{"id":92495,"date":"2026-07-15T04:51:37","date_gmt":"2026-07-15T04:51:37","guid":{"rendered":"https:\/\/thepropertyagent.es\/what-taxes-apply-buying-property-spain\/"},"modified":"2026-10-25T20:58:08","modified_gmt":"2026-10-25T20:58:08","slug":"what-taxes-apply-buying-property-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/what-taxes-apply-buying-property-spain\/","title":{"rendered":"Impuestos que se Aplican al Comprar una Propiedad en Espa\u00f1a"},"content":{"rendered":"<p>El precio de compra es solo el punto de partida. Tanto si eliges una villa contempor\u00e1nea en Benahav\u00eds, un piso frente al mar en Estepona o una vivienda sobre plano cerca de Sotogrande, saber qu\u00e9 impuestos se pagan al comprar en Espa\u00f1a te permite calcular el coste real desde el principio.<\/p>\n<p>Para quien compra en la Costa del Sol, la pregunta principal es sencilla: \u00bfla vivienda es de segunda mano o la vende por primera vez un promotor? La respuesta decide si pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), o bien IVA m\u00e1s Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD). Los detalles importan, sobre todo con pagos escalonados sobre plano, terrenos o un vendedor no residente.<\/p>\n<p>Las normas y los tipos fiscales cambian, y tu situaci\u00f3n puede ser distinta. Toma esta gu\u00eda como un mapa y pide a tu abogado o asesor fiscal independiente que confirme las cifras de tu compra.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 impuestos se pagan al comprar una vivienda en Espa\u00f1a?<\/h2>\n<p>La mayor\u00eda de compras residenciales en Andaluc\u00eda siguen uno de dos caminos. Una vivienda de segunda mano suele tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el ITP. Una vivienda nueva comprada directamente al promotor suele tributar por el IVA m\u00e1s el AJD.<\/p>\n<p>Son impuestos de la compra. Son distintos de los honorarios profesionales y de los costes de tener la vivienda. Tu presupuesto final debe basarse en la vivienda concreta y en c\u00f3mo se estructura la operaci\u00f3n, no en un \u00fanico porcentaje.<\/p>\n<h2>Vivienda de segunda mano: el ITP en Andaluc\u00eda<\/h2>\n<p>Cuando compras una vivienda usada a un particular, el ITP suele ser el impuesto principal. En Andaluc\u00eda el tipo general es actualmente del 7% del valor sujeto a impuesto. Se aplica en buena parte de la Costa del Sol, incluidas Marbella, Estepona, Casares, Manilva, Benahav\u00eds y Sotogrande.<\/p>\n<p>La base imponible no siempre es el precio acordado. Hacienda puede aplicar el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia oficial de la vivienda, cuando existe. Esto importa en viviendas con un precio aparentemente atractivo, en transmisiones familiares y en propiedades que necesitan reforma. Antes de comprometerte, tu abogado debe revisar el valor de referencia y decirte qu\u00e9 base se est\u00e1 usando.<\/p>\n<p>Normalmente el comprador paga el ITP despu\u00e9s de la firma, a trav\u00e9s del tr\u00e1mite tributario auton\u00f3mico. Una firma bien gestionada incluye esa presentaci\u00f3n y la inscripci\u00f3n de tu t\u00edtulo, de modo que no queda nada pendiente cuando recibes las llaves.<\/p>\n<h2>Obra nueva y sobre plano: IVA y AJD<\/h2>\n<p>En una vivienda de nueva construcci\u00f3n vendida por un promotor, el comprador paga normalmente IVA al 10% en lugar de ITP. Adem\u00e1s se paga el AJD. En Andaluc\u00eda el tipo est\u00e1ndar del AJD es actualmente del 1,2%. Por tanto, conviene prever alrededor del 11,2% del precio en impuestos de la compra, antes de los costes profesionales y registrales. Explico el AJD en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/ajd-en-andalucia-cuando-se-paga-al-comprar-vivienda-y-como-calcularlo\/\">AJD en Andaluc\u00eda<\/a>, y por qu\u00e9 la obra nueva no est\u00e1 exenta de IVA en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/pueden-las-viviendas-de-obra-nueva-estar-exentas-de-iva-en-espana\/\">IVA en la obra nueva en Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n<p>En la compra sobre plano, el IVA suele pagarse en cada plazo, no solo en la firma de la escritura. El promotor debe emitir una factura por cada pago, y cada pago debe constar en el contrato. El AJD se liquida normalmente al firmar la escritura p\u00fablica ante notario.