mostrar y verificar desde el 1 de julio de 2025. El Tribunal Supremo anul\u00f3 ese procedimiento en mayo de 2026 por entender que el Estado carec\u00eda de competencia para crear un registro nacional superpuesto a los auton\u00f3micos.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica: el registro que importa en Andaluc\u00eda es el auton\u00f3mico, el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda. Si en su d\u00eda tramitaste el NRUA y asumiste gastos por ello, conviene que lo consultes con tu asesor. Y como esta materia se ha movido mucho en poco tiempo, comprueba siempre el estado actual antes de tomar una decisi\u00f3n de compra.<\/p>\n El proceso empieza antes de presentar ning\u00fan formulario. Hay que confirmar que el inmueble cumple la normativa aplicable y que el uso tur\u00edstico es compatible urban\u00edsticamente, adem\u00e1s de revisar la situaci\u00f3n registral y las condiciones de la comunidad de propietarios.<\/p>\n Esta comprobaci\u00f3n previa es especialmente importante cuando todav\u00eda no has comprado. Si est\u00e1s buscando propiedad con un objetivo de inversi\u00f3n, mi an\u00e1lisis sobre el nuevo marco legal de los alquileres tur\u00edsticos en Espa\u00f1a<\/a> explica el contexto general.<\/p>\n Depender\u00e1 de cada situaci\u00f3n, pero la Junta identifica actualmente, entre otros documentos, la nota simple actualizada y el certificado de la comunidad. Si quien explota la vivienda no es su propietario, deber\u00e1 acreditarse el t\u00edtulo jur\u00eddico que permite esa explotaci\u00f3n. Existen adem\u00e1s documentos espec\u00edficos para casos de copropiedad, representaci\u00f3n o alquiler por habitaciones.<\/p>\n Para iniciar la prestaci\u00f3n del alojamiento debe presentarse electr\u00f3nicamente la declaraci\u00f3n responsable. En ella se incluyen la identificaci\u00f3n y referencia catastral de la vivienda, la capacidad m\u00e1xima, la persona o entidad explotadora, el propietario cuando sea distinto, la compatibilidad urban\u00edstica, la situaci\u00f3n respecto de la comunidad de propietarios y los periodos durante los cuales se prestar\u00e1 el servicio.<\/p>\n La declaraci\u00f3n responsable est\u00e1 vinculada a la inscripci\u00f3n de la vivienda en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda. La Junta dispone de un buscador p\u00fablico que permite localizar las viviendas registradas, algo \u00fatil tambi\u00e9n para comprobar la situaci\u00f3n real de una propiedad que est\u00e9s valorando comprar.<\/p>\n Que la informaci\u00f3n declarada sea correcta no es un detalle menor. Una falsedad o inexactitud esencial, dejar de cumplir las condiciones exigidas o carecer de determinadas autorizaciones puede provocar la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n tras el correspondiente procedimiento.<\/p>\n No lo dar\u00eda nunca por supuesto, y este es probablemente el consejo m\u00e1s importante de esta gu\u00eda.<\/p>\n Si buscas una propiedad pensando espec\u00edficamente en el alquiler vacacional, la posibilidad de explotarla tur\u00edsticamente deber\u00eda formar parte de la due diligence anterior a la compra. Hay que estudiar la vivienda, pero tambi\u00e9n la comunidad y las condiciones urban\u00edsticas y administrativas.<\/p>\n Trabajo con compradores que buscan vivienda habitual, segunda residencia<\/a> e inversi\u00f3n. Son tres objetivos diferentes que pueden conducir a propiedades completamente distintas. Lo mismo ocurre con la ubicaci\u00f3n: Marbella<\/a>, Estepona<\/a>, Benahav\u00eds<\/a>, Sotogrande<\/a>, Casares<\/a> o Manilva<\/a> tienen mercados y perfiles de demanda distintos. Y como he explicado m\u00e1s arriba, en Manilva hay adem\u00e1s restricciones municipales que conviene comprobar antes de comprar con intenci\u00f3n de alquilar.<\/p>\n Que una propiedad pueda utilizarse legalmente como vivienda tur\u00edstica no significa que sea una buena inversi\u00f3n. Son dos preguntas distintas: si puedes alquilarla legalmente, y si tiene sentido econ\u00f3mico hacerlo.<\/p>\n Para la segunda hay que considerar el precio de compra, los gastos, la comunidad, el mantenimiento, la gesti\u00f3n, la fiscalidad, las temporadas de ocupaci\u00f3n, la competencia existente y el perfil del visitante.<\/p>\n Tambi\u00e9n conviene pensar en el futuro. Si dentro de cinco a\u00f1os decides dejar de alquilar, \u00bfseguir\u00eda siendo una buena segunda residencia? \u00bfTendr\u00eda demanda para una venta? La normativa ha cambiado tres veces en dos a\u00f1os y puede volver a hacerlo, as\u00ed que la vivienda deber\u00eda sostenerse tambi\u00e9n sin el ingreso del alquiler.