{"id":89095,"date":"2025-12-10T10:35:59","date_gmt":"2025-12-10T10:35:59","guid":{"rendered":"https:\/\/thepropertyagent.es\/aumento-de-los-precios-del-alquiler-en-espana-datos-2024-2025-el-nuevo-indice-irav-y-que-significa-para-ti\/"},"modified":"2026-11-03T15:05:42","modified_gmt":"2026-11-03T15:05:42","slug":"aumento-de-los-precios-del-alquiler-en-espana-datos-2024-2025-el-nuevo-indice-irav-y-que-significa-para-ti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/aumento-de-los-precios-del-alquiler-en-espana-datos-2024-2025-el-nuevo-indice-irav-y-que-significa-para-ti\/","title":{"rendered":"\u00bfCu\u00e1nto puede subir el alquiler en 2026? El IRAV explicado"},"content":{"rendered":"<p>Si alquilas una vivienda en Espa\u00f1a, o tienes una alquilada, la pregunta es cu\u00e1nto puede subir la renta cada a\u00f1o. La respuesta corta para 2026: la actualizaci\u00f3n anual est\u00e1 limitada por el \u00edndice IRAV, y la \u00faltima cifra publicada, la de septiembre de 2026, es del 2,54%, mientras que la inflaci\u00f3n general (IPC) fue del 4,9%. Un nuevo decreto, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidaci\u00f3n, a\u00f1ade en algunos casos un l\u00edmite adicional del 2%. A continuaci\u00f3n explico c\u00f3mo funciona la actualizaci\u00f3n, con ejemplos que puedes reproducir, y qu\u00e9 supone para propietarios y compradores en la Costa del Sol. Revisado el 25 de octubre de 2026.<\/p>\n<p>Soy agente inmobiliario, no abogada, as\u00ed que para un contrato concreto pide a un abogado o administrador que compruebe el c\u00e1lculo. Tampoco gestiono alquileres, as\u00ed que esta es la visi\u00f3n de alguien que asesora a compradores.<\/p>\n<h2>El IRAV: qu\u00e9 es<\/h2>\n<p>El IRAV (\u00cdndice de Referencia de Actualizaci\u00f3n de Viviendas en Alquiler) es un \u00edndice de referencia que publica cada mes el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE). Desde el 1 de enero de 2025 sustituye al IPC como base de la actualizaci\u00f3n anual de los contratos de vivienda habitual. No se aplica a los alquileres de temporada, las habitaciones ni los locales comerciales.<\/p>\n<p>En resumen, el \u00edndice est\u00e1 construido para ser m\u00e1s estable que la inflaci\u00f3n, de modo que un pico de precios no pase directamente a las rentas. Por eso, en septiembre de 2026, el IRAV (2,54%, el m\u00e1s alto desde que el INE lo publica en noviembre de 2024, seg\u00fan la prensa) queda muy por debajo del IPC (4,9%).<\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1nto puede subir ahora la renta?<\/h2>\n<p>Depende del contrato y de las nuevas reglas:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Actualizaci\u00f3n normal:<\/strong> la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual del contrato, limitada por el IRAV publicado para el mes de referencia. Con la cifra de septiembre de 2026, el tope es del 2,54%.<\/li>\n<li><strong>Real Decreto-ley 29\/2026<\/strong> (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidaci\u00f3n en el Congreso): hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya est\u00e1 por encima del l\u00edmite de referencia no hay subida. En los dem\u00e1s casos, la subida es la que pacten de nuevo las partes y, sin pacto, no puede pasar del 2%.<\/li>\n<li><strong>Los contratos nuevos<\/strong> se fijan en general a precio de mercado, salvo en zonas tensionadas declaradas, donde se aplican l\u00edmites.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Como el decreto a\u00fan no est\u00e1 convalidado, calcular\u00eda las dos cifras y comprobar\u00eda su estado antes de enviar o aceptar un aviso. Las reglas m\u00e1s amplias est\u00e1n en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/nueva-ley-de-alquiler-2026\/\">la nueva ley de alquiler 2026<\/a>.<\/p>\n<h2>Ejemplos que puedes reproducir<\/h2>\n<p>Toma una renta de 1.200 \u20ac al mes y una actualizaci\u00f3n con el IRAV de septiembre de 2026, del 2,54%:<\/p>\n<ul>\n<li>1.200 \u20ac \u00d7 0,0254 = 30,48 \u20ac, as\u00ed que la nueva renta es de 1.230,48 \u20ac.<\/li>\n<li>Con el l\u00edmite del 2%: 1.200 \u20ac \u00d7 0,02 = 24,00 \u20ac, as\u00ed que 1.224,00 \u20ac.<\/li>\n<li>900 \u20ac al 2,54% da 922,86 \u20ac. 1.500 \u20ac al 2,54% da 1.538,10 \u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Usa el \u00edndice publicado para el mes que especifique tu contrato, que puede no ser el \u00faltimo. Puedes comprobarlo en la web del INE.