<\/p>\n<p>El tipo reducido de IVA solo se aplica en casos muy concretos, como ciertas viviendas protegidas. No es lo habitual en el mercado de segunda residencia de gama alta. Pide un desglose completo de impuestos antes de reservar, en lugar de fiarte del precio de marketing. Si comparas ambas v\u00edas, las pongo una junto a otra en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/obra-nueva-reventa-espana\/\">obra nueva o reventa en Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n<h2>Un ejemplo con una vivienda de 500.000 \u20ac<\/h2>\n<p>Las cifras siguientes son orientativas, con los tipos andaluces indicados arriba.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Obra nueva:<\/strong> el IVA al 10% son unos 50.000 \u20ac y el AJD al 1,2% unos 6.000 \u20ac. En total, unos 56.000 \u20ac en impuestos de compra, alrededor del 11,2% del precio.<\/li>\n<li><strong>Segunda mano:<\/strong> el ITP al 7% son 35.000 \u20ac, alrededor del 7% del precio.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En porcentaje, la factura fiscal de la obra nueva es mayor. Eso no hace que la segunda mano sea mejor por s\u00ed sola, porque cambian el precio, el estado, las garant\u00edas y los costes de mantenimiento. Lo que significa es que debes comparar viviendas por su coste total y no por el precio de partida.<\/p>\n<h2>Casos especiales que pueden cambiar los impuestos<\/h2>\n<p>La distinci\u00f3n entre segunda mano y obra nueva cubre la mayor\u00eda de compras, pero no todas. Los solares, los locales, las propiedades que est\u00e1n en una sociedad o las que vende un vendedor at\u00edpico pueden tener otro tratamiento de IVA o de ITP. Un terreno edificable que vende una empresa, por ejemplo, puede llevar IVA, mientras que otras operaciones sobre terrenos tributan por ITP.<\/p>\n<p>Las propiedades que venden bancos, veh\u00edculos de inversi\u00f3n o promotores merecen una revisi\u00f3n m\u00e1s atenta. Que una vivienda no sea nueva no la convierte autom\u00e1ticamente en una reventa normal a efectos fiscales. Tu abogado debe comprobar la condici\u00f3n del vendedor, el historial de la vivienda y si hay alguna opci\u00f3n o exenci\u00f3n de IVA aplicable antes de que firmes.<\/p>\n<p>Para el comprador extranjero, la nacionalidad no cambia los tipos de los impuestos de compra. Los compradores brit\u00e1nicos, europeos y de otros pa\u00edses pagan seg\u00fan las mismas reglas que los residentes espa\u00f1oles. La residencia pesa m\u00e1s en los impuestos anuales de la propiedad y en una venta futura.<\/p>\n<h2>Si compras a un vendedor no residente<\/h2>\n<p>Hay una obligaci\u00f3n que sorprende a quien compra una vivienda de segunda mano. Si el vendedor no es residente en Espa\u00f1a, el comprador debe retener en general el 3% del precio acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria. No es un impuesto adicional para ti. Es un pago a cuenta de la posible ganancia patrimonial del vendedor.<\/p>\n<p>Esa cantidad se descuenta de lo que se paga al vendedor en la firma. Tu equipo legal debe encargarse de la presentaci\u00f3n y conservar el justificante. Es un buen ejemplo de por qu\u00e9 una reventa aparentemente sencilla exige una coordinaci\u00f3n cuidadosa.