![\"Pagos](\"https:\/\/thepropertyagent.es\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Benefit-of-buying-off-plan-3-1024x580.jpg\")
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\u00daltima revisi\u00f3n: octubre de 2026. Las normas, los tipos impositivos y la jurisprudencia cambian, as\u00ed que pide a tu abogado que confirme los puntos que afectan a tu compra.<\/em><\/p>\n La estructura cambia de un promotor a otro, pero el patr\u00f3n es conocido. Pagas una reserva para retirar la vivienda del mercado. Despu\u00e9s firmas un contrato privado de compraventa y abonas un primer dep\u00f3sito. Durante la construcci\u00f3n pagas nuevas cuotas seg\u00fan el calendario recogido en el contrato. El resto se paga en la notar\u00eda, cuando se firma la escritura p\u00fablica y se entrega la vivienda.<\/p>\n Es habitual que una parte importante del precio, a menudo entre el 30% y el 40%, se pague antes de la finalizaci\u00f3n. Es un patr\u00f3n general, no una regla, as\u00ed que pide el calendario exacto por escrito y comprueba que coincide con el contrato.<\/p>\n Recuerda que las viviendas nuevas llevan IVA (10%) y, en Andaluc\u00eda, el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD, 1,2%), en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se aplica a la reventa. Explico c\u00f3mo se suma todo en qu\u00e9 impuestos se pagan al comprar una vivienda en Espa\u00f1a<\/a> y en AJD en Andaluc\u00eda: cu\u00e1ndo se paga y c\u00f3mo calcularlo<\/a>.<\/p>\n Las normas sobre el dinero entregado a cuenta en una vivienda en construcci\u00f3n est\u00e1n en la disposici\u00f3n adicional primera de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (Ley 38\/1999<\/a>), modificada por la Ley 20\/2015. En la pr\u00e1ctica funcionan como tres capas.<\/p>\n La obligaci\u00f3n del promotor de garantizar tu dinero empieza cuando se ha concedido la licencia de edificaci\u00f3n. Mi consejo es sencillo: mientras la licencia no exista, limita cualquier pago a una reserva peque\u00f1a y pide a tu abogado que confirme por escrito c\u00f3mo y cu\u00e1ndo se devuelve.<\/p>\n El promotor debe garantizar la devoluci\u00f3n de las cantidades que entregas, m\u00e1s el inter\u00e9s legal, si las obras no se inician o no se terminan en el plazo acordado. La garant\u00eda adopta una de dos formas: un aval solidario emitido por una entidad de cr\u00e9dito o un seguro de cauci\u00f3n de una aseguradora autorizada. Ambos son v\u00e1lidos. Lo importante es que la entidad est\u00e9 autorizada en Espa\u00f1a y que la garant\u00eda est\u00e9 documentada correctamente.<\/p>\n Tus pagos deben recibirse a trav\u00e9s de un banco y depositarse en una cuenta especial del proyecto, separada del resto del dinero del promotor. Es la capa que los compradores olvidan, y la que hace que las otras dos funcionen.<\/p>\n La garant\u00eda debe cubrir las cantidades que adelantas, incluidos los impuestos que pagas, m\u00e1s el inter\u00e9s legal desde la fecha de cada pago hasta la fecha de entrega acordada. El tipo de inter\u00e9s se fija cada a\u00f1o, as\u00ed que pregunta a tu abogado la cifra vigente en lugar de fiarte de una antigua.<\/p>\n Si las obras no se inician o la vivienda no se entrega, la ley te da a elegir: resolver el contrato y recuperar lo pagado, o conceder una pr\u00f3rroga al promotor. La garant\u00eda se cancela cuando la vivienda cuenta con la documentaci\u00f3n de habitabilidad (el proceso de la licencia de primera ocupaci\u00f3n) y se acredita la entrega al comprador. Es decir, protege la fase de construcci\u00f3n. No es una garant\u00eda para toda la vida.<\/p>\n Yo no pagar\u00eda una cuota hasta confirmar cada uno de estos puntos, idealmente con tu propio abogado:<\/p>\n Considero cualquiera de estas un motivo para parar y hacer preguntas: \u00abla garant\u00eda se emitir\u00e1 m\u00e1s adelante\u00bb, que te pidan pagar a otra cuenta, que te exijan un pago antes de la licencia m\u00e1s all\u00e1 de una reserva peque\u00f1a, un contrato que no nombra al banco ni a la aseguradora, y la presi\u00f3n para pagar r\u00e1pido y \u00abasegurar el precio\u00bb.<\/p>\n Esta es la novedad que la mayor\u00eda de los art\u00edculos sobre el tema todav\u00eda no recoge. Una sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026, recogida por idealista<\/a>, subraya que la protecci\u00f3n de las cantidades anticipadas no es autom\u00e1tica por el simple hecho de haber comprado una vivienda en construcci\u00f3n. El tribunal examin\u00f3 si la compra ten\u00eda realmente un destino residencial.