<\/p>\n No comprar\u00eda una propiedad bas\u00e1ndome \u00fanicamente en que el agente, el propietario o el anuncio indiquen que es \u00abideal para alquiler tur\u00edstico\u00bb. Hay que verificarlo: comprobar la situaci\u00f3n urban\u00edstica, revisar la nota simple, estudiar los estatutos y los acuerdos de la comunidad, y confirmar los requisitos tur\u00edsticos antes de comprometer una inversi\u00f3n.<\/p>\n En mi forma de trabajar prefiero empezar siempre por el uso real que quieres dar a la vivienda y despu\u00e9s buscar una propiedad que encaje con ese objetivo. Con la normativa actual, hacerlo al rev\u00e9s sale caro.<\/p>\n \u00bfBuscas una propiedad en la Costa del Sol?<\/strong><\/p>\n Si est\u00e1s valorando una vivienda en Marbella, Estepona, Benahav\u00eds, Sotogrande, Casares, Manilva o La Alcaidesa<\/a> como segunda residencia o inversi\u00f3n, cu\u00e9ntame exactamente qu\u00e9 buscas<\/a>. Puedo ayudarte a encontrar una propiedad que encaje con tu objetivo y coordinar el proceso con los profesionales jur\u00eddicos y fiscales correspondientes.<\/p>\n Cuando una vivienda encaja en la definici\u00f3n de vivienda de uso tur\u00edstico y se comercializa como tal, debe cumplir el r\u00e9gimen aplicable y presentarse la correspondiente declaraci\u00f3n responsable para su inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda.<\/p>\n El tr\u00e1mite se realiza electr\u00f3nicamente ante la Consejer\u00eda competente en turismo de la Junta de Andaluc\u00eda mediante declaraci\u00f3n responsable. Los formularios y accesos est\u00e1n disponibles en el portal oficial de viviendas de uso tur\u00edstico.<\/p>\n Desde el 3 de abril de 2025, el art\u00edculo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n. Es un requisito esencial que debe comprobarse antes de comprar.<\/p>\n Con car\u00e1cter general, un m\u00ednimo de 25 m\u00b2 construidos de uso principal y 14 m\u00b2 construidos por plaza, sin perjuicio de lo que determine el planeamiento urban\u00edstico aplicable.<\/p>\n No. El Tribunal Supremo anul\u00f3 en mayo de 2026 el procedimiento de registro \u00fanico de arrendamientos del Real Decreto 1312\/2024. En Andaluc\u00eda el registro aplicable es el auton\u00f3mico.<\/p>\n No. Adem\u00e1s de la normativa auton\u00f3mica, algunos ayuntamientos han suspendido o restringido las nuevas altas: M\u00e1laga capital y Manilva son dos ejemplos, y la lista puede crecer. Comprobar la situaci\u00f3n del municipio concreto es lo primero que har\u00eda antes de comprar con intenci\u00f3n de alquilar.<\/p>\n Puede serlo, pero la licencia es solo una parte del an\u00e1lisis. Antes de comprar hay que comprobar la viabilidad legal y estudiar precio, ubicaci\u00f3n, demanda, gastos, competencia y potencial de la vivienda. La rentabilidad futura nunca deber\u00eda darse por garantizada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Si est\u00e1s pensando en comprar una vivienda en Andaluc\u00eda para destinarla al alquiler vacacional, probablemente una de las primeras dudas que te surjan sea c\u00f3mo conseguir la licencia tur\u00edstica. 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Requisitos para una vivienda tur\u00edstica en Andaluc\u00eda<\/h2>\n
La comunidad de propietarios: el punto que m\u00e1s compras bloquea<\/h2>\n
El registro nacional: qu\u00e9 pas\u00f3 con el NRUA<\/h2>\n
C\u00f3mo obtener la licencia tur\u00edstica paso a paso<\/h2>\n
1. Comprobar la viabilidad de la vivienda<\/h3>\n
2. Preparar la documentaci\u00f3n<\/h3>\n
3. Presentar la declaraci\u00f3n responsable<\/h3>\n
4. Inscripci\u00f3n en el Registro de Turismo de Andaluc\u00eda<\/h3>\n
\u00bfPuedo comprar cualquier vivienda de la Costa del Sol para alquilarla a turistas?<\/h2>\n
La licencia no es lo \u00fanico que importa<\/h2>\n
Antes de comprar, comprueba; despu\u00e9s, decide<\/h2>\n
Preguntas frecuentes sobre la licencia tur\u00edstica en Andaluc\u00eda<\/h2>\n
\u00bfEs obligatorio tener licencia tur\u00edstica para alquilar en Andaluc\u00eda?<\/h3>\n
\u00bfD\u00f3nde se solicita?<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 mayor\u00eda necesito en la comunidad de propietarios?<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 superficie m\u00ednima necesita una vivienda tur\u00edstica?<\/h3>\n
\u00bfSigue siendo obligatorio el NRUA?<\/h3>\n
\u00bfPuedo dar de alta una vivienda tur\u00edstica en cualquier municipio?<\/h3>\n
\u00bfEs buena idea comprar una vivienda para alquiler tur\u00edstico en la Costa del Sol?<\/h3>\n