<\/p>\n<h2>Costes que no son impuestos pero entran en el presupuesto<\/h2>\n<p>Los impuestos se llevan la atenci\u00f3n, pero los dem\u00e1s costes tambi\u00e9n afectan al dinero que necesitas. Los aranceles de notar\u00eda y registro est\u00e1n regulados y dependen de la escritura. Los honorarios legales var\u00edan seg\u00fan el trabajo: comprobaciones urban\u00edsticas, coordinaci\u00f3n de la hipoteca o asesoramiento cuidadoso del contrato sobre plano. Detallo los costes que no son impuestos en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/gastos-de-compra-de-una-vivienda-en-espana\/\">los gastos de compra de una vivienda en Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n<p>Como rango de planificaci\u00f3n para una compra al contado, cuenta con alrededor del 10% al 13% entre todos los impuestos y gastos habituales en una reventa en Andaluc\u00eda, y alrededor del 12% al 14% en una obra nueva t\u00edpica. Es un rango, no un presupuesto. Una villa de alto valor con un t\u00edtulo complejo, o una compra con hipoteca, puede quedar fuera.<\/p>\n<p>Si pides una hipoteca en Espa\u00f1a, el banco paga normalmente el AJD de la escritura de la hipoteca con la normativa actual. Es posible que aun as\u00ed pagues la tasaci\u00f3n, comisiones bancarias y tus propios gastos legales. Consulta <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/hipotecas-para-no-residentes-en-la-costa-del-sol\/\">las hipotecas para no residentes en Espa\u00f1a<\/a> para saber qu\u00e9 esperar.<\/p>\n<h2>No confundas los impuestos de la compra con los impuestos anuales<\/h2>\n<p>Cuando ya eres propietario empiezan los cargos anuales. El IBI es el impuesto local sobre la propiedad, calculado a partir del valor catastral por el ayuntamiento. Tambi\u00e9n hay tasas de basura y cuotas de comunidad. Los propietarios no residentes pueden tener que pagar impuesto sobre la renta en Espa\u00f1a aunque solo usen la vivienda personalmente, y otros impuestos si alquilan o venden. Lo explico en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/impuestos-propiedades-espana-extranjeros\/\">impuestos de la propiedad en Espa\u00f1a para extranjeros<\/a> y los gastos de mantenimiento en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/el-coste-de-tener-una-propiedad\/\">el coste de tener una propiedad en Espa\u00f1a<\/a>. Si vendes m\u00e1s adelante, la plusval\u00eda municipal est\u00e1 en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/plusvalia-municipal-de-una-vivienda-que-es-quien-la-paga-y-como-se-calcula\/\">plusval\u00eda municipal explicada<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo planificar tu compra con claridad<\/h2>\n<p>Antes de hacer una oferta, pide que se separe el precio del mobiliario, el aparcamiento, el trastero y los extras opcionales. Confirma si el vendedor es un particular o un promotor, pide la estimaci\u00f3n de impuestos y haz que un abogado independiente compruebe el valor de referencia, el t\u00edtulo, la licencia y la situaci\u00f3n de la comunidad. Explico c\u00f3mo elegirlo en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/abogado-espanol\/\">c\u00f3mo elegir un abogado en Espa\u00f1a<\/a>.<\/p>\n<p>En la compra sobre plano, lee el calendario de pagos con tanto cuidado como el plano de la vivienda. Tus pagos escalonados deben estar protegidos por las garant\u00edas legales y facturados con IVA. Muestro c\u00f3mo funciona esa protecci\u00f3n en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/los-beneficios-de-comprar-una-vivienda-sobre-plano\/\">c\u00f3mo se protege tu dep\u00f3sito al comprar sobre plano<\/a>.<\/p>\n<h2>\u00bfQuieres un desglose completo de costes antes de reservar?<\/h2>\n<p>Trabajo con vivienda de obra nueva y sobre plano en la Costa del Sol, as\u00ed que puedo darte el coste total de una promoci\u00f3n concreta antes de que reserves, no solo el precio del folleto. Para el asesoramiento fiscal en s\u00ed, te pondr\u00e9 en contacto con un abogado o asesor fiscal independiente. <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/contact\/\">Escr\u00edbeme<\/a> y dime qu\u00e9 viviendas est\u00e1s comparando.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00bfSegunda mano u obra nueva? 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