<\/p>\n Seg\u00fan esa informaci\u00f3n, entre los factores que se valoraron estaban si el comprador ya era propietario de otros inmuebles, si el contrato permit\u00eda ceder la vivienda a terceros, las compras realizadas conjuntamente por personas que no comparten hogar, y si el comprador pod\u00eda explicar para qu\u00e9 iba a usar la vivienda. Cuando hay indicios de finalidad inversora, el comprador puede tener que probar m\u00e1s.<\/p>\n No soy abogada y no he le\u00eddo la sentencia completa, as\u00ed que consulta con el tuyo c\u00f3mo te afecta. Mis conclusiones pr\u00e1cticas son estas. Si compras como inversor, o a trav\u00e9s de una sociedad o de una estructura compartida, no des por hecho que la garant\u00eda se comportar\u00e1 exactamente igual que para una familia que compra su vivienda. Pide a tu abogado que revise las cl\u00e1usulas de cesi\u00f3n y c\u00f3mo queda documentado tu prop\u00f3sito. Y elige al promotor con especial cuidado, porque la mejor protecci\u00f3n es un proyecto que nunca necesita una reclamaci\u00f3n. Lo explico en c\u00f3mo comprobar la reputaci\u00f3n de un promotor antes de comprar<\/a>, y las preguntas espec\u00edficas para inversores est\u00e1n en mis 10 preguntas esenciales al comprar propiedades de inversi\u00f3n sobre plano<\/a>.<\/p>\n Si no hab\u00eda garant\u00eda ni cuenta especial, no est\u00e1 todo perdido. La jurisprudencia, incluida una sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2016, ha considerado responsables a los bancos que aceptaron los pagos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la cuenta especial y la garant\u00eda. Los despachos de abogados sit\u00faan en cinco a\u00f1os el plazo general para estas reclamaciones, pero tu abogado debe confirmar cu\u00e1l se aplica. No esperes.<\/p>\n La ley admite ambos. Lo importante es que el emisor est\u00e9 autorizado y que el documento sea individual y correcto.<\/p>\n La garant\u00eda debe cubrir las cantidades que adelantas, incluidos los impuestos, m\u00e1s el inter\u00e9s legal. Conf\u00edrmalo con tu abogado en tu contrato.<\/p>\n No hay riesgo de construcci\u00f3n ni pagos por fases que garantizar, pero pierdes la posibilidad de elegir vivienda y el calendario de pagos. Comparo ambas opciones en obra nueva vs segunda mano en la Costa del Sol<\/a>, y puedes ver por d\u00f3nde empezar\u00eda a buscar yo en las mejores zonas de obra nueva en la Costa del Sol<\/a>.<\/p>\n La compra sobre plano no es arriesgada porque la vivienda todav\u00eda no exista. Es arriesgada cuando el dinero se mueve antes de que la protecci\u00f3n est\u00e9 en su sitio. Los compradores que duermen tranquilos durante la construcci\u00f3n son los que pidieron los documentos antes de la primera transferencia y los hicieron revisar a alguien que trabaja solo para ellos. Lleva unos d\u00edas al principio y te ahorra la mayor parte de la preocupaci\u00f3n despu\u00e9s.<\/p>\n Si est\u00e1s comparando promociones y quieres una segunda opini\u00f3n sobre c\u00f3mo est\u00e1n estructurados los pagos, estar\u00e9 encantada de revisarlo contigo. Contacta conmigo aqu\u00ed<\/a>, o consulta las propiedades disponibles en Estepona<\/a>, Sotogrande<\/a>, Manilva<\/a> y La Duquesa<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00bfComprar sobre plano en la Costa del Sol? C\u00f3mo protegen tu dep\u00f3sito los pagos por fases, el aval bancario y la cuenta especial, y qu\u00e9 revisar en 2026.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":22680,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[825],"tags":[945,943,1361,944],"class_list":["post-22724","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-propiedades","tag-beneficiate-de-pagos-flexibles-al-comprar-sobre-plano","tag-compra-tu-vivienda-a-un-mejor-precio","tag-customize-your-new-home-es","tag-elige-las-terminaciones-de-tu-nueva-casa"],"acf":[],"yoast_head":"\nC\u00f3mo suelen funcionar los pagos en la compra sobre plano<\/h2>\n
Las tres capas de protecci\u00f3n de la ley espa\u00f1ola<\/h2>\n
1. Primero, la licencia de obras<\/h3>\n
2. Una garant\u00eda para el dinero que adelantas<\/h3>\n
3. Una cuenta especial<\/h3>\n
Qu\u00e9 cubre la garant\u00eda y cu\u00e1ndo termina<\/h2>\n
C\u00f3mo comprobar que tu dinero est\u00e1 realmente protegido<\/h2>\n
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Se\u00f1ales de alerta<\/h3>\n
Qu\u00e9 significa para los inversores la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026<\/h2>\n
Si hay retraso, o el promotor falla<\/h2>\n
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Las preguntas que m\u00e1s me hacen<\/h2>\n
\u00bfEs el seguro de cauci\u00f3n tan seguro como el aval bancario?<\/h3>\n
\u00bfLa garant\u00eda cubre el IVA que pago?<\/h3>\n
\u00bfEs m\u00e1s seguro comprar una obra nueva ya terminada?<\/h3>\n
Una reflexi\u00f3n final<\/h2>\n
\u00bfEst\u00e1s estudiando una promoci\u00f3n sobre plano en la Costa del Sol?<\/h3>\n