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 est\u00e1 haciendo el mercado<\/h2>\n<p>El IRAV limita las actualizaciones de los contratos existentes. No limita los alquileres de mercado de los contratos nuevos, y estos han subido. En mi gu\u00eda de mercado de la Costa del Sol 2026, los alquileres de oferta en Estepona eran de unos 18,28 \u20ac\/m\u00b2 al mes en 2025 (un 5,4% m\u00e1s), y en M\u00e1laga capital de unos 15,57 \u20ac\/m\u00b2 (un 10,2% m\u00e1s, un r\u00e9cord), con rentas en M\u00e1laga que han crecido de media un 7,9% anual en cinco a\u00f1os. Son alquileres de oferta, no contratos firmados, pero explican por qu\u00e9 muchos propietarios sienten que una actualizaci\u00f3n limitada al 2% o al 2,54% se queda corta. Los datos proceden de Idealista, Tinsa y Engel &#038; V\u00f6lkers.<\/p>\n<h2>Para inquilinos: c\u00f3mo comprobar una subida<\/h2>\n<ol>\n<li>Comprueba si tu contrato tiene una cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n. Sin ella, la renta no deber\u00eda actualizarse.<\/li>\n<li>Busca el \u00edndice que especifica el contrato y el mes al que se refiere.<\/li>\n<li>Multiplica la renta por el porcentaje y comp\u00e1ralo con el aviso.<\/li>\n<li>Comprueba que el aviso es por escrito y que no es la segunda subida dentro del mismo a\u00f1o.<\/li>\n<li>Si la cifra no cuadra, pide al arrendador el c\u00e1lculo antes de pagar la diferencia.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Para arrendadores: c\u00f3mo actualizar correctamente<\/h2>\n<ul>\n<li>Pon el \u00edndice en el contrato, redactado con precisi\u00f3n, en cada contrato nuevo.<\/li>\n<li>Env\u00eda la actualizaci\u00f3n por escrito con el c\u00e1lculo y el \u00edndice utilizado.<\/li>\n<li>No actualices m\u00e1s de una vez cada doce meses.<\/li>\n<li>Ten en cuenta las zonas tensionadas y las reglas de gran tenedor. Un gran tenedor es, en general, quien tiene m\u00e1s de diez inmuebles (cinco en una zona declarada).<\/li>\n<li>Guarda los avisos. Si hay una disputa, el rastro documental decide.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Qu\u00e9 supone para compradores e inversores<\/h2>\n<p>Cuando el IPC supera al IRAV, como ahora, las rentas de los contratos existentes pierden terreno en t\u00e9rminos reales. Un arrendamiento de larga duraci\u00f3n puede as\u00ed quedarse por detr\u00e1s del mercado, y terminarlo cuesta m\u00e1s con el nuevo decreto. Es una de las razones por las que no me f\u00edo de una cifra de rentabilidad que supone que las rentas suben con el mercado. Si est\u00e1s valorando una compra para alquilar, mira <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/comprar-una-propiedad-en-espana-para-alquilar\/\">comprar una propiedad en Espa\u00f1a para alquilar<\/a>, y compara modelos en <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/alquiler-turistico-vs-alquiler-tradicional\/\">alquiler tur\u00edstico o alquiler tradicional<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es el IRAV?<\/h3>\n<p>El \u00edndice de referencia que fija el tope de la actualizaci\u00f3n anual de las rentas de vivienda habitual, publicado cada mes por el INE.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1l es el \u00faltimo IRAV?<\/h3>\n<p>La prensa inform\u00f3 de un 2,54% para septiembre de 2026, publicado el 14 de octubre de 2026. Comprueba la cifra vigente en la web del INE.<\/p>\n<h3>\u00bfSe aplica el IRAV a los alquileres vacacionales o de temporada?<\/h3>\n<p>No. Se aplica a los contratos de vivienda habitual.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede el arrendador subir la renta m\u00e1s que el IRAV?<\/h3>\n<p>No mediante la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual. En un contrato nuevo, la renta se fija a precio de mercado salvo en zonas tensionadas declaradas.<\/p>\n<h2>\u00bfPiensas comprar para alquilar en la Costa del Sol?<\/h2>\n<p>Cu\u00e9ntame tu presupuesto y tu plan y te dir\u00e9 con sinceridad si los n\u00fameros aguantan una vez incluidas las reglas y las actualizaciones. <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/contact\/\">Escr\u00edbeme aqu\u00ed<\/a>, o mira mis <a href=\"https:\/\/thepropertyagent.es\/es\/property-city\/estepona-es\/\">propiedades en venta en Estepona<\/a>.<\/p>\n<p>Fuentes: Real Decreto-ley 29\/2026 (BOE, 7 de octubre de 2026); datos del INE sobre el IRAV y el IPC de septiembre de 2026 seg\u00fan la prensa; Costa del Sol Property Market Guide 2026 (The Property Agent).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si alquilas una vivienda en Espa\u00f1a, o tienes una alquilada, la pregunta es cu\u00e1nto puede subir la renta cada a\u00f